二线火爆看苏杭——评苏州杭州十大热销项目

丁祖昱评楼市，独家原创点评。在二线城市之中，除南京一枝独秀之外，最为火爆的城市要属苏州和杭州。

今年全国房地产市场整体稳中有升，其中一线和部分二线城市市场异常火爆。在二线城市之中，除南京一枝独秀之外，最为火爆的城市要属苏州和杭州。苏州是蛰伏多年今年爆发，杭州是去年几近崩盘，今年绝地反攻。相比2013、2014年，两座城市今年成交量携手突破千万平方米，同比上涨均超过四成，创下近五年高点，市场库存也迎来了快速去化期。就房管局披露数据来看，目前苏州的待售项目仅够销售四个月，而先前一直库存高企去化承压的杭州，目前消化周期已经不足10个月，处于相对健康的范围。

苏杭二市堪称今年二线城市火爆的风向标，让我们来一起看一下这两个城市的十大热销项目，到底火爆在哪里：

1、先看销冠和入榜门槛。苏州的销售金额TOP10榜首卖出了32亿，入榜门槛项目为20亿，两个项目距离也不远，同属园区的湖东板块，入榜项目之间差距也很小，平均每个项目相差1.3亿元。相比之下，杭州销售金额TOP10之间的差距就大得多了，销冠武林壹号卖出了50.4亿元，高出苏州一大截，市中心豪宅大盘揽金能力依旧强势，而入榜门槛的刚需板块项目“仅”卖出了18.4亿元，却又比苏州更低，榜首和入榜门槛之间相差2.7倍。

2、再从价格角度来看，苏州入榜项目均位于1万-2.6万元/平方米之间，热销项目价位比较集中，而杭州的入榜项目最大价差则高达4万元，相比之下还是杭州的房价更高一些，并且从行业发展角度来看，杭州的商品房市场价差体系也更为成熟。

3、项目区位方面，苏州主要还是集中在园区、新区两个快速发展中的城市新城，而吴中区的三个项目，其实也都处于尹山湖板块，很大程度上是来自于园区客户的外溢。而杭州的热销项目则分散得多，不但是城区的项目屡创纪录，远郊刚需盘中，有地铁、学校等配套利好的项目也取得了不错的业绩，如顺发美哉美城、滨江金色黎明即是如此。

4、项目档次方面，苏州热销项目鲜有主力产品总价超过500万元，主要还是集中在100-400万元的首置、首改区间，并且以两房、三房为主。而杭州则是三房、四房表现最佳，中心城区的大面积跃层也有亮眼表现，300万以上的改善性产品已经成为热销项目的主力军。以此来看，杭州的豪宅市场发展规模也远远领先于苏州。

最后再补充几个典型热销项目点评：

苏州：

TOP1，九龙仓时代上城：临近地铁底站，价格优势、企业品牌溢价。

TOP4，保利观湖国际：企业品牌溢价，园区客户外溢、性价比高、一线观湖。

TOP10，星公元名邸：医疗、交通配套完备、稀缺精装小高层产品。

杭州：

TOP1，武林壹号：坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，京杭大运河。是绿城与滨江联手打造的市中心标杆豪宅。

TOP2，滨江·钱塘印象：生活设施完善，学区房，临近多座甲级医院，周边商业氛围成熟，同类产品稀缺。

TOP9，顺发美哉美城：项目附赠空间较大，G20峰会利好板块配套发展。

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