1000元与1万亿

丁祖昱评楼市，独家原创点评。轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，这些万达广场投入的资金将达到万亿计算。

6月8日，万达商业宣布联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品，也是万达首个商业地产众筹产品，投资门槛为1000元，最高认筹100万元。除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。

从今年年初开始，万达发生了巨大的变化，全面推进转型轻资产。应该说，“稳赚1号”发布说明了，万达已经将轻资产做到极致：万万合作后，万达原则上已经将住宅部分交给了万科开发，万科自然将负责所有住宅资金投入。商业部分也之前找到基金合作，今天索性再进一步，把募资范围放大到了所有的小投资人。理论上讲，万达可以不花一分钱进行房地产开发了。

按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10亿投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿计算。

万达确实是最具执行力的公司。王健林提出的要求，大家一定会想方设法去把他做成。中国那么多上市房企，差不多40%都提出未来要做轻资产概念（其中最早提出的是万科），而万达1月第一次提出轻资产概念到今天仅150天不到——今天先做到极致的还是万达。所以，万达的市值最高并非没有道理，中国首富“真不是吹的”。

当然，我们也不能全说好话，风险提示同样重要。虽然未来万达广场不用万达投一分钱，但还是需要万达负一定责任。这和重资产时要担的责任完全不一样：重资产一经销售，现金流就能回来；而轻资产不仅不能靠去化平衡现金流，还要靠实在的商业地产运营，才能兑现每一年的承诺回报，即便是6%，也并非容易的事情。万达14年的新增土地成本约1200元/平方米，并假设前期设计和建安成本为2800元/平方米，加上税费、营销、管理等，总成本价在5000元/平方米，以50%左右的面积可租计算，每平方米可租面积的成本在10000元/平方米。相比2014年万达所有项目平均75元/平方米/月的租金，新项目要达到税后6%的回报存在一定的运营压力。

第二是增值压力。虽然投资者都按“原始股”入股，但如今的市场下，连成本价都难以收回的的地产投资遍地都是。姑且不说商业地产，一二线城市的住宅销售不赚钱的项目也很多，王健林未必能保证这些商业地产就在7年内增值150%，但届时即便没有达到，也要履行承诺，这实际上对他来说也是巨大挑战。

第三，虽然投资起点仅需1000元，但真会有那么多人愿意买单吗？对于大多数中小投资人来说，7年期的封闭式的类REITS的理财产品，这一期限实在太长，中间任何事情都可能发生。即使在3个月后能上平台进行转让，而这属于自发型交易范畴，香港如此多的折价债券实质上也证明了，转让并不一定能赚钱，除非万达来定转让价，但显然不存在这样的可能性。

虽然“泼泼冷水”，但并不是说万达做的不好，反而在我看来，万达轻资产化上的工作成果比他们电商要做得好得多，万达是中国房地产轻资产真正的先行者。为这一点，我们就应该向万达致敬！

关注【丁祖昱评楼市】

回复数字看原创精选：

回复“1”看企业模式

回复“2”看市场趋势

回复“3”看住宅市场

回复“4”看商业地产

回复“5”看旅游地产

回复“6”看重点城市

回复“7”看房价走势

回复“8”看地产人物