上市房企年报点评系列之二：华润置地，增长仍显慢，商业是龙头

丁祖昱评楼市，独家原创点评。只要做得“更少”、做得“更精”，做得“更长”，做得“更重”，华润置地才会更有可为！

3月21日，华润置地在香港公布了2015年全年业绩，整体表现相对不错。合同销售额851.5亿元，同比增长23.0%；签约面积675.9万平方米，同比增长2.4%；毛利润率31.2%，比2014年的30.5%略有改善。另外，投资物业实现租金收入65.4亿港元，同比上升20.3%。

之前，华润置地也经历了一段快速发展期。从2010年开始加快布局速度，当年新进9个城市；2011年继续新进8个城市，将战略布局城市增加到39个。而销售额也从2011年291亿跨越式发展到2012年521亿。当然，这当中也有部分属于今天评价一般的二线偏弱城市以及部分三线城市，如万宁、淄博、赣州等。城市数量确实得到大规模的扩张，但城市平均的质量水平却被削弱了不少。再加上整体市场的调整，最近三年华润置地的毛利率、净利率也在逐年下降。

另外，华润置地商业地产这块开业速度相比建设速度也稍微慢了一些。去年开始才是华润万象城的开业高峰，去年全年开业7家，16年将再开2家，17年开9家。到17年末，将达到31家。

但感觉华润置地销售的增长仍然不快，2013年已接近700亿，2015年仅略超850亿。这2-3年业绩发展跨度不大，更是没有实现跨上千亿台阶的预期。作为一家拥有充足资金和各方面资源的央企来说，发展速度还是显得稍慢了一些。

从这几年华润置地的发展，我们发现，华润虽然掌握了资金资源等各方面优势，但仍存在几方面的问题。

1、城市聚焦问题

华润置地占领了北京、上海、深圳这三个中国最具发展力的核心城市，也在这三个城市当中拥有不少项目。但2015年年报显示，深圳大区贡献率27%，上海大区仅10.2%，北京大区9.3%，北京和上海的比例仍然偏少。而其他不少偏弱的二三线城市也看到了华润置地的身影，例如山东的威海、日照、淄博，跻身其中完全没有必要。华润置地完全可以在北京、上海、深圳这三个核心城市投入重兵、全力以赴，都能够按照深圳的市场占比把聚焦战略做到位。

2、增长速度仍然偏慢

2013年，华润置地销售额已经达到663.1亿，但2015年华润置地的销售业绩仍然只有851.5亿，不仅没有进入千亿行列，而且和后面的房企差距缩小，其后的融创中国734.6亿，华夏幸福723.5亿，差距已不足百亿。当然，由于当中出现了一定的人事风波，增长缓慢本身可以理解。但对华润来讲，最近几年也错失了快速发展很好的契机。当前稳住了阵脚，在这种情况下应该迎头赶上。在对部分城市聚焦的前提下，应尽快实现销售业绩的长足提升。

3、商业地产“溢价”不够

虽然，从数量上讲万象城要比万达少得多，但从单个项目的质量和效益来讲，却要倒个个儿。华润置地完全可以跟万达走不同的道路，万达进入更多的三四线城市，华润置地则可以在原有的一线和部分强二线城市深耕。一来可以和万达有所区隔，二来也可以通过万象城的优势在拿地过程当中拥有更多灵活的方式和优惠条件，而不是像今天这样单纯通过价格竞争去拿地王。（去年，华润四大地王也被很多投资者所质疑。1月份，联合首开、平安竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块， 86.25亿元；3月和6月，联合华发竞得上海闸北区姊妹地块，分别70.52和87.95亿元；8月，竞得武汉光谷地块，47.2亿元，刷新武昌单价地王纪录。）另外，住宅、公寓、养老、休闲等居住类产品也可以和商业充分组合，形成更多特别的产品线，而不是今天商业地产就是办公加商业。

当然，华润置地作为央企，还是具有很多其他企业没有的优势。比如说，资金优势，华润置地的资金成本在10强房企中属于相对较低的；比如品牌，万象城也是国内数一数二的商场品牌；还有华润集团其他产业资源也可以跟华润置地进行有机的结合。在这种情况下，华润置地应该利用其特殊优势，去获取更多一二线城市的核心土地或项目。一方面可以做住宅开发销售的快速周转模式，另一方面也有条件留下更多的“重资产”运营后升值。

因此，只要做得“更少”、做得“更精”，做得“更长”，做得“更重”，华润置地才会更有可为！

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