2019年，行业整体规模增速较前两年明显放缓，百强房企增长失速，单月同比增速整体呈现回落的态势。规模房企扩容放缓，新增千亿房企数量显著降低。百强房企内部梯队竞争加剧，TOP30房企成规模发展分水岭。2020年，在“房住不炒”主基调下，预计行业规模和企业规模将双双见顶。
面对行业洗牌，在“丁祖昱评楼市”年会上我曾说过企业必须从过去十年 “销售规模增长”的一枝独秀向十项全能转变升级，以应对未来十年的发展需要。通过核心融资能力，综合五项专业能力及四项管理能力构筑“十项全能”金字塔，才能带来未来十年中国房企的全面提升。
房企面对行业洗牌全面升级
2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场稳定健康发展。我认为，在整个市场的调整期下，企业须对风险进行一定的防范，并结合自身的资金、运营情况合理设定2020年目标。
从整体数据来看，行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“跳水式”失速。截至12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
从全年业绩走势来看，2019年一二季度特别是3月、4月的“小阳春”行情调增了市场热度，百强房企单月同比增速较年初有所提升。但这并没有改变行业整体增速趋缓的发展趋势，5月、6月、7月单月同比增速持续下探。2019年下半年，除了9月受益年底供货高峰曾有过回稳，之后直至年末单月同比增速也都呈现回落的态势，足见行业压力。其中，TOP50房企单月权益金额同比增速从2018年6月的65%降至2019年12月的10%。50强房企作为目前百强房企中的领军企业，如此明显的增速变化也是行业压力巨大的信号。2019年，TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元，同比增长5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期提升7.6%至517.1亿元。而TOP100房企的权益金额门槛则由去年的204亿元降低至187.8亿元。另截至2019年末，全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家，500-1000亿规模的房企数量达33家。相比前两年的高增量，2019年在行业规模增速趋缓的背景下，新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.6%、21.6%、35.9%、43.8%以及53.4%。其中，龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而TOP30之后各梯队房企的集中度较前两年则出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，梯队内部名次变动也更趋频繁。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。从2019年规模房企的目标完成情况来看，绝大多数在年内设定了业绩目标的房企，均如期达成了年度业绩目标。但总体来看，受调控持续、市场整体去化率不及预期的影响，房企整体的目标完成率呈逐年降低的趋势。相比2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%，2018年至今该区间的房企数量已明显降低。在房企整体目标增速放缓，平均目标增长率已由2018年的41%回落至20%的背景下，虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标，但整体表现不及2016、2017年。目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗。在“房住不炒”主基调下，行业政策调控也难有实质性松动，我国房地产行业仍将面临考验。预计2020年，行业和企业规模都将双双见顶，不排除有多数企业的业绩规模将继续保持增长，但若目标增速放缓或是业绩目标出现下调也属正常。当前市场环境当中，对于企业而言第一要务仍是防范风险，更好地适应市场调整，并结合自身的资金、运营情况及抗风险能力合理设定2020年目标。2019年，在市场整体的去化压力下，企业的去化率水平处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看，2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能从2016年的10亿元降到5.9亿元。同时，在市场竞争加剧的背景下，企业销售被渠道“绑架”。据统计，2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10-15%，2019年以来开始达到50%。预计2020年，房企一方面会加快项目销售去库存的速度，另一方面会更进一步依赖渠道，这点很难发生改变。区别于过去十年，仅以房地产销售数字这一项核心指标来评判一家企业的经营。我认为，房企面对行业洗牌，必须进行全面升级以应对未来十年的发展需要，构筑“十项全能”金字塔：以融资能力为核心、五项专业能力以及四项管理能力作支撑。只有从原来的“销售规模增长”一枝独秀回到十项全能，将十项能力加在一起，才能带来未来十年中国房企的全面提升。首先，我认为未来十年最核心的将是企业的融资能力。房地产作为对资金高度依赖的行业，考虑到目前市场形势下未来房价涨幅相对有限、行业利润空间受到挤压，融资成本对房企的影响将会日益凸显。截至2019年上半年末，70家重点企业融资成本最高的近15.6%，最低仅4.3%，行业平均水平在7.04%，融资成本已经成为房企之间的分水岭。未来，融资能力对企业整体经营的影响将呈几何倍数放大。对于房企而言，如何通过自身努力降低融资成本、减轻资金压力，是企业发展的核心能力。第二类我称之为专业能力，分别是投资能力、产品能力、开发能力、营销能力和服务能力，这五个方面我认为同样重要。具体而言，即在投资能力上减少土地存货、追求零库存的目标。产品能力上按照购房者的标准需求进行定制。开发能力上企业在高周转开发的同时，还有降本提质的空间。营销能力上应更为精准高效，需要知道客户在哪、以及如何找到他们。服务能力上则需要更多关注如何在目前的高标准下，将服务再提升上一个新台阶。如果能对每一项能力都引起重视，做到比行业标准水平高10%，那么最终不仅将带来企业专业能力的提升，也会体现在企业融资成本的下降。另外，从企业内部管理的角度，也有四大重要的维度，包括组织架构、人力资源、激励机制以及企业文化。首先，没有最好的组织结构，只有适合企业自身发展的结构。其次，在人力资源上，龙头企业70%到80%的人才都是自己培养的，建立培训梯队和体制对每家企业都尤为重要。对于激励机制而言，跟投是过去十年高速增长的过程中很多企业选择的方向，今天跟投是否还是好的正向激励方式需要重新思考，未来十年应该用什么激励模式让所有团队整合团结在一起，和企业共同进步，这也是每家企业面对非常重要的课题。最后，企业文化上对外是每家企业区别于其他企业的核心亮点，对内则是对兄弟姐妹员工聚拢在一起，共同奋斗的能力。是整个企业管理能力外在及内在最终体现的最核心要素。
