前天在BTV财经录节目，主持人问『地产营销人』：到底该如何定义改善住宅？其实，改善对于每个购房者的诉求是不一样的。有的在意户型，有的在意区域，有的在意周边环境，不同权重，定义不同类型的改善住宅。简单说，只要是让居住体验更好，生活质量更高，都可归为改善住宅。今年，是北京房地产市场的改善大年。供应开始增加，产品也变得丰富，增加了入手契机。不过，高品质的改善住宅，也相应抬高了购房门槛，改变了置业逻辑。人们买一次房，需要解决更长远居住问题，中间也许7—10年都不会再换房，这就催生了对品质和生活更高追求， “一步到位”是很多改善人群的内心想法。去年，改善产品相对集中的西五环一线，屡屡出现爆款项目，即使有些新盘卖到7万+，也都斩获热销业绩，一方面说明需求潜力巨大，另一方面也能看到产品力上的明显进步。如果从新一代改善住宅中寻找些许产品进化的共性，『地产营销人』着重分享以下几点：对比前几年的项目，会发现如今市场上的改善新品都愈加重视采光度提升，让空间变得更加敞亮，由此作为创新突破点。北方居住对于阳光十分珍惜，扩大窗扇的尺寸，增加采光转角的设计，对于提升室内光亮度有明显效果。如果大窗再能和飘窗设计结合起来，生活场景和功能亦能丰富，舒适度能进一步改善。另外，『地产营销人』多年调研也发现，很多传统住宅北向的窗户明显偏小，在没有阳光射入的前提下，常常显得阴暗。因此新一代产品也开始加大北向卧室或书房的采光面，通过配置落地窗、增加转角等方式，让所有居室获得均衡体验。这样，南北窗体的加大，也增强了通透感，实现了更佳的空气对流，对于健康居住大有裨益。我们说，改善一定是户型面积变大吗？其实不然。买房人要的是空间感的扩大，而非简单的面积指标。新一代改善产品考虑到总价适度，一般面积不会过大，但开发商把更多心思用在了如何提升空间使用率上。看起来大和用起来大，对于居者更有意义。空间使用率的提升源于三个方面：一是建筑形态决定，多层洋房产品公摊最小，往往使用率最高。一般住宅使用率不会超过80%，而洋房在85%以上并不稀奇；二是合理户型设计，当室内没有太多走道和不必要的面积浪费，生活有效空间就能相应变大；另外部分拓展面积的附赠，也能增加空间获得感。三是精装设计的实用，如今精装追求简约风，更注重功能的实用和巧妙的设计，不喧宾夺主，提前为居者着想，优化空间，预留场景，变相提升空间使用率。纯住宅品质与限竞房的显著不同，可能园林景观是一道分水岭。因为限竞房对开发成本更为敏感，往往在园林景观的投入相对有限。从不少交房后的限竞房社区也能看出来，园林满足基本需要，但整体做的比较简单。面向改善的纯住宅，在园林上投入的成本和心力会更大，一方面绿化树种的选择会注重品质；另一方面景观的主题和功能会更丰富多元。有一点感触，但凡敢于把中国传统园林成体系引入社区的项目，往往造价不会低。另外，在期房阶段，能展示更多景观效果图示意的楼盘，一般代表了开发商的重视程度和营造力度。说了以上产品力进化的部分特征，能直观感受到改善住宅品质在提高。不过，有的项目早在去年就前瞻性的做出了示范，为改善进阶提供了明确方向，同时也引领了需求，获得了热销。在西五环一线的品质住宅中，熙悦天寰是产品力价值比较突出的一个楼盘。在去年上半年，其亮相产品打造的各方面都做到领先一步，获得市场认可，持续保持热销态势。
特别是今年进入春季，熙悦天寰周均到访客户约有500组，月均认购额达3亿+，成为改善行情启动后，西部最受追捧的楼盘之一。该项目靠近西五环，在石景山与丰台交汇处，是由金茂、保利、首开三家国有房企打造的低密洋房社区。地块规划容积率仅1.1，在可以做别墅的前提下，为了保障居住的均衡、产品的均质、圈层的统一，开发商定位为全部洋房规划，降低了购入门槛，最大化的提升了居住舒适度。
熙悦天寰坐落于西五环园博园畔，被一河、五湖、六园环抱，百倾水域，千倾绿植覆盖，占据天然生态资源优势。项目所在的长辛店生态城是北京首个生态城，也是城六区唯一绿化率超过50%的区域。熙悦天寰也成为北京首个低碳社区示范项目。项目周边被超2千公顷“六园”环抱，北侧园博园作为熙悦天寰后花园，是永定河绿色生态发展带核心区，也是国家4A级旅游景区。西南北宫国家森林公园，是距离市中心最近、最大的国家级森林公园。
