转型：房地产业的必然选择
自去年下半年始，二三线城市的楼市“天气”由晴转阴。刚刚过去的3月，四个一线城市的楼市成交可用“倒春寒”来形容，一线楼市也将面临“拐”点的预判之声随即放大。
今年一季度，京沪穗深的成交数据均呈现衰减明显的信号，北京、上海、广州、深圳楼市未能像往年那样再现“小阳春”，商品住宅成交量与去年同期相比均有不同程度的下滑。近日有消息称，杭州、长沙等多个城市酝酿松绑限购，眼下遭遇楼市“不景气”的一线城市极有可能跟进。
房地产市场何去何从？房价涨耶？跌耶？在品牌房企大举进军海外市场之时，中小房企领舞还是独舞？是继续布局海内，还是随之跟进？房地产逐渐成为一个沉重的话题。
日前，中共中央、国务院正式发布《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，明确了我国未来几年新型城镇化的基本目标、重大任务以及具体举措。这部规划被认为是今后一个时期指导我国城镇化建设的一个纲领性文件，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的一个规划。与过去从发展角度强调城镇化有所不同的是，这份规划突出了新型城镇化的体制机制创新，提出了新型城镇化需要推进的一系列改革措施。其中，围绕房地产政策机制的一系列表述尤其引发关注。
受供需关系的改变和以人为核心的城镇化逻辑影响，房地产业转型是大势所趋。去年7月，美国工业重镇底特律申请破产保护一事，人们记忆犹新。曾几何时，美国底特律市何其辉煌，其房地产业何其风光。人们始料不及的是，债台高筑、产业布局单一，被称为美国“汽车城”的底特律，在走向辉煌的顶点之后无可挽回地迅速衰落，给新型城镇化伊始的中国带来的结果必然是反思。相对于底特律市来说，中国许多城市的规划发展更加令人忧心。底特律市当年的迅猛发展、急剧膨胀，毕竟还有着汽车工业做坚强后盾，而今日中国许多地方急不可耐、跑步进入城市化的进程，依赖的却主要是“圈土地、炒地皮”。
新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，决定了它与国家新型城镇化政策必须相适应，同时也决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。
《规划》提出，“到2020年，我国常住人口城镇化率达到60％左右，户籍人口城镇化率达到45％左右。”对此，分析人士指出，中国正在积极稳妥地推进城镇化，数亿农民转化为城镇人口会释放更大的市场需求。《国家新型城镇化规划》的出台对建材水泥、建工机械、文娱、消费、环保等诸多板块形成利好，这些板块有望成为A股中一道亮丽风景。这为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，与此同时，这也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与国家新型城镇化方向相一致，走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，也即是走与新型城镇化发展相结合的路径。
新型城镇化十分重视城市群建设。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出，构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以轴线上城市群和节点城市为依托、其他城镇化地区为重要组成部分，大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵”城镇化战略格局。《规划》强调指出，以城市群为主体形态、推动大中小城市和小城镇协调发展，并强调中心城市的辐射带动作用。《规划》提出，需“有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给”。
房地产业是先导性基础产业，具有整合各类资源、推动产业和城市发展的服务功能，这种功能正是城镇化建设中最为重要的功能之一。在国家新型城镇化方针指导下，将会衍生大规模住房需求和大规模的基础建设。在此背景下，城镇化将进一步夯实住宅刚需基础，为房地产市场注入新活力。毫无疑问，这也为房地产业带来新的机遇。在当前经济增速放缓的背景下，期待房地产调控政策松绑以刺激经济并不切实际，投资者要看到房地产业将步入新一轮转型周期。因此，在遭遇楼市“倒春寒”，已经摒弃三四线城市的开发商，必须瞄准“两横三纵”城镇化战略格局沿线的城市群和卫星城，也就是抓住沿陆桥通道、沿长江通道的两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴沿线城市发展的新机遇。
《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布给城镇化道路指明了大方向。规划的亮点在于强化城市群建设，增强中心城市的辐射带动作用和推动区域一体化建设。其中，中西部地区城市群将成为推动区域协调发展的新的重要增长极。目前，东部地区常住人口城镇化率达到62.2%，而中部、西部地区分别只有48.5%、44.8%。随着西部大开发和中部崛起战略的深入推进和东部沿海地区产业转移的加快，中西部地区推进城镇化的空间巨大。成渝、中原、长江中游、哈长等城市群预计将加快发展，将成为引领区域经济发展的重要增长极。
城镇化作为内需最大的潜力，必将成为未来中国经济发展的最重要动力。更重要的是，在我国城镇化的外部条件和内在动力已经发生深刻变化的情势下，城镇化面临着从制度变革、资源环境到产业转型等诸多方面的挑战。所以，房地产业，尤其是中小房地产企业，在服务新型城镇化建设中把握机遇，发挥船小好调头的优势，加快创新和转型，提高发展质量，是2020年之前服务国家经济社会发展过程中，以及自身变革过程题中应有之义。
房地产业是推进城镇化的重要载体，同时也是底特律走向衰落时最先崩溃的产业之一。新型城镇化规划政策的出台为房地产业发展带来了巨大机遇，如何避免底特律前车覆辙，成为当前业内人士谈论的热点话题之一。辉煌如底特律市，在支柱产业遭遇冲击，城市人口大量外迁之后，也免不了沦落为罪恶之城、悲惨之城、腐烂之城，今日中国许多城市大跃进式地扩张，依赖的主要是“圈土地、炒地皮”，可持续性又有几何？
未来六、七年对于我国城镇化有特殊意义。综合世界各国的经验，结合我国的实践来看，旧的城镇化取得了很大的发展，但问题多多。推动城镇化发展的动力机制已经减弱、资源环境约束十分显著，转型成为中国城镇化发展必然选择。与之相适应，转型，也成为房地产行业的必然选择。
新型城镇化规划的提出和实施，为房地产业进一步发挥服务功能提供了很好的环境和时机，也为房地产业创新和转型创造了良好条件。在大政方针指引下，房地产业要与国民经济、与新型城镇化协调发展，与产业转型升级良性互动，为民生改善和城市建设配套服务，不仅要做积极的参与者，更要做有力的推动者。