南宁“一哥”要易主？青秀：我不答应！

“整体向东，重点向南”的战略，南宁已经实施了多年。

多年来，五象新区风头无两，那么下一个5年，五象是否会赶超青秀，成为南宁“一哥”？

树哥在刚结束不久的青秀区“两会”上，找到了答案。

5年东扩，再造一个新青秀

长久以来，由于五象新区的向好发展，人们更关注南宁“重点向南”的决心，却忽略了“整体向东”的重要性。

今年2月6日闭幕的青秀“两会”上，再提“东扩”，战略高度上升到城市层面。

会议提出，下个五年（“十四五”时期），青秀区将以民族大道延长线为纽带，向东部发展，预计用5年时间将建成区面积拓展至135平方公里。

▲东扩面积（来源：青秀发布）

当然，这大片土地，搞的可不是住宅开发。

会议明确，下个五年，青秀区将高位推动东部产业新区建设，以多个创新平台和五合创新生态链科学城为支撑的区域创新空间布局。

像已经落成的建工产业园，在建的数字经济产业园、恒大新能源汽车基地，即将出让的牛湾文旅岛，各种产业、文旅、康养项目，都位于民族大道东延线上。

为了把这些重量级项目与青秀中心串联起来，最新的轨道交通线网规划，还出现了轨道6号线、S0环线和S3放射线。

若规划线路如约落地，将会在凤岭南三岸板块，形成新的交通换乘枢纽，加强青秀东部与各城区，特别是火车站、火车东站甚至是吴圩机场的连接。

▲规划线路与串联板块（具体以实际建设为准）

而东扩后，也会为青秀东部的居住板块，带来自然资源、生活配套的革新；诸如目前的三岸等凤岭南滨江板块，人居环境也会迎来进一步升级。

可见，青秀为了东扩，早已准备好充足的“弹药”；下一个五年，将会是青秀发展速度爆发的五年。

“广西一哥”还得看青秀

那么，直击灵魂的问题来了：青秀区有胆量“口出狂言”，但是有没有实现野心的实力呢？

先看2020年青秀区取得的成绩。

去年，青秀区全年GDP完成1255.3亿元，同比增长5%，占全市比重达26.6%；财政总收入完成203.09亿元，占全市比重达25.5%。

▲各城区2020年GDP排名（已公开数据）

即使放到广西区内，青秀区全年GDP也高于6个地级市，甚至有了和钦北防一竞高下的资本。

▲2020广西各市GDP（来源：中商情报网）

回顾上一个五年（“十三五”期间），青秀区确实做出了不少傲人的成绩。

大到产值、高新技术企业的增长，细到学位、社区卫生服务中心的增加，具体到道路打通的长度，成绩单上都有数据可查。

▲青秀区“十三五”成绩单（来源：青秀发布）

放眼国内，青秀区也不是泛泛之辈。上一个五年，青秀区冲进多个全国百强排行榜，甚至还入围了工信部直属研究院发布的《中国百强区发展白皮书》，为广西唯一入围城区，含金量极高。

当然，成绩好只是过去式。到2025年，青秀区GDP剑指2200亿元，相当于广西去年全区GDP的10%，以巩固提升青秀区作为广西第一区的引领地位。

▲青秀区“十四五”目标（来源：青秀发布）

好家伙，吃瓜群众还在纠结谁是“南宁一哥”，结果官方早就把青秀区，定位为未来五年甚至十年的“广西一哥”，信心十足。

东扩15年，如今咋样了？

“整体向东，重点向南”的战略，源于《南宁城市总体规划（2006-2020）》，现在距离东扩起步，已过去15年（“十一五”期间）。

一路向东，会展中心由启用到改扩建；大凤岭板块从处女地变为“富人区”；三岸等地则成了少有的低密江景居住板块；如今，万象城16公里外的牛湾半岛，除了文旅，也包含住宅开发。

