北京文旅小镇除了自住，如何考量资产的成长性？
谁也未曾想到，在经历了去年一轮严厉的楼市调控之后，今年却迎来了文旅小镇最好的日子。
这是供应和需求几乎同时做出的选择。
一方面，北京楼市长效机制的推行，让房企只能拿利润微薄的限价地块。即便如此，今年突然冒出的60多个限竞房项目加入竞争行列，谁也不敢保证销售的乐观预期。于是，房企们提前布局，在环京猎取具有自然资源的文旅项目便成为差异化战略实施的目标。
另一方面，对于购房者而言，限购依然严格，即使手上有富余资金也无法在北京继续置业。既然“房住不炒”，那就多想想如何能住的更好？
回归居住的本意，认真思考生活的意义。于是，度假休闲类的购房需求被提前激发，在北京周边寻找好的旅居产品成为中产阶层新的置业动向。
供应产品的有了，需求的力量也壮大了，北京文旅小镇的春天就这样猝不及防的到来了。
在北京周边适合做文旅小镇的区域，只有两个大方位。一个是京西南，一个是京北，都是原本旅游资源丰富，有山有水的与北京衔接的河北地域。
但从置业热度上看，京北张家口区域显然是更胜一筹。
除了上风上水、生态环境优越的传统认知，北京冬奥会在此地举办的重大利好，是引起市场更多关注的主要原因。
另外，明年也是北京延庆承办世界园艺博览会的主场地。这是继云南昆明之后第二个获得世界园博会承办权的城市。
北京延庆连同张家口纷纷迎来了自己的高光时刻，借助于世界级重大赛事和博览会的利好辐射，京北的基础设施建设和产业发展也如火如荼、一日千里，颇有开天辟地的宏大气势。
这些让区域价值发生重估的关键要素，也给北京的购房者带来了信心和向往。
需求没有问题，置业的方位也对，但接下来的关键是：如何能买到靠谱的产品？
这里所指的靠谱，主要在于两点。
一是山水资源是否真的稀缺。作为具有旅游特质的产品，自然条件的稀缺是衡量其价值的核心标准。即使不在意其未来的升值幅度，起码在保值预期上，稀缺山水资源的占有可保障其资产拥有更牢固的安全性。
二是小镇社区是否具有生命力。小镇不同于一般的住宅社区，其依赖于完善的配套，并依托于独特的社区文化。
小镇的“活性”虽然跟配套密切相关，但房企是否以真心运营的思路助力小镇的成长；是否有相应的资源导入社区；是否能培植出具有情感纽带的社群，将直接影响到社区的入住人气及未来资产的价值。
所以说，满足自然资源不可复制的区位和选择到具有“活性”价值的小镇，是大家购买文旅项目着重要考虑的先决条件。
在这里，『地产营销人』给诸位两个建议——
1、同为山水，找距离更近的
既然山水资源如此重要，不如在考察项目时找质素更纯粹的项目。
什么叫质素更纯粹？就是在区位上占据景区最有利的地势，直接和自然资源发生关系，而不是模糊性的间接占有。
有时，我们会发现同一个板块可能会有若干个项目，大家都堪称拥有山水资源，但实地考察之后就会发现，只有一个项目是真正占有资源条件最好的。它可能紧靠着一片水域开阔的大湖，也可能从室内观山景角度最佳，亦或是项目周边旅游景点众多等等。
总之，分辨出同一自然环境中位置最佳、资源最聚焦的项目，其置业风险才是最小的。
2、同为配套，找经营成熟的
大家在选择项目时，可以优先考虑配套先行建设，并已经营成熟的。这起码可以说明，小镇的配套在社区没有入住之前已经可以自我循环，具有独立的成长性。
一方面代表项目所在的区位，确实资源格外出众，不用依赖社区就能自带“流量”，这样未来入住之后，只能让小镇社区更具人气。同时，配套产业对于小镇的发展也有推动作用。
另一方面也能从侧面印证开发企业十分用心，先做核心配套，成功之后再建房卖房，对未来小镇的运营具有长远的规划和安排，这样的打造思路体现企业的耐心和对客户负责的态度。
当然这里指的，并不是指所有配套，而是核心配套，譬如酒店、会所等。
综上，达到这两个条件的文旅小镇，基本可以确定是值得入手的项目，在资产保值增值层面是具备良好安全性的。
