房客非法转让, 房东漠视不管, 小心赔了夫人又折兵!
丽莎知道，
说到店铺租约（其实不只是店铺，就算是一般住宅也是一样的），有时候会发生这种情况：
原有的旧房客，基于某些因素（可能是碍于合同尚未到期），自己想搬离原本的物业，然后就擅自找了其他新租客搬进来顶替他或她，想说就这样默默的也不会被房东发现。
而这时候，身为一位房东，碰到这种情况，有时也会想说，要是这位搬进来的新租客都有按时缴交房租，那么也就睁只眼闭只眼，不去计较了！
然而，这么做真的是正确的吗？房东的权益真的会因为新房客按时缴交房租就获得保障吗？今天丽莎要跟大家分享的一个例子，就是提醒所有的房东们再想一想。
这个故事是这样的，有一位莎粉（我们就称他为王先生），将自己的店铺出租出去，靠着收租来获得收入。
王先生就像我们一开始所提到的情况那样，原本是跟旧有的租客签订合同，有着合法的出租关系。
谁知道，这位原本的旧租客，想要搬走了，就自己另行找了个新租客搬进来，也事先都没告知房东。
旧租客自己心理想说，反正新租客也是个讲信用的人，房租都会准时交，也从不少交，所以房东只要都有收到钱就好，应该不会太计较。
结果，就在几个月后，房东自己（也就是王先生），发现了租客居然换人了。而也由于旧租客不负责任的行为，自行处理不了合同的问题，于是王先生就决定自己涉入来解决。
王先生告诉新租客，自己将提供给新租客21年的租约，让新租客可以继续留下来承租。
然而，说是这么说，但是王先生和新租客并没有正式签订什么合同协议，只是纯粹让新租客继续留下来而不被赶走，而这位新租客也就这样继续付着房租。
另外，由于王先生想要重新对该物业整修一下，所以也跟新租客提到说，要新租客负担一部份的整修费，而这项规定也会纳入之后的正式租约合同中，于是新租客也就爽快地答应了。
结果，等到真正该付钱的时候，王先生告知新租客，要新租客来承担全部的整修费。
这时新租客觉得金额太高了，拒绝支付。而王先生因为气不过，决定与新租客终止租赁关系，要把新租客给赶出去。双方也就这样对簿公堂。
在法庭上（上诉法庭，The Court of Appeal），房东（王先生）告诉法官：
他与新租客的关系，完全是出自于“意愿”上，也就是他当初不赶新租客走，让新租客可以暂时留下来。但是他与新租客之间并没有正式签订任何租赁合同，所以租赁关系不成立，他照理说是可以赶走新租客的。
然而法官又是怎么回答王先生的呢？法官这么说了：
基于禁反言原则（proprietary estoppel），如果要直白一点讲就是“不可反悔”的原则，王先生和租客之间的“租赁关系”，事实上是成立的，而不像王先生所认为的那样。
这是为什么呢？因为事实上，一直以来新租客都是固定有在缴交房租的，而王先生在收到房租的同时，也没有表示任何反对，反而是欣然地收下了。
所以就这样一直地一来一往，事实上两人间的“租赁关系”早就确立了。这时候王先生是没有理由反悔的，也不能突然就说要赶走新租客。
于是最后，法官不只没有理会王先生的意愿，还判给了新租客必须有像一开始王先生所承诺的那样，合法的21年的租约。
而就这样，王先生在心不甘情不愿的情况下，还得提供给已经撕破脸的新租客，整整21年的租约。这恐怕是当初王先生怎么也没有想到的结果了。
所以，面对这种新旧租客间的非法转让，房东应该怎么做？
１．立刻采取措施：终止合同，赶走新租客
在这种情况下，房东是有权与原有的旧租客终止合同的（因为旧租客自己违约在先）。并且，房东应该要表示出坚决的态度，要求非法搬入的新租客立即搬走。
而由于房东本来就没有跟新租客有任何租约上的关系（新租客是在房东没有同意之下，自己擅自搬进来的），所以房东自然是可以自由地赶走新租客，不受法律限制。
２．与新租客协议并签订正式合同
而如果房东对新租客满意，觉得说愿意和新租客开始租赁关系，那也应该走正常程序（也就是一般签订租约该有的程序）。
让新旧租客双方各自找律师，向房东正式提出申请，在房东同意后，再开始进行交易，完成租约转让的手续。
所以这时候，房东就有权利和新租客协商，看是未来的新租约有哪些要求，新租客必须承担哪些合理的费用（像是前面提到的整修费用），详细写在合同的规定中，防止未来的纠纷。
３．如果出现了什么难以协调的，房东最后可以考虑采取法律程序，来维护自己的权益。
所以简单来说，面对这种租客间自己进行非法转让，很重要的一点是：房东应该在第一时间内就采取行动，而不是袖手旁观、得过且过，想说反正能按时收到租金就好。
因为就像故事中的王先生那样，他没有在第一时间内赶走新租客，结果后来反悔了就已经太晚了。
如果他当时有先赶走新租客（即便他后来愿意租给新租客），之后再照着合法程序来与新租客签订合同，那么就能把该讲的事情讲清楚，双方达成共識再签订合同。
由于合同里有着明确的规定，所以双方就得照着合同走，而这时候就不是谁与谁争辩来解决的了，一切都是白纸黑字，清清楚楚的。
因此，房东们不该有着鸵鸟心态，想说也没有什么事发生就算了，不必麻烦再重新走一遍流程。
莎粉们必须知道的是：很多时候，这些你事前认为的“省麻烦”，往往都可能造成你事后的“大麻烦”。所以一切都还是照着合法程序，一步一步做才是最稳妥的。
最后，如果莎粉们针对今天的文章，或是在英国的房产买卖、租赁等方面有任何疑问，欢迎在丽莎知道留言，丽莎律师行会以最快速度做出最专业的回复！
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