周二市场说 | 合肥楼板价仅次于北京，北京好意思吗！

地价合理不合理是一回事，上不上涨又是另一回事。从目前情况来看，京、沪、深地价仍在上涨，至于苏州、合肥、福州、厦门，下半年能够保持就算不错，个别城市出现回调也很正常。

7月份，热点城市土拍仍是最热的市场话题：南京土拍8地7熔断，上海虹口拍出新地王，国土部数据显示二季度住宅地价加速上涨，一线城市宅地地价同比涨幅高达17%。进一步梳理今年重点城市地价排名，可见深圳、上海不出意外成为前两名，苏州异军突起成为第三，南京、福州则紧随其后。北京平均楼板价1.1万元/平方米位居第8，排名略低，合肥、天津紧随其后分列9、10名。

值得注意的是，广州地价居然没排进前十，仅仅是第11位，2016年广州市完全不像是一线城市，无论房价还是地价都没有达到一线城市的标准，甚至连一些二线城市都远远比不上。看到广州的排名，我不禁要问一句，广州，你好意思么？合肥，你好意思么？

从这份地价排名表来看，有以下三点值得关注：

1、“供不应求”仍是高地价的最根本内因。

2016年上半年，共有8座城市平均楼板价突破1万元/平方米，较2015年同期多出5座，平均楼板价相对最高的城市，其土地出让量也都较少。如深圳上半年土地出让量只有130万平方米，上海、苏州也只有300万平方米，远远无法满足市场需要，以至于上半年“单价地王”接踵并肩而来，进一步推高了平均楼板价。南京市土地出让建筑面积虽然达到449万平方米，但对比900万的商品住宅成交量来看，土地供应量也远远不够，地价快速攀升也在情理之中。

北京土地楼板价较低，一方面是由于商办占比较高，但更主要的还是因为“限溢价竞配保障房”宅地占比上升，导致名义楼板价大大低于实际楼板价。在2016年上半年北京市出让的13幅经营性用地中，6幅地块以50%溢价后竞配保障房的形式成交，而在2015年同期，类似地块只有1幅。 

 

2、强二线城市溢价率飙升。

从溢价率指标来看，合肥、苏州、厦门、南京等二线城市溢价率表现突出，这四座城市也是媒体们常常提及的今年房价上涨“四小龙”，承接深圳溢出需求利好的东莞也不容忽视，上半年平均溢价率达到了134%。在一线城市投资性需求受限，大部分三四线城市仍然面临库存压力的情况下，这些房地产供求基本面较佳、拥有人口导入优势的二三线城市成为了不少购房者和开发商眼中的“投资宝地”，这些城市在2016年迎来了房价的加速上涨，也迎来了企业投资判断趋同下的地价飞速上扬。

3、地价越高，“地王”越多。

2016年上半年，全国共计成交了110宗地王，楼板价TOP10城市即有77幅，占比达到七成。尤以上海、南京、杭州、合肥等热点城市为甚，密集成交了多宗地王。平均楼板价仅次于深圳的上海成交地王数量最多，达到16幅；合肥地王的平均溢价率最高，达319%，地王翻两番成交成为市场常态；南京地王成交量最大，河西、江北、江宁等板块地王频出，地王成交金额高达615亿元。

从地价绝对水平来看，一线城市当中，深圳、上海都已经不低了，北京地价虽然看起来不高，但若考虑到土地出让竞配建因素，实际平均楼板价将达到2.2万元/平方米，同比上涨超过70%。联系住宅在售价格来看，楼板价居于前列等热点二线城市，成本压力也是颇高，如南京和苏州2016年上半年商品住宅成交均价只有1.8万元/平方米，但平均楼板价均已突破了1.6万元/平方米，即便考虑土地和住宅成交区域结构的差异影响，地价与房价之间的差距也不容小觑。

而从上涨速度来看，高地价城市的土地价格同比涨幅均远超房价涨幅，短期内陆价再度上涨的空间有限。据CRIC统计数据，大多数高地价城市地价同比增幅超过50%，而最新的6月70大中城市房价数据显示，房价同比增速最高的深圳也不过上涨了47%。如上海上半年中环内无一块土地出让，但平均溢价率仍高达83%，远远超过2016年6月商品住宅价格34%的同比涨幅。

地价合理不合理是一回事，上不上涨又是另一回事。从目前情况来看，北京、上海、深圳地价仍在上涨过程之中，特别是下半年北京、上海还将增加土地供应，并且地段更好，位置更佳，整体地价、楼板价看高一线。二线城市当中，南京地价涨势仍然喜人，但是由于熔断机制，地价被官方人为限制住，但这种限制是否有效，我们还需要拭目以待。至于苏州、合肥、福州、厦门，从目前情况来看下半年地价能够保持就算不错，个别城市出现回调也很正常。