取消出国打算，成为上半年北京豪宅热销成因！

上半年过去了，但疫情还没过去。

北京楼市在迅猛的反弹行情中，不得不因为疫情再次踩下“急刹车”。

在短暂的喘歇期中，不如静下来进行一下盘点，看看今年坎坷楼市路上，有哪些值得总结的市场特征和楼盘现象。

整体上看，北京楼市虽然经历很多困难，但上半年新房住宅表现还是相当不错的。

截止6月底，北京新增住宅供应23016套，同比去年上涨23%；成交17483套，同比上涨8%。严重疫情之下，还能有这个成绩，确实来之不易。

上半年，豪宅市场关注度很高。一方面，几块不限价土地的高溢价拍卖，震惊了市场，加速了顶豪时代回归的节奏；另一方面，在售的优质豪宅项目获得了抢眼的销售业绩，破局市场，逆势崛起，让人感到意外。

譬如说，位于东四环将台板块的壹·亮马，上半年以6.56亿网签金额登顶均价9万+、总价1500万以上豪宅成交榜第一名，成为研究北京豪宅市场样本级的典型案例。

那么，壹·亮马是如何在不利市场条件下，获得客户青睐，取得出色业绩的呢？

下面，『地产营销人』从产品、市场、客群、营销等角度做个分析：

1、城市资源和产品资源，吻合居住升级

我们总强调一句话：豪宅就是对资源的占有！

壹·亮马项目无论在区位、配套等城市资源占有上，还是产品力构成的资源优势上，都体现出明显的稀缺性。特别在限竞房当道，高端纯商品房减少的小周期里，这种差异性就更突出。

城市资源高浓度集中，价值高地

壹·亮马地处国际化氛围浓郁东四环沿线板块，周边商业、生态、交通、艺术、教育等配套十分豪华齐备，占尽天时地利。

项目距颐堤港及超过60万㎡体量的颐堤港二期仅约1000米，一刻钟半径涵盖燕莎商圈、丽都商圈、三里屯商圈。且与北京新生代的生态型文化地标朗园station，距离约700米，几乎步行可达，高逼格时尚潮流生活圈在此围合。

壹·亮马生态环境优美，南侧紧邻亮马河，北侧坝河，双河环抱。东侧一路之隔是3200亩的将府公园，还有朝阳公园、东风公园、四得公园四园环伺，形成了北京东部极为难得的城市绿岛。另外，798艺术区、民生美术馆等艺术地标咫尺之隔，人文艺术、自然之美在此融合。

项目距离东四环直线距离仅1.9公里，出行可快速通抵全城。西侧紧邻京密路机场高速，未来大型交通枢纽星火站通车后，将原有的铁路线、道路做下穿处理，会使区域内交通通达率提高20%-40%。

壹·亮马距已开通的地铁14号线将台站不远，且附近12号线正在规建中，该线从东五环东坝往西沿着北三环运行至海淀四季青，未来可换乘14条地铁线，轨道亦十分便捷。

值得一提的是，朝阳最知名的陈经纶中学实验分校，就在将府公园东侧，距壹·亮马仅1.7公里，项目南侧还邻近常青藤国际学校（伊顿集团总部小学部）、加拿大国际学校、青苗国际双语学校等。

除此之外，项目自身配建一所幼儿园，北侧规划有一所9年一贯制学校，12年教育链条集合最优质资源。

产品独树一帜，引领豪宅风尚

在产品力呈现上，壹·亮马是北京新一代豪宅的典范。

项目整体规划密度低，地块方正，布局端瑾，采用森林式建筑模式，注重与自然融合。在设计上，注入艺术格调，创新采用全国首例金属幕墙立面，极具识别度和品质感。

社区内享有4万㎡的园林景观，集中绿化面积在同等社区绝无仅有。拥有50年枯山水设计经验的株式会社MN环境计画研究所董事长大桥镐志，在壹·亮马独创枯山水景观，禅意空灵，让居住氛围更加静谧、雅致。

