近日，南昌市房管局发布了关于向社会征求《南昌市住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》意见建议的通知，此通知科学预测住房发展需求，明确了总体要求与目标，加强住房空间布局引导，优化完善住房保障体系，促进住房市场平稳健康发展，促进住房市场平稳健康发展，明确县区住房发展指引等。根据预测，在 “十四五”期间南昌全市住房需求年均约10.0万套（约6200万平方米），其中，新增人口购租房需求约6.0万套，“十四五”期间，我市仍为人口净流入城市，新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。参考近十年期间人口流入情况以及全市大学生购租住房需求调研，考虑人才引进相关政策激励，预计“十四五”期间全市新增人口住房需求年均约6.0万套。存量人口改善性购房需求约2.5万套：“十四五”期间，我市经济将继续保持稳定增长，居民生活水平将持续改善，住房改善性需求潜力亦将进一步释放。综合全市人口结构变化情况、新建商品住房与存量商品住房市场发展分析、存量住房结构分析、住房需求调查等研究，预计“十四五”期间全市存量人口改善性购房需求年均约2.5万套。城市更新住房需求约1.5万套：“十四五”期间，我市将继续有序开展城市更新工作，加快老城疏解和土地二次开发利用，提升居民居住质量。预计“十四五”期间全市住宅拆迁改造需求年均约1.5万套。以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，聚焦“作示范、勇争先”目标定位和“彰显省会担当”新要求，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，建立健全长租房政策，实施开展共有产权房试点。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制。“十四五”期间，在国家“因城施策”的政策导向下，我市住房进一步完善住房供应体系，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的差异化住房政策体系，促进住房消费健康发展。供应结构按照收入分组可划分为1：2：7，即面向住房困难、低收入家庭的公共租赁住房占10%，面向中低收入家庭、特定人群的政策支持性住房占20%，普通商品住房占70%。顺应住房发展空间规律，加强住房空间布局战略导向。要结合各县区人口、产业变化趋势和未来发展进行安排，基于理性的规划评价，结合现状条件、城市发展重要方向、重大设施布局等，匹配空间资源需求和供应，支撑实现规划期内住房发展目标。
在促进区域市场协调发展层面，首先将统筹大南昌都市圈住房发展战略，发挥南昌市作为大南昌都市圈核心城市的积极作用，加强跨市住房发展合作，加快道路交通基础配套设施的互联互通，合理引导房地产开发与住房消费需求。合理确定城际住房重点开发区域，协同住房发展规划编制，重点加强居住用地布局、住房供应比例、基础设施配套、开发建设时序的衔接。建立区域联动调控机制，着力建立深度融合、相互补充、格局优化、梯级供给的住房供应和消费结构，落实大南昌都市圈住房公积金异地合作等政策。
协调全域住房空间拓展重点方向。立足南昌市新型城镇化和大都市圈发展趋势，充分考虑经济产业结构调整带来的重点区域发展需求，适应资源形势变化，服从于城市空间和功能优化的要求。结合新一轮国土空间总体规划确定的全域空间布局结构，形成适量开发主城区，重点打造五大新城，优先开发轨道交通沿线区域，县区尽量集约成片布局，注重建立生态屏障的住房空间战略。
在优化城区住房空间布局层面，推动老城区住房更新改造，充分认识老城区高密集度居住环境现状，住房发展以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，加快推进老旧小区进行环境综合整治，结合棚改、旧改等措施提高城市功能品质，适度降低居住密度。提高主城区住房与居住配套供给质量。提升内环外围邻近地区的居住环境，缓解局部城市中心地区居住规模相对不足或房价过高的矛盾。在青山湖西岸、象湖西岸、洪都片区、江铃片区、蛟桥中心区、欣悦湖片区等重点区域适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，着力加大教育、医疗等资源配置，改善居住环境，提高居住品质。
促进新城区居住与产业协调开发。培育外围新城新区增长极的居住功能，以“反磁力”中心，分担中心区功能、辐射周边。针对以往新城区过度注重房地产开发而对产业功能不够重视的问题，未来要加强产业与人口同步导入，促进外围地区居住空间和产业园区协调开发，逐步发展成为综合性城区。
