租房出“新规”，明年起将正式实施，事关每一个房东和租户

几乎所有租过房子的人都体会过租房的“三怕”：一怕合同上当，二怕随意涨价，三怕让你搬家。2021年元旦起即将实施的《民法典》，对房屋租赁相关法规做了进一步完善，尤其是转租、房屋权属发生争议时是否可以退租等方面，很大程度上解决了目前租房群体所遇到的问题，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾出租人的权益。记者为你一一梳理了租房“新规”。

新规一：租房人享有优先租赁权，不用担心无端被驱赶。

对于租房一族来说，最不愿意做的事就是频繁搬家，一来搬家要动“锅瓢碗灶”，太折腾；二来搬家要找房子、找搬家公司，平添额外支出和租房成本。更让租房人郁闷的是，碰到房东边租边卖，一旦房子脱手，一句“对不起，我不想租给你了”便把租房人打发了，租房人只能到处寻找新的房源。

明年起，这类租房尴尬将从法律层面予以保障。《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

“新规”解决了现实生活中，合同到期后租房人被迫搬家的情况，但是需要指出的是，“同等条件下的优先租赁权”是指在价格一致的前提下，承租人可以在合同到期后优先继续承租房屋。如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。

新规二：租房人享有优先购买权。

相比以往的《合同法》，《民法典》进一步明确了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权细则。《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

需要注意的是，在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须及时表达自己想购买的意愿，时间为15天，否则将丧失优先购买权。

另一方面，虽然“优先购买权”有效保障了租房人的权益，但是有一个可理解的特例，如果房东想通过低价，把房子过户给自己的兄弟姐妹等近亲属，便与社会习俗产生一定的冲突。因此，《民法典》也兼顾了出租人的利益：“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

新规三：未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

现实租赁交易中，存在不少“二房东”、甚至“二房东的二房东”，未经出租人同意，低价租进、高价租出，从中赚取差价。但是，这种基于出租人“不知情”的转租行为，常常处于不稳定的租赁关系，会让租房人随时面临“扫地出门”的风险。

即将实施的《民法典》明确:“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这一新规，或将彻底颠覆“二房东”、“三房东”行业，促使其向合规中介转型，从而间接保障租房人权益。

为了降低在租赁行为中处于弱势端的租房人利益损害，这次法律也进一步明确：“如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”值得提醒的是，租房人在签订租赁合同时，应尽可能查验房产证，以避免不必要的麻烦。

新规四：当房屋权属有争议或被查封，租房人可以退租。

当房屋所有权发生争议，或者房屋被司法机关查封、甚至拍卖时，会严重影响承租人生活安宁。这时候，房子不能住，合同也不能退，会让承租人一筹莫展。

《民法典》第七百二十四条规定：“租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。”这一新规，解决了目前租房存在的一种争议情形，即房屋被查封后租房人合同未到期，无法解约也无法居住的情况。

非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同，主要包括以下几种情形：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

新规五：有关租赁期限，了解“不定期租赁”。

《民法典》第七百零七条规定：“约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁合同。当事人未约定租期，且无法通过合同的解释来确定租期的，为不定期租赁。”需要提醒租房人，在签订正式的租房合同时，应将租期约定清楚，否则只能定性为不定期租赁合同，存在租赁协议的潜在不稳定性。

另外，《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

根据《民法典》规定，任何物权租赁期限不能超过20年，相对来说，房屋租赁超过20年的并不多，但是，与租房密切相关的车位租赁，尤其是开发将地下车库车位一次性租赁给住户，以往超过20年的租赁情况确实存在。新规实施后，超出20年后的租期将视为无效。

■文 蔡小兵 ■图 蔡小兵 资料图

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上观号作者：上海松江