从十四五规划看房地产的永续性
十四五规划建议是未来5年的发展总纲，重要性不言而喻。在学习文件精神中，我们可以发现多处提到了房地产，有些定调与之前已经有很大不同。可以说，经过持续不断地调控，房地产虽然仍要坚持房住不炒的基本原则，但在新的历史阶段，已经有了新的意义。
1、首要问题，是必须要认清“限购”、“限贷”是一个长期执行的政策，短期内是不可动摇的。房住不炒是毫不松懈的态度，原因呢？那就是总有资金在蠢蠢欲动，这充分说明房地产并不是像有些人说的那样会“归零”，不“限购”和“限贷”是不行的，这是判断房企未来的一个基本视角。
2、“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”
这句话的前提是“坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。”
过往来看，金融和地产的权重大，利润总额比较高，所以近来总有些声音想要金融让利，抑制房地产发展。“推动”二字表明了支持态度，而“均衡”二字又说明了速度要合理。其实近些年来，银行和地产的整体增速并不高，都在个位数，能保持“均衡”，也就等于给了“国民待遇”，按部就班去做就是了，至少不用担心被“抑制”。
发展金融和房地产，是为“扩大内需”服务的。或者说要“扩大内需”，金融和地产是必不可少的。结合这句“同深化供给侧结构性改革有机结合起来”，行业增速慢了，但结构性受益者的增速还是可以高看一线的，只不过需要“创新驱动、高质量供给引领和创造新需求”。
未来的金融会变，房地产也会变，简单的住宅开发时代已成为过去，“创新”和“高质量”的企业才会有更好的发展。
3、“促进住房消费健康发展”
言简意赅，意义深远。首先是把住房与消费放在了一起，上次这么提是2015年，那之后发生了什么就不必多说了。“促进”表明的仍然是态度，而后面“健康”二字是关键，要有度，要有节，要有益。
再看看这句话的背景，“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费。以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展。”
消费是经济发展的基础，是内循环的核心驱动力量，是扩大内需的目的。今年很多消费股都是巨幅上涨，那么住房也算消费了，能不能沾点喜气呢？
4、“推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设。”
地产股之所以被很多人看衰，主要是其永续性被普遍怀疑，即便是一些投资地产股的人，投机心理也比较重，都想把这个低估值的钱赚完了就跑。但“永续性不足”这一观点相似，原因却是各有各的不同。大部分人都喜欢拿人口增速下降和房屋数量上升最对比，来证明商品房会进入供大于求的局面，一点点进入滞销状态。
这个问题其实很好理解，虽然现在商品房的销售面积确实出现了下滑，但越来越发达的二手房体系却证明了，需求和购买力根本不是问题，只不过是可买的好房子太少了。
现在一二线城市的新房供应，大多远离主城区，购房者只能以二手房来满足需求，贝壳目前的市值已经接近两个万科的体量，充分说明了二手市场的广阔，更说明了住房消费的巨大潜力。
“实施城市更新行动”后，会在主城区看到更多的新房，这无疑是雪中送炭，对房企的长期发展是一个巨大的推动。而“推进以人为核心的新型城镇化”，则是在根本上大大提升了房企的永续性。
近些年来，很多城市都在原有的核心城区之外，进行了全新的规划和建设，现在这些新城区已经越来越成熟，常常出现比老城区房价还贵的状况。郑州郑东新区、贵阳观山湖、昆明呈贡、成都高新区、济南高新区等等都是案例，而最大的典范就是上海浦东了。这些板块的建设也是积年累月的，目前同样是寸土寸金。很多热点城市，在城区内的可开发用地确实是越来越少了。
随着“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”，和“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈”等有效措施的出台，我们会看到越来越多的“新型城镇”的出现，这些拥有良好基础设施的新板块，会打破传统的城区概念，为市场提供更加丰富的有效土地供给，这将直接提升房企的永续性。
当然，这些用地往往会与传统的招拍挂用地有很大不同，房企必须承担起一部分城市运营的责任，要考虑业态、考虑经营、考虑就业和税收。这会和三道红线一起，进一步加快供给侧改革的步伐，留给一些中小房企的时间不多了。
5、“租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”
限购和限贷就如同鲧的息壤，更多是争取时间。从根本上解决问题，还是要靠保障住房，但即便增加了城市更新和新型城镇化，土地整体仍是紧俏的，保障住房的增长，会对商品房的整体供应有一定压力。反过来说，保障住房一般都是以主城区为主，客观上也会让更多购买力到新城镇去释放。
完善土地出让收入分配机制，这是房地产税推出的前提，现在的形势不适合提房地产税，但前奏还是要有的，那是真正的长效机制。
6、“深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。”
城镇化的方向依然不变，这是解决城乡差距的主要措施之一。而把城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩，这会让抢人大战进一步升级，而门槛也会进一步降低。长安米贵，白居不易，对新市民来说很多虽然已经纳入城镇化了，但在传统的高成本区域生活还是有难度的，“推进以县城为重要载体的城镇化建设”就是为此着想，对三四线城市的地产项目来说，是个利好。