民法典时代，业主、业委会、物业企业有哪些权利和义务？一图解读

作者乔谦律师 北京市浩天信和（济南）律师事务所

民法典相比于物权法，对于业主的权利义务，对业主表决事项，对共有部分的范围，对维修资金的使用范围，对紧急情况下使用维修资金的申请等方面有了更为明确的规定。

一、关于业主的表决投票权

首先，参与表决的业主必须是专有面积和人数都在三分之二以上；其次，对于一般事项，投票数在双过半数即可，比如选聘、解聘物业企业。济南有不少小区更换了物业企业，包括文旅城一期在内，在街道办事处的指导下，征求业主的意见，最终在双过半的投票结果下，通过招标投标程序更换了物业服务企业。

对于特别事项，比如筹集维修资金、改建重建建筑物及附属设施等事项，需要参与表决的专有面积和人数的四分之三以上通过。

二、明确维修资金的使用用途

民法典新增明确了维修资金用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新、改造。

三、新增紧急情况下，业主大会、业委会可申请使用维修资金。

四、明确共有部分收入，扣除合理成本后，归业主共有。

建筑物区划内的共有部分，道路，绿地，地上停车位，电梯等，产生的收益属于共有部分的收入。比如小区内引进的饮水机、售货机等收入。物业企业在利用共有部分进行经营时则需考虑此规定，领会好民法典的精神，依法依规经营。