约700㎡下沉流水庭院可观赏花卉、遮荫乔木和潺潺叠水。同时，与享有恒温游泳池、健身房的2000㎡会所巧妙融合，不仅为业主提供休闲健身场所，在功能和视觉效果上也实现了完美统一。

创新的户型设计，是客户认可度最高的方面。194—251㎡经典城市大平层，空间舒适，格局新颖，完全体现出九龙仓、绿城、中交三家品牌房企对高净值人士生活的深刻洞察。

让许多客户惊艳的是，“+1”的多功能厅设计，体现全生命成长户型理念，在满足正常家庭成员居住、娱乐、社交需求外，“灵动空间”还可作为收藏、收纳、保姆房等使用，让户型自然“生长”，随需所变。

其中，251㎡户型三面采光，特别是东侧开窗设计，让客厅两侧巨大窗体带来无敌视野。该户型获美国IDA设计金奖，引领国际豪宅设计潮流。主卧室灵活隔断书房或婴儿房功能，人性化兼顾不同家庭需求。

2、顶豪时代回归，凸显弥足珍贵

今年上半年，多宗不限价地块获各大房企热烈追捧，高溢价率预示12万+时代临近。

相比之下，壹·亮马在东四环不可复制之地段，以独特产品力，仅9万+均价在售，让高净值客户发现豪宅市场“洼地”机会，资产安全性和升值空间显露无余。

从另一个维度看，壹·亮马主力户型的尺度在未来高端市场演进中，也逐渐具备了稀缺性。

由于不限价土地楼面价过高，未来这部分高端项目为了控制总价，只能相应缩小户型面积，200㎡以下成为主力产品选择，因此导致户型尺度受限，空间舒适度下降。

但反观当下，壹·亮马的奢阔户型以及不久后推出的280㎡楼王产品，追求品质统一，强化圈层氛围，显示出无可比拟的空间优势。

更让购房者倾心的是，壹·亮马在建设进度上已全部封顶，为准现房状态，年底建筑立面可完全呈现。

所见即得，不仅能规避置业风险，还可比后入市豪宅早三年入住，这也是热销的关键因素之一。

3、客群不断扩大，海归精英尤为钟爱

今年疫情的发生以及海外形势的变化，也让壹·亮马的有效客群不断扩大，有力促进了去化速度。

不少留学生、在国外工作的人，甚至准备移民的家庭纷纷放弃原有计划，打算继续留在北京上学、工作、生活，其中一部分客群增加需求，为子女置业或改善自身居住条件，产生购房意愿，最终选择了壹·亮马。

国际化的生活区域，良好的生态环境，以及靠近机场的便捷交通，让海归精英尤其钟爱壹·亮马。

更为重要的是，圈层本身也有聚集效应。据了解，多数客户是通过朋友介绍和老带新实现成交，足见项目的影响力和良好口碑效应。

虽然是标准的豪宅项目，但壹·亮马的业主圈层尽显“新贵”特征，整体拥有高学历和全球视野，思想开放且充满活力，是新一代高净值人群的代表，与项目气质完美匹配。

4、针对疫情，线上营销强化互动成效

因为疫情原因，今年对房地产营销提出巨大挑战。如何通过“线上”增强互动效果，开展定制化服务，壹·亮马通过创新找到了“突破”。

据了解，壹·亮马在疫情期间，转变营销策略，通过线上与客户互动，利用各种互联网工具增加体验感，想尽方法提高成交机率。项目多场线上直播及短视频节目的录制，让客户身临其境，完整的接受到产品信息，对快速决策起到关键作用。

另外在服务层面，壹·亮马利用自身“ONE友”小程序，实现与老业主和老客户的交流沟通，组织了赠送防疫包等活动，进行了多维度话题讨论，让社群氛围逐步活跃，为客户介绍和促进转化提供了有力支持。

所有过往，皆为序章。无论多么艰难，上半年都过去了，下半年才是豪宅发力的阶段。接下来，让我们共同期待壹·亮马8号楼超级作品，真正的热销高潮，也许在后面。