那么，有没有合适项目的推荐呢？
前不久，『地产营销人』在京北区域考察时，发现了一个新的小镇——鸿坤·悦山湖。在众多文旅项目中，该小镇极佳的资源条件和运营良好的酒庄配套给人留下深刻印象。
鸿坤·悦山湖是鸿坤葡萄酒小镇的居住组团。项目地处于官厅水库库区南岸，处于北京与河北的交界处，隶属于张家口，紧邻八达岭长城以及怀来生态城涵养片区。
经实地勘察，其项目所在的位置无疑是区域中拥有最佳自然资源的稀缺地带。
官厅水库是新中国成立以来修建的第一条大型水库，面积达253平方公里，库容量是23亿立方米，是密云水库的1.3倍，是颐和园的567倍。官厅湖东西长40公里，南北宽7公里，最窄处也有1.5公里。
同时，作为北京的暂备水资源，国家规定官厅湖30公里以内不允许出现重工业，所以这里空气质量良好。且官厅湖南岸正准备修建国家级湿地公园，预计占地面积22万亩，种植各种树木23.5万株，种植各类花草21.19万平方米。
官厅湖也是候鸟迁徙通道上的重要中转站，越冬地和繁殖地，每年过境迁徙水鸟数量达10万只以上，这也已经成为官厅湖的一道亮丽的观鸟风景线。
另外，项目周边旅游景点高达85处之多，包括：八达岭长城、八达岭野生动物园、野鸭湖湿地公园、康西草原，以及距离项目最近的天漠旅游区等，都是北京人节假日最常去的著名旅游景区。
鸿坤·悦山湖距离北四环约89公里，属于环京1小时经济圈范围内，现状走京藏高速或京新高速，自驾约一个半小时车程。
作为2022年冬奥会保障工程的兴延高速将在今年年底通车，未来从北京海淀到达项目将更加方便。
值得一提的是，在建中的京张高铁是拉近项目到北京城区的最佳交通方式，它的设计时速是250到350㎞，在东花园设有站点，到项目14公里，仅有约20分钟车程。
怀来地处北纬40度，葡萄酒产业历史悠久，与美国加州、法国波尔多共誉为“三大黄金种植葡萄地带”，其生产种植规模大，以品质优良享誉全国，每年此地都会举办葡萄酒节。
艾伦酒庄是怀来著名的大型酒庄，处于鸿坤葡萄酒小镇地块正中央，拥有酒店住宿、酒窖、品酒室、咖啡厅、会议室、宴会厅、泳池spa等多种功能，是小镇建成之前已运营成熟的核心旅游生活配套。
鉴于艾伦酒庄对葡萄酒产业带来的贡献，已被怀来县政府定为怀来葡萄酒节永久会址，成为区域旅游休闲的名片，未来将持续吸附客源，增旺人气。
鸿坤·悦山湖总占地520亩，总建面44.9万方，整体融合地中海风格，依湖而建，自然风景秀丽，空气清新怡人，特别是湖景资源得天独厚。
项目是集住宿、餐饮、会议、娱乐、休闲、旅游度假为一体的地中海风情小镇，小镇划分为住居生活区、餐饮服务区、庄园旅游区。
据了解，鸿坤·悦山湖一期主力产品为150㎡的叠院产品。
叠院全部规划为地上实用面积，四室两厅三卫的户型规划，足以满足全家庭的休闲度假功能。南北双院、首层老人房，让老人便利生活。
叠院产品拥有超大客厅面宽，餐客一体化设计，主卧为套房，配备独立衣帽间，卫生间干湿分离，兼顾品质与私密。透过阳光或露台，官厅湖的辽阔水面和岸边的湿地公园尽收眼底。
除了运营良好的艾伦酒庄核心配套，鸿坤·悦山湖的社区内，还配有7200平方米地中海风情的商业街，由开发商鸿坤自持经营。
作为创新型城市运营商，鸿坤将把集团最优质的资源引入到悦山湖项目，打造包括无人超市、业主食堂、会所客房、运动健身、亿润医疗、幼儿园、红酒学院、气味书吧在内的全方位配套，集休闲生活、养生度假于一体。
优质的先天自然环境，再加上富有运营经验的品牌开发商精心打造，鸿坤·悦山湖将有望成为今年区域中最炙手可热的小镇产品。
随着旅游旺季的到来，各种文旅小镇项目粉墨登场，作为有需求的购房者务必清晰置业的意图，在满足自住的基本前提下，亦注重资产的质量，审慎选择之后，再出手不晚。
附：鸿坤·悦山湖部分实景图
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