行业分化加剧，500亿或成企业规模分水岭
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图：2016-2020年全口径TOP100分梯队企业个数
数据来源：CRIC
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规模房企800亿以上梯队继续扩容
从规模房企各梯队的企业数量分布及变动情况来看，2020年队伍已壮大至43家，较2019年增长9家，数量提升显著，其中，建发、龙光、新希望、禹洲、华发、时代、中骏等房企2020年业绩增速表现突出，且首次跨入千亿规模。
这部分企业的业绩提升主要是受益于2020年在深耕区域充裕的货值储备。随着疫情后城市区域市场的逐步复苏，配合自身供应的大幅增加实现高增长。
表：2020年部分全口径千亿房企业绩表现（亿元）
值得注意的是，截至2020年末，800-1000亿规模梯队的房企由10家进一步扩容至12家。相较2019年，这一梯队中有8家房企从500-800亿梯队首次迈过800亿门槛，实现规模增长。
整体来看，近年来千亿房企持续扩容。截至2020年末，800亿以上房企数量已经占到全口径百强的超半数，未来行业50强房企的规模竞争将更加激烈。
表：2020年部分800-1000亿规模梯队房企业绩表现（亿元）
02
头部房企达千亿前就已开始提业绩增速
自2010年千亿房企阵营迎来第一员万科以来千亿阵容逐步壮大，其中2010-2017年实现千亿的房企有16家，2018年和2020年这三年期间达到千亿的房企共有27家，虽说更多房企比之前更加注重发展质量，但对于接近千亿的房企来说，进入千亿行列仍为其重要目标之一。
从企业实现千亿的增速来看，2017年及以前进入千亿行列的企业，在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率，16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43%，达千亿后两年的复合增长率为33%。
2018年达到千亿的房企，其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率。2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28%，高于TOP100的行业平均增长率6.5%。
可以说，房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模，达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。
虽然大部分企业是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力，但万科、保利、中海、恒大和碧桂园，在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速。
此外，绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年，这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿，而是保持行业地位，或者进入行业前十的位置，因此多年保持高速增长。
03
中等规模房企面临增长困局
与800亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是，2020年500-800亿梯队的房企数量骤减，由2019年的23家大幅减少9家至14家。
从各规模梯队企业的流动情况来看，一方面，2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高，规模增长突破800亿，实现了梯队提升。而另一方面，也有个别房企在2020年销售表现不佳，掉出了该梯队。但更主要的原因是，部分500亿规模以下的房企增长略显乏力，对500-800梯队补位不足。
表：2018-2020年500-800亿规模梯队企业数量变动（个）
具体而言，在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下， 300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压。多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。
截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下，远低于3.8年的行业平均水平。2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长。在新增投资承压之下，这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平，仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长。
不仅如此，目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城，平均单城市产能在20亿元左右。对于这部分房企而言，目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板，依赖少数城市难有突破。
整体来看，作为行业评价企业规模的一道主要门槛，500亿或已成为企业规模发展的又一道分水岭。“三道红线”下，面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力，部分300-500亿规模的房企陷入增长困局，难以实现梯队跃升。
这部分企业如何在降杠杆、控负债的同时，保障自身的土地储备和未来的发展空间，更考验管理者的经营实力。
未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长，那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险。