未来10年，房子是“白菜价”还是“黄金价”？

未来10年，中国的房子绝不可能会是“黄金价”，而是与当地民众收入挂钩的价格，房价应该由当地老百姓的收入说了算。当然，如果是一线城市，高收入群体相对较多，房价的”溢价率”就相对高一些，10年后，一二百万可以买一套房产。而二三线城市七八十万可以买套房子，而四线以下的小城市房产四五十万可以买上一套。总之，国内高房价一定会跌去大半，老百姓不会再用二三十年时间还房贷。

现在支撑高房价的理由，无外乎有三个：第一是，地段好，房价自然会贵很多。但是，未来交通越来越方便，大城市有地铁支持，郊区到市中心，基本上四十多分钟就可以解决了。而中小城市开车从郊区进市中心只在二十多分钟的车程，未来人们更会倾向于购买一手房。在有了地铁这类交通工具后，地段好坏对房价的影响将越来越不明显。

第二是，学区房，价格更贵。但问题是，真正有钱的家庭，都让孩子去私立学校学习，以后为了出国留学，不需要买学区房。而普通家庭的孩子，以后受到良好教育的机会将越来越多。因为将来优良的教育资源将得到更合理化配置，学区房这种奇葩的炒房理由，也将淡出历史舞台。

第三是，城镇化进程，将使国内房价跌不下来。现在国内城镇化率达到了58%左右，再推进下去的难度会很大，广大农民不愿意进入中小城市。主要有两个原因：一个是，中小城市房价也不便宜，农民进城根本买不起房。高房价迟滞了农民进程的脚步。另一个是，城镇化不是农民进城了，买房了就结束了，你还要给他提供各种社会保障，解决他们的就业问题，让他们安居乐业。如果这个问题不能解决，城镇化的推进是很难的。

恰恰相反，未来10年内，国内房价却是要挤泡沫，房价根本不可能上涨：首先，受疫情影响，全球经济衰退已成定局，而且疫情会持续多年，未来世界经济有可能走“去全球化”的道路。我们预计今年下半年国内经济将会回暖一些，但是再想恢复到过去那种高增长的可能性已经不大了。在人们收入水平不会出现大幅上涨的情况下，房地产不可能再出现“黄金价”，更有可能是随着当地居民的购房能力而波动。

再者，人口出生率的持续下降，房产市场趋于饱和。随着老一代人逐渐老去，未来房子会越来越多。现在，不仅是三四线城市家庭拥有三四套房产不稀奇，而是在一二线城市居民拥有好几套房子的也大有人在。也就是说，现在很多城市的90后、00后，已经根本不需要买房了，上一代人已经留下了好几套房产。所以，未来人口越来越少，购房需求越来越弱。国内房地产处于饱和状态，房价只能是一个下跌的结局。

再者，现在国内是房地产过剩，不仅是中小城市商品房空置率在30%以上，而且就连一二线城市商品房的空置率在20-25%之间。国内房子已经不是用来住人的，而是用来投机炒作了。此外，中国家庭的资产中，房地产就占到77%的比例，另外只有23%才是金融资产。这说明很多城市家庭都在炒房子，买房都不是为了自住。而一旦房价泡沫破裂，大量的空置二手房抛向市场，届时房价要想不出现大跌都很难。所以，将来不排除有部分中小城市的房价跌得面目全非。

最后，高房价若是不降，大量社会财富都去炒房，不仅是实体经济会因为高房租、人工成本高涨而生存艰难。更可怕的是，如果炒房子稳赚大钱，以后谁来搞高科技研发？谁来进行产业结构升级？将来中国的国际竞争力快速提升呢？如果高房价跌不下来，国内的科学技术、高端制造业等都很难得到长足的发展。

未来10年，房子不可能仍然是“黄金价”，但是否跌到“白菜价”要与当地居民收入挂钩，像一二线城市居民收入相对较高，房价也跌不到白菜价，但会至少跌去一大半。而像中小城市如果产业结构单一、人口流出大于流入，居民收入增长缓慢，那当地房价跌至“白菜价”也不是没有可能。现在房价的泡沫是靠宽松货币和低利率来支持，这样的情况不会持续太久的，房地产是泡沫迟早会破裂的。