法拍房和二手房比到底划不划算？

今天，#上海法院拍卖房不限购#的话题上了微博热搜，截止目前引起了近1500万阅读，2000多的讨论。

“看房者挤爆！”，可见法拍房市场真的是十分火热。

购买人数的增多导致法拍房市场很多房源超过评估价成交。这使一些买家看了数据对法拍房望而却步。看起来购买这些高于评估价成交的法拍房好像吃了亏，可是为什么还有那么多人竞拍呢？

其实懂行的买家一般都会以成交价，加上全部税费（包括个税、契税、增值税及其附加税、印花税等），来计算买房的实际成本。

而在上海法拍房市场中，税费基本上是各付的，实际成本为【得标价格+契税】，相较于二手房交易少了个税、增值税及其附加税等。算起来还是比二手房省了一笔钱。

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实际案例

这套阳光威尼斯三期的房子，溢价率103.6%成交，由于是税费各付，这套房子最后加上税费的实际成本是：成交价格加契税共525.77万。

成交界面

这套房子如果作为二手房购买来说，实际成本计算是：成交价格＋契税＋个税＋增值税，共计530.75万。

这样来看高于评估价成交的法拍房也比正常二手房到手价要便宜呀！

以目前的法拍房市场来看，房源会不会超过评估价成交，谁都说不准，但是买到税费各付的法拍房，就税费来说还是便宜的。

但绝大多数人都不是彻底清楚，上海房产交易中税费的具体计算方式。

今天我们就来具体说说，上海法拍房税费到底是如何计算的。

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税费计算方法

在个人竞拍上海法拍房时，交易过户产生的税一般有三种：买受人缴纳的契税、被执行人（卖家）应缴纳的个税、增值税及其附加税。

正常的法拍房基本上都是税费各付的，缴税过户时买受人需要先行垫付，之后到法院报销就可以了。

影响契税的2个因素：是否为首二套、房屋面积是否有90平。

影响个税、增值税及其附加税的4个因素：房屋是否为普通住宅、业主持有的房屋时间、原业主是个人还是公司，原房屋的来源是买卖还是其它。

除了上述所讲的三税，还有转移登记费、抵押登记费等工本费。

为了有比较直观的感受，我们做了一张表供大家理解。

上海二手房交易市场中，买家需要支付全部的税费，约为成交价的8%~13%之间。

上海法拍房交易市场中，一般税费各付的情况下，买受人只需要承担契税。约为成交价的1%~3%之间。

关于税费更多的计算规则和特例，点击链接《三分钟看懂法拍房税费计算！》

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写在最后

税费问题在法拍房交易中非常重要，涉及到成本预算。部分买家会以为中标价就是房屋的到手价，但懂行的买家会在成本预算中加上税费。

潜在的税费成本往往在关键时刻发挥重要作用。

只有对税费计算了如指掌，才能有“金”无险，购买到划算的房子。