▲青秀区板块东扩地图

虽说东扩范围越来越大，但按照目前的进程，凤岭滨江居住板块，即三岸板块，还是目前侧重开发的，相对比较成熟的居住板块。

从2018年到2020年，三岸共出让了10宗住宅地块，吸引了11家房企入局，地价一发不可收拾地冲上了1.5万+，一年一个D王，让人看傻眼。

▲三岸土拍，地价一年比一年贵

销售数据来看，诸如龙湖盛天双珑原著这类纯改盘，前排一线看江带院子的产品几近售罄，也能看出不少终极置业的高净值人群，表现出了对三岸价值的认可。

而江与城带着龙湖天街入局后，也弥补了三岸缺少商业的困境；除此之外，规划建设中的学校、地铁，甚至是五星酒店，都给了三岸更多锦上添花的利好。

▲三岸配套规划（仅供参考）

加上近年来，邕江沿岸滨江公园日益完善，创建“百里邕江”为国家5A景区的战略部署，三岸的滨江景观，也得到越来越多市民的认可。

上一轮东扩，傍山而建的东盟商务区及凤岭北火了；而下一轮东扩，三岸凭借低密、江景以及诸多生活配套，将有机会成为下一个更宜居、更纯粹的高端居住板块。

低密滨江地块成后起之秀

除了占据了东扩轴线和地段配套，三岸成为后起之秀，也是城市发展的趋势所向。

早年间，为加大房产供应，住宅开发以高层甚至超高层为主；从人居角度来看，这类小区户数多，舒适度低，圈层复杂，无法满足人们日渐提升的居住需求。

诸如成都、重庆、天津等新一线城市，都在主动降低新出让地块容积率。未来，低密地块将是土拍市场上的常客。

▲成都土地降容优化方案

日前的青秀“两会”同样强调，“十四五”期间，青秀区将持续提升城市承载能力，打好生态宜居“主动仗”。这意味着，低密+生态宜居也很有可能成为青秀居住形态的演变趋势。

而目前低密滨江的三岸板块，正是未来高端居住区应有的模样。

像“王炸级”江景盘龙湖盛天双珑原著，“由小改大”的美的，以及定位纯改、即将亮相的中铁和金科项目，基本都是容积率2.0及以下的低密盘。

▲三岸项目容积率

就拿目前容积率最低的双珑原著来说。

该盘是2019年的三岸D王，作为三岸首个地价拍上1.4万+的盘，一直是纯改购房者“持币”关注的首选对象。

该盘大门与滨江公园仅一路之隔，向南步行就能摸到邕江水面，正因如此，有部分买房的客户，是在江边散步时，自行找进的售楼部。

▲项目实拍

这类客户的诉求很简单，这里是凤岭南最后的滨江板块，也是纯居住的低密板块。而双珑原著做的是国墅和大平层，近江的同时，小区的构成也相对纯粹。

对于高端客群来说，地铁和学区都是附加价值，他们对居住的需求，更注重稀缺的自然资源，而这恰好是三岸最吸引人的地方之一。

很可惜，上车的机会不多了

在南宁，纯改好盘本就不多，双珑原著作为圈子中的佼佼者，更是值得考虑。

不过很遗憾的告诉各位，双珑原著这个属于少数人的圈子，货量不多了。

早期买房的客户，不乏地产建筑商、其他房开同行的高层、以及其他行业的企业主，各类社会塔尖人士，形成了双珑原著的居住圈层。

有的客户认可龙湖的品牌和物业。

项目为国内公认的高端产品系“原著系”；中式园林中规划了水景、会客厅、龙小湖乐园等实用功能区，力求让每个年龄段的业主都能融入社区生活中。

▲园林实景图

有的客户则是偏爱项目的户型及景观。

前排6/7#楼全是一线江景的188㎡大平层，由于是毛坯交付，室内格局可根据需求做出改变，做成四世同堂也绰绰有余。

▲188㎡ B户型

后排8/9/10#楼户型稍小，为177/163㎡户型，得益于项目周边无遮挡的优势，边套的看江视野同样不差，单价甚至还有惊喜。

▲177㎡户型

但买了双珑原著的客户，最满意的，还是亲水滨江的生活状态。

这类改善客户基本实现了时间和财富自由，在人口稀少的三岸，家门口的滨江公园几乎被项目业主全时段“包场”。

▲滨江公园实景

早上8、9点，和家中老人一起在门前公园晨练；午后2、3点，约几位伙伴去江边谈生意；睡前，坐在阳台上看看江，回顾一天的操盘工作……

▲项目15米高位置拍摄

随着青秀东扩，未来或许还会有不少江景居住板块诞生；但三岸作为凤岭最后的滨江居住板块，其地段、配套，以及这样的滨江生活形态，又存在不可复制性。

在人造水系与自然形成的邕江之间，我想大多数人更倾向于选择邕江；而真正能在邕江边住下的人，恐怕只有少数人。

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文|舟树人  编|小二郎

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