其他如：莲石湖公园、永定河森林公园、晓月郊野公园、绿堤公园等分布在侧，为居住制造了天然氧吧。经历疫情之后，人们对自然宜居有了更强烈的追求。熙悦天寰的生态资源让很多人如愿以偿。区域借助中关村丰台园区（西区）商业及服务配套规划利好，新兴产业进入快车道，未来预计约2800家高新企业进驻。再加上新首钢高端产业辐射和冬奥契机，熙悦天寰所在板块价值有望逐年走高。熙悦天寰的社区园林是一大亮。项目着意打造的京西礼制园林意境与外部生态景区交相辉映，相得益彰。项目特邀知名奥雅景观设计团队，以清代宫廷画家郎世宁《雍正十二月行乐图》为蓝本，精心营造“两轴、两环、十二园”，构建有山有水有园的森态居住空间。门、庭、堂、厅、苑、园、巷、府，八重归家礼制，一步一景，从进入社区大门，至节点组团、再到归家小巷，十字主次轴线串联多景观组团，叠泉、假山、林荫、亭台、草地，每一个小品都值得驻足。
园区两条主轴线承袭恭王府五进制归家文化。山环与水环在一静一动之间穿插交错。两环周边，在楼栋间、行道巷间、以及楼栋前，均设置精致点景进行布置，“行乐十二园”妙趣横生。
熙悦天寰利用地形高差，塑造垂直五重园林景观。上层乔木、中上层花乔、中层花乔、点景植物灌木、下层水生、花被，草坡等地被植物，绿化层次丰富。在功能上，引入全龄化沉浸式理念，利用身体健康、心理健康、社交健康“三感”体验，配置有氧书吧、社区疗养花园、亲子互动乐园等场域，导入全年龄、全家庭运动体系。
整体园林，无论观赏，还是互动，都打造的十分到位，体现了开发商投入力度和重视程度。熙悦天寰属纯低密洋房社区，共计28栋楼，均为6-9层住宅建筑，在一“街”三“坊”的T型景观序列中，打造为3组围合式居住组团。每个组团由建筑的错动、景观花园予以围合，约40-50米超宽楼间距，带来栋栋抱园、户户看景的效果。项目低密居住的优势，让人均占有绿地比例成倍增加，户均占有绿地面积约33平米，远高于小高层和高层住宅规划的社区。另外，熙悦天寰为了改善采光通风体验，以极致窗墙比开创了新一代改善产品立面设计先河。每一个房间的窗比一般户型都要大，且所有北向居室，均设计为全落地窗，光线十分充足，观景更为酣畅。
项目拥有89㎡三居、108㎡四居、138㎡宽厅四居室三款产品，功能强大，无面积浪费，拓展面积丰富，使用率高达约85-91%，实际空间观感明显超越户型面积指标。
建面约89㎡功能三居，三面宽朝南，享有9.6㎡南向超大面宽，为同类产品中南向尺度最宽的户型，且南向空间均附带飘窗，得房率高达约86%。客厅与南向次卧相连，隔断灵活，可根据需求改造为6.3米超大尺度宽厅。
面向改善约108㎡四居户型，拥有其他项目140-160㎡的空间感受。格局方正，南北通透；南向三面宽长达10.3米，南向同为全配飘窗，采光观景出众；餐客相连，空间宽敞。
北侧多功能房空间灵动，可根据需求自由拆分，连通双儿童房，或作为茶室和书房，更可完全打开连接餐客厅，实现极致通透。另一个建面约138㎡四居户型，得房率约90%，南向“3+1”面宽设计，整体约13.3㎡豪宅巨幕尺度，拥有平墅体验。约6米超大宽厅可尽享阳光，预留多功能变幻；主卧尺度舒适，设转角飘窗，附带充足衣帽收纳空间。该户型自去年推出以来，堪称改善产品经典之作。
项目深度生活洞察，融入91项精装细节，全面解决生活痛点。全屋净水、环保建材、新风系统，提供体贴健康保障。高仪、伊莱克斯等德国一线厨卫品牌，向高端项目标准看齐。另外，社区注重科技导入，提升智慧应用，包括主卫配送智能马桶盖、首二层启动红外幕帘，全社区铺设人脸识别与梯控设施，使生活更便利、更安全、更舒适。
今年，北京楼市的改善序曲刚刚奏响，买房人可以尽情比较。『地产营销人』提示的最后一点是：产品力固然重要，但性价比更为关键，两者叠加寻找，好房真不多。