重点推进轨道交通沿线住宅开发。重视客运走廊地区居住配套，以轨道交通、快速公交系统（BRT）引导人口集聚，通过与轨道交通发展相衔接，重点推进地铁场站上盖物业开发，并推动九龙湖新城、九龙湖片区西部组团望城副中心、航空城、高铁新城、蛟桥中心区等地铁沿线的大型居住区、地铁小镇规划。打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展。
加大重点新城新区住房供应。按照城市规划确定的“一核一带两翼”城镇空间布局，内优外扩，重点推进空港新城、陆港新城、九望新城、高铁新城、职教城、VR科创城、航空城等功能片区建设，适当增加住宅用地供应，完善城市基础设施和公共服务设施建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应。针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化的住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的基本住房保障政策，解决好城镇中低收入家庭、新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。探索发展政策性租赁住房，多渠道保障和改善市民基本居住条件。
加大公租房保障力度：完善公租房管理机制。要进一步完善公租房分配、使用及监管机制；提高租赁补贴的比例，力争我市公共租赁住房供应（含公租房租赁补贴）占住房供应总套数的比例不低于10%。
大力发展政策支持性住房：落实人才公寓建设计划，力争到“十四五”末，达到满足10万人租住需求的人才住房总规模，基本满足全市引进人才的过渡性居住需求；探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，积极完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平。
视情发展共有产权住房：视情探索开展建设配售型共有产权住房，共有产权住房用地可采用划拨方式供应，共有产权住房实行封闭运行，规定期限内，只能由政府回购；规定期满后，可向符合条件的居民家庭转让，政府有优先回购权。
视情发展定向限价商品住房：加强对中等收入偏下群体购买新建普通商品住房需求的支持力度，视情调整我市新建普通商品住房全面限价的调控政策，在“稳地价、稳房价”的前提下，发展部分定向限价商品住房。通过在政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售。定向限价商品住房实行半封闭运行，规定期限内，可通过补差价方式转为普通商品住房，政府有优先回购权；规定期满后，可转为普通商品住房。
优先保障建设用地：探索城市更新项目配建政策支持性住房建设，提高更新配建比例，在改造方向为新型产业的更新项目中安排一定比例的用地建设配套住房，促进职住平衡。因城施策，进一步优化住房市场供应结构，完善土地出让方式，积极稳定住房价格，提高中小套型住房供应比例。大力发展住房租赁市场，完善购租并举的住房市场体系。强化住房市场监管，建立健全房地产市场发展长效机制，促进住房市场平稳健康发展。
提高中小套型住房供应比例。结合我市实际，科学合理引导多层、小高层、高层的中小套型住房建筑面积标准。进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，增加中小套型普通商品住房上市供应量，切实满足中低收入家庭的自住需求。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，提高轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例，实现城市组团式紧凑开发。
完善新建商品住宅销售制度：落实新建商品住房上市预报制度，要求开发企业对项目上市计划做好提前预报，指导开发企业合理定价，确保房价理性平稳。规范申请预售许可、销售信息公示和售前告知等行为。适时探索现房销售及商品住房按套或套内面积计价方式。
完善商品住宅用地供应方式。根据各区域商品住宅库存及销售等市场情况，合理确定采取“限房价、竞地价”方式出让商品住宅用地的面积和具体地块。视情采取“招标挂牌复合出让”、“地价房价双竞”、“限地价、限房价、竞配套”、“地价与自持面积双竞”等出让方式。
视情建立存量商品房价格引导制度。进一步完善存量房价格监管机制，定期发布全市存量房项目合理成交价格信息，规范中介机构交易行为，对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，引导市场理性交易。
提高存量住房使用效率。积极制定相关鼓励措施，盘活存量空置住房，探索将部分存量空置住房转为人才公寓或公共租赁住房。
坚决遏制投机炒房。根据我市房地产市场调控需要，按照差别化、精细化的原则，视情况调整完善住房限购、限制住房转让、限制企业购房等措施。完善差别化住房信贷政策，适时调整住房贷款比例、期限和利率等，加大对中低收入群体的保障性和改善性住房需求的差别化支持力度。
