上海正以肉眼可见的速度变凉
从表象上看，上海顶流新盘的入围积分是一个比一个高了
泗水合鸣——68分
锦绣观澜——69.02分
金桥世纪——75.6分
虹桥悦澜——78.36分
森兰星河湾——82.42分
与此同时，上海楼市打新骚操作也层出不穷：因为售楼处每天限量放号预约仅100+，买房人无奈半夜在门口搭帐篷抢号……还有五花八门各种博士写信哭诉……
在这些博眼球的新闻和屡创新高的入围积分背景下，买房人的心态也愈来愈失衡，知识星球里已经收到连续几个类似的提问：上海涨成这样，可我们积分少又买不到，内心焦虑。
二奶奶特为大家写一篇《上海正以肉眼可见的速度变凉》给大家宽心。
你看到的真相不一定是真相，可能是“卖房”自媒体为了“逼定”而故意营造的焦虑；
你看到的真相不一定是真相，可能是房管局营造出来的表象，口是心非，表里不一；
你只看到了上海顶流新盘的入围积分屡创新高，却没注意它们的“社保系数”在不断变高；
一两个月前的顶流新盘，社保系数大多是0.1/月，入围的家庭通常需要缴纳180个月以上的社保；而现在的顶流新盘，社保系数纷纷飚高，哪怕是勇创新高的森兰星河湾，82.42分！因为有高达0.19/月的社保系数加持，他实际入围的购房者需要的社保年限仅为118个月社保（无房户）或者171个月社保（有房户）；
还有浓墨重彩造势很久的内环内稀缺供应新弘北外滩，73.73分，看起来也挺高，但别忘记了，它是一个社保系数高达0.21的项目，折算成0.1系数，仅相当于50分的水平，别说无房户统统可以入围，就连有房户，你只要缴纳17年的社保，哪怕是家庭二套房都可以入围！
看到了没？
上海顶流新盘的积分虽然屡创新高，但他实际入围的社保年限却在不断降低，如果全部换算成0.1/月的社保系数，则今年以来上海楼市的新盘所需社保年限是一！路！走！低！而绝非表面上看起来的一路走高！
房价的上涨不是无水之源，无本之木，楼市是靠真金白银堆出来的，而这些“钱”早已不是工薪阶层的工资收入所能支撑的，楼市里的钱基本均源自信贷宽松。
去年疫情危机，央行放出天量信贷
才促成了楼股齐涨的局面
2014、2018年信贷收紧
哪怕当时楼市的价格十分低廉
楼价依然跌跌不休
所以，预测未来楼价走势，我们只要看信贷宽松和政策宽松这两个指标就足够了（本来人口也是重要指标，但现在全中国哪儿的人口增长都乏力）
今年以来，
①金融监管持续高压，严控违规资金流入楼市；
②房产交易流程新政不断，成交周期大幅放缓；
③房产市场和土地市场的官方指导价联动，利于稳定未来预期；
④新房维持限价并大批量集中供应，强势分流二手房市场客户……
二小姐断言：
今年楼市绝不可能有大行情！
星球里有人问我：大宁金茂府这一波涨势好凶，都挂16w/㎡了，出货么？
我回答：当然卖啊！有多快卖多快！隔壁灵石地块1293套新房未来三年都会陆续上市，只卖10.5w/㎡，我买保利新房难道不香吗？为啥要接盘金茂府的天价二手房呢？图它房龄更老？图它地段更差？图它房价更高？
2021年6月18日，上海市土地交易市场首轮集中供地开拍。大宁灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块经营性国有建设用地使用权以105.13亿元成交总价收兵。
位置：大宁金茂府以南，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路
地块面积：7.1万㎡
容积率：2.86
规划地上建筑面积：20.33万㎡
需引入央企金控总部、央企区域总部，受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/㎡（这个规则等于萝卜招标，量身定制）
成交总价：105.13亿元
房地联动房价查询结果：10.5万元/㎡
成交人：保利
有人问：“房地联动”房价是什么东西？二小姐答曰：就是日后开发商销售的限价范围啊！
如今拍地，开发商都要先签好“承诺书”，保证日后按照限价卖，所以房价虽然拼命涨，但和开发商无关，房地产企业的股票跌成狗呗~（话说我的保利股票本金已经亏30万了！股息率高达5.7%的股票竟然还跌跌不休！马上要开股东大会了，听说老子今年分红可以收10万！哼！继续苦熬坚决不割肉！）
购买力是有限的
房票是有限的
正在慢慢枯竭
同时，政府对土地市场、新房市场和二手房贷款指导价格等都进行了全方位的限制，购房者和规则的制定者都在变得越来越理性而非越来越狂热。
楼主的提问误判了大趋势，大趋势就是二奶奶在知识星球里强调了两个多月的——上海正在以肉眼可见的速度在变凉。
2021年1月份注定是上海楼市近年来成交的最高峰值，此后会有相当长一段时间无法突破高点；2021年3月份的成交数据是过年前余温的体现，回光返照不代表新趋势的拐点。
2021年不可能是2020年的走势，它大概率复制2019年的走势，小阳春是其全年最高点，此后一路变凉，至年底人气大跌。手里有房票有闲钱的，有的是机会慢慢摇号打新盘，不要着急！除非急用现房（比如急着落户、结婚，孩子读书），否则坚决不接盘二手房！
怕什么？今年上海计划供应340-430万方住宅用地！还有保障房用地360-450万方、租赁住房用地130-180万方，这供应量是往年的好几倍你们难道没有发现吗？所以未来三年的新盘开盘潮将会排山倒海~~~
还记得北京把房价打下来的三板斧吗？房票高难+贷款高难+限竞房天量供应！每年强势供应3万套左右，总共卖了9万多套限竞房以抑制房价。让我们来算算上海今年的住宅用地指标，（430+450+180）=1060万方，如果以2.0容积率计算就是2120万方，套均算90㎡，那就是能造出23.5万套的房子！
别忘了，
杭州倾城出动全民摇号打新，
也才不到10万张房票啊！
一年向上海砸23.5万套房子，
还怕不能平抑市场吗？
（别跟我辩“保障房不算房”）
那么，为什么还是有辣么多自媒体煞有介事危言耸听营造一种“暴涨一触即发，他必须要抢在暴涨来临的前一秒钟告诉你才算对得起你”的氛围呢？
嘻嘻
因为他们是卖楼的啊
因为他们是卖楼的啊
因为他们是卖楼的啊