印度多年FDI超400亿美元！三四线房价，将跌回2006购买力

我国楼市，一二线和三四线，是完全不一样的楼市。广东在2018年，新增了177万常住人口。整个珠三角，都是一二线。这样，广东添丁，三四线就人口流失。

一二线房价高，成交的住房面积，将会不断下滑。在一个全球化的时代，三四线，即将迎来13亿印度人的竞争。本周，印度将举行大选(4月11日-5月19日)，CNN最近整理了莫迪当总理这么多年的成绩，据该文，印度这几年的外商直接投资(FDI)，已连续多年超400亿美元。

如图，2016年印度的FDI刚好是400亿美元，去年(2018)是创纪录的450亿美元。

据印度官方预测，今年印度的GDP将比2014年(莫迪上台那年)增加近1万亿美元。2014年时，印度的人均GDP是1600美元，印度展望2019年为2200美元，累计增幅超35%。

这2200美元的人均GDP，相当于是我国1万美元人均GDP的1/4弱。结合我国三四线，拖一二线后腿的现实，这样我国三四线的人均GDP，相当于印度的3-4倍。

据CNN该文，印度需每年新增超1000万就业，才能满足其劳动力增加速度。而印度有超80%的经济，属于非正式经济。这样莫迪要每年新增1000万就业岗位，难度极高。最近几年，印度都不发布失业率统计数据。

如图，印度在2016-2017年的时候，GDP增幅超8%。但莫迪在2016年11月决定废弃大额卢比旧币，他的‘旧币换新币，以anti-corruption’的操作，对GDP增幅的打击极大。根据CNN整理的数据，印度GDP增幅已回落到6.6%。

越南人口近1亿，它相当于两个韩国。400亿美元FDI流入印度，与流入越南，效果完全不一样。越南在吸纳一定量的FDI，实现一定量的出口，积累一定量的外储后，工资和汇率双双上涨，这样越南制造业成本将与我国三四线持平。

总之，13亿印度人要参与全球化，这一趋势无法阻挡，他们将出口：劳动力通缩。

泰国，墨西哥和土耳其，这三国就是被压在1万美元人均GDP下方(及附近)的新兴经济体。我国2001年加入WTO后，他们体会了13亿人口体量的经济体，出口劳动力通缩的力量。

根据历史经验，印度人口红利结束之前，我国三四线很难人均GDP增长至1万美元上方。除非摆脱对地产和出口的依赖，主要靠内需推动经济。

2006年，我国‘地产兴邦’大行情还未起来，而加入WTO后已5年。当年外贸火爆，离2008年经济危机，则还有2年。对于买不起房的普通人来说，这是多么充满阳光和信心的一年。

所以，对于完全要靠自己的三四线来说，2006年的家庭收入与房价比，将是2019年之后的合理房价。在经济与就业，人口流失等多重压力下，三四线的房价泡沫，维持毫无意义。

三四线房价，2019-2022年，跌回2006年的收入房价比，则将吸引一二线买不起房的人，回老家买房养老，并继续在一二线打工租房。

如图，据安居客数据，2019年京沪深三个一线，房价在5-6万一平；强省会杭州广州南京则在3万附近，强二线珠海宁波苏州，则在2万附近。

2012年时，京沪深三个一线房价在2-3万一平，强省会杭州广州南京在1.4-1.8万一平，强二线苏州则是1万一平。

结合2012年时，M1为27-30万亿，M2为85-97万亿；而到2019年则M1为54万亿，M2为186万亿。

相当于货币增量，与一二线房价增幅是同步的。

所以，我国房价的薄弱环节，就在三四线。这个逻辑是这样的：

1)13亿印度人，出口劳动力通缩。

2)三四线，需要与印度竞争，房价回到2006年的收入房价比，才有竞争力。

3)一二线买不起房的外地人，回老家三四线买房，养老定居消费，拉动三四线经济。

4)三四线房价下跌，经济盘活后，部分人(40-60岁)离开一二线，彻底回三四线老家。经济不好时，再外出打工。

5)一二线房子空置率增加，房租下跌，房价下跌(相比M2增幅的下跌，扣除通胀后的下跌)。

我国地产商的美元债压力，会增加这一趋势，他们需要回笼资金，及早将美元债比例降至安全水平。若2019-2022年我国出口市场，被印度越南分食，不排除人民币兑美元汇率会一次性回调至8-10的水平的可能性。

相比2006年，我国的汽车工业已发展起来，售价十万的汽车在房价回落后的三四线，将打开销量(汽车业去库存)。而且我国的高铁网络，让很多三四线，在有产业和竞争力后，能升级成弱二线(县域竞争，KPI考核)。

三四线，由于数量众多，它们间的竞争，必然会让房价跌回(通胀调整后)2006年的水平。

京沪深三个一线，则将由于外地人向强省会迁移，而房租(扣除通胀后)下跌，房价承压。

强省会和强二线，应该是我国2019-2022年楼市中最抗跌的。

印度大选结束后，莫迪要为下一个五年，谋划每年新增1000万就业的大计。这将是我国三四线房价回调的催化剂。