海淀群星闪耀,别墅笑而不语

今年京西火,上半年石景山独领风骚,下半年海淀当仁不让。
不限价土地变身高端住宅项目纷纷登场,限竞房尚未完全落幕,10万+就开始招手相迎。楼市格局风向转换之快,也就只有今年才能目睹。
海淀一直是北京居住人口最多的区域之一,但其供地却非常稀少。近三年来,海淀总计供应了10宗住宅地块,其中2宗为全自持地块,2宗为共有产权房,只有6宗是真正意义上的商品住宅地块。
随着中关村科技创新中心地位的加强,越来越多的科技企业进驻海淀,如今“山后”地区已经有了中关村软件园、中关村生命科学园、永丰产业基地、以及翠湖科技园等多个高新产业聚集区,500多家中大型领军企业在此发展,带来大量科技人才精英,衍生出旺盛的置业需求。
2018年海淀有了限竞房供应,迎来一波供需两旺的市场周期,区域开始整体发力。
据『地产营销人』的统计,2019年海淀住宅供应4082套,同比增长234.86%;同时成交量也同步攀升,去年成交2250套,同比增长93.47%,区域经过几年沉寂之后,开始进入活跃期。
今年海淀楼市又进入新阶段,不限价住宅开始占据供应主体,市场结构和成交价格发生很大变化。我们说,当一个区域开启新一轮楼市“上攻”的时候,往往意味着置业机会的浮现。为何如此判断?其核心原因在于两点:
一是从过去限价,到现在不限价,区域未来大概率要冲破新房价格的天花板。
多项目共同托举的价格平台,相当于重新锚定了区域的心理房价,由此拉大在售和将售住宅项目的价格差,出现明眼可见的获利空间。
二是新项目入市带来区域格局转换,新老接替之际,更便于进行项目比较,利于消费者清晰需求,找到真正适合自己的产品,这样入手就能更加从容和坚定。
那么,对于海淀来说,豪宅粉末登场,改善产品风云再起。当下时机,最值得入手的产品该是什么?『地产营销人』在此给出两个分析维度:
1、改善类限价产品,有绝佳窗口期
从海淀近期楼市动向看,新入市的四季青豪宅单价有望逼近12万/㎡,主力户型总价在2000万以上,而北清路亮相不久的不限价住宅项目预计单价在8—9万/㎡,这些新增加的供应,让海淀楼市的价格平台重新回升到8万/㎡之上。
而与之对应的是,之前海淀限竞房项目售价仅5万多/㎡,这样出现的价差居然超过每平米3万元,在所有北京楼市中,属反差最为巨大的区域之一。
当然,限竞房也隐藏着好房源,特别是改善产品,甚至具有更低的建筑密度和更好的空间尺度。再加上限价的优势,升值空间相对确定。但这种窗口期一般不长,眼疾手快的购房者会抢占机会。所以,高性价比产品消化速度会很快。
2、供应貌似变大,但别墅更加稀缺
如果深入到市场结构中,也会发现,即便海淀住宅供应增加,改善产品的选择变多,但类别依然不均衡。过去是小户型当道,如今有了大平层,唯独别墅不改稀缺态势。
据『地产营销人』的统计,2018年海淀别墅供应108套,占住宅全部供应的8.86%;2019年,海淀别墅供应210套,虽然略有增长,但所占住宅供应的比例下降到5.1%;2020年,海淀别墅供应继续减少,截至到8月底,仅供应86套,预计全年比2019年下滑更为严重
一样或相近的总价,改善升级平层产品,还是一步到位买别墅,对于购房者而言,可以多做权衡。不过,就北京别墅市场近两年断崖般的供应趋势看,“海淀+别墅”这个组合明显更具有收藏价值。
结合以上分析,考量两种维度造成的影响,当下在海淀选择限价的别墅,可能是改善客群最佳的一种置业选择。放眼各个板块,只有一个项目符合这种筛选标准,这便是山屿西山著。
山屿西山著项目均价为53000元/㎡,性价比超高,是海淀唯一在售总价仅一千多万的别墅产品。用买平层的价格享受别墅居住体验,自今年之后的海淀,也许再也没有可能。
山屿西山著位于海淀山后北部新区,翠湖科技园规划范围内的温泉镇。这里居住环境优越,可南临百望山森林公园;北靠千亩翠湖湿地公园,京密引水渠萦绕而过,与600多亩水面的稻香湖互为屏障,与西山相融共生。同时项目距地铁16号线屯佃站约2千米,轨道可快速通抵核心城区,出行便利。
生活配套上,项目距中关村创客小镇约500米、咫守中关村壹号商业,距规划中的华润万象汇约4公里,距建设中的中粮大悦城约5公里。“半小时生活圈”可以覆盖到永旺、上地华联以及中关村万柳商圈。
海淀教育资源丰厚,拥有全国最大的高校群以及最优质的中小学资源。美林高瞻国际幼儿园、海淀北部新区实验幼儿园、翠微小学温泉分校、永丰中心小学、北京101中学温泉校区、北京中法实验学校、人北联合实验学校及永丰实验学校等环伺项目周边。规划中的太舟坞地区小学选址就在项目西北侧,教育配套非常完善。
千万级公园墅——山屿西山著,是海淀唯一适合中产客群的别墅产品,是生态环境和产品品质完美融合的低密社区。
山屿西山著容积率仅为1.68,在规划上兼顾生态人居与山水景致的交融,沿袭东方“宅园合一”经典规制,取法南秀北奇的造园精粹,精心雕琢“观山、环屿、翠湖”三大景观组团,呈现“围水而居、坐林观山”的当代人文墅境。
项目开发尊重地脉传承,营造的是沁润东方礼序文化的别墅,在建筑上凸显新中式美学,将中式传统元素和现代建筑手法结合运用,呈现东方意蕴。三段式不同材质体块穿插设计,将古今匠艺融入建筑立面之上,领略观感的东方风雅和居住的山水诗意。
山屿西山著为纯粹低密墅区,四层叠拼,一梯一户,归家互不打扰。
下叠宽景光墅产品,打造为建面约225㎡四室两厅三卫户型,居住空间和主要活动空间完全设置在地上。
首层为起居层,二层享有奢华主卧套房,约3.1米层高,空间开阔舒适。同时兼具灵动的多功能空间,可以作为施展兴趣爱好的工作室,或邀朋会欢的沙龙空间,亦或是孩子挥洒童趣的快乐天堂。
南向首层约7.2m面宽大横厅,宽敞奢阔,堪称海淀南向面宽最大的千万级宽景光墅。整体南北通透,南向附有瞰景阳台,可亲近自然,将水光山色尽收眼底。大横厅餐客相连,空间开阔,便于一家人畅快交流沟通,增进亲密感情。
在城六区拥有别墅是多少人的梦想,而一千多万的别墅在海淀以极短的窗口期出现,为购房者提供了最好时机。
豪宅时代回归,海淀关注骤升,高性价比别墅在群星闪耀中,淡定从容,笑而不语,因为相比之下,没有改善客户能够抗拒这种产品的诱惑。
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