重庆第二次土拍，要来了？！机会点会在哪里？

最近，关于第二次集中土拍的期待度，越来越高。
尤其重庆。
一来，当前重庆热点区域的供需关系，并没有实质性缓解；
二来，有了前车之鉴，第二次土拍，大家有担心，但又有点憧憬。那种心情，你懂的。
今天聊聊这件事。
01
第一次土拍，发生了什么？
重庆一批次的集中土拍，实际上，让人有些意外。
也改变了很多人的预期。
 
（1）高溢价
一批次共成交了46宗地，有22宗溢价超过50%，最高溢价达129.88%；
溢价，体现买方热情。
（2）北区带头，西区突破
一批次的成交，北区很“疯狂”，西区，来了一次大突破。
（地块分布示意 仅供参考）
中央公园最高达到15711元/㎡，给区域热度加了不少柴火；
而西永，则完成了12950元/㎡楼面价的突破，一举追上传统核心区！
（3）激活5月红
4月集中土拍之前，市场是“小阳春”。
土拍结束，市场进入“大阳春”，5月份住宅成交量几乎是近2年最高点！
（数据来源于铭腾）
而之所以开发商们在4月份都充满了激情。
原因非常实际：

  • 头部开发商，存货不是太足，必须进场买；

  • 重庆的地/房价绝对值，相比其他一二线，仍然偏低；

  • 大家对重庆，都很看好。

02
第二次，迟到了？
按照年初的相关政策报道，今年将在22个城市开展集中土拍的试点。
重庆，是其一。
但是，4月底第一次土拍过后，因为开发商没有控制好冲动，热情普遍有点超纲。
因此，如重庆原计划于7月的第二次集中土拍，似乎将有所调整。
第二次土拍的整体管控，必然会更加严格，但整体市场逻辑下，结果的预判，也并不难。
我会用两个关键词来描述：
（1）整体平稳
（2）局部火爆
理由见下文。
03
第二次土拍的大概率
无论从各个角度去看，整体平稳，都会是最大概率的事。
这是大的调控目标。
没有什么例外，包括如深圳一样的领头羊。
“太跳了”，后果对谁都不太好。
一批次土拍，重庆被送上热搜；
第二次，“平稳健康、抑制冲动”将是两大关键词。
但平稳之下呢，鉴于重庆实际情况，大概率又会出现局部火爆。
我的理由是这两点：
其一，“存销比”的问题。
（数据来源于铭腾 仅供参考 不作为决策依据）
重庆正处在城市更新、改善需求迭代的窗口期，品质居住的愿景，需要大量的优质住宅。
但目前，并不足。
其二，头部开发商，仍然缺货。
在金融限制性政策之后，市场份额向头部开发商聚拢。市场出现明显的“马太效应”。所以，有资金实力的头部开发商，反而更缺货。
买地需求，仍然旺盛。
就比如第一次土拍时，我举的一个例子。
西永的红盘桂语九里。因为品质好，本身卖的就不错。土拍结果出来当晚，不少地产业内朋友，又连夜去「扫货」！
几天时间，此前推出的房源，就被“抢”完了...
（桂语九里 实景）
原因，很简单。
华润+绿城，大开发商、品质好，且桂语九里的住宅卖价，甚至比旁边新拍的楼面价，还低...
消费者的心态，加速了头部开发商“马太效应”的形成。
因此，第二轮土拍，大家会收敛，但绝不会缺席。
那么问题来了：不能过热，不能太高，接下来的重点方向，会是哪里？
04
接下来，机会点是哪里？
如果要稳，单价就必然“设计上限”，也就是“地王”，会是十分敏感的词。
同时，如果要保持整体均价，那么如中央公园这样，楼面价绝对值不低的区域，可能就要有所收敛。
同时，去置入、增加绝对值并不高，能平抑整体均价的区域。
但是呢，这样的区域，又不能冷门，万一，KFS朋友们都不想要，那就会很尴尬...
如此以来，下一阶段的热点，你认为是哪里呢？
指向性，其实是明朗的：大概率，会是西区。
今年上半年放量住宅类用地约748万方，西区、北区占比约86%。
预计二批次出让约5000亩左右，而西区，或将占比过半...
西永、土主、钓鱼嘴等，都是“大户”。
同时，西区优势十分明显：
区域市场热度较高，但土地市场，整体平均的价格却不高，如上一轮，西永中心区域，最高也不过接近13000元/㎡。

通过西区的有高有低、肥瘦搭配。
若再加上其他一些“限制性”政策，如其他城市执行的“竞自持”等条件进行调节；
重庆第二批次的土拍价格表现，自然就会平稳下来。

05
提前去淘金吧！
西区的楼市最火的版块，是西永。
核心原因在于在成渝双城经济圈国家战略之下，整个西部槽谷，被放到了一个新的历史舞台之上。
（西永 图源网络）
这座舞台，有高新区、科学城加持；
短短一两年，已经吸引了众多的强势产业、优质配套、园区、科研机构落地；
这些要素未来带来的人流量和经济产出，又都几乎是肉眼可见的。
加上整体不是太高的房价，西部槽谷的「王牌」西永，长期靠一己之力，和北区若干版块抗衡...
（上半年板块成交情况 仅供参考 图源锐理）
大批淘金者，让西永的个别优质新盘，「卖断了货」。
最典型的，其实就是上文也提及的桂语九里。
土拍过后，没多久，一期，卖完了！二期，推出来的也全部卖完了...
因为隔壁地块，成交楼面价都12950元/㎡了，而作为品质型改善项目，绿城和华润开发的项目，修好的房子，居然比地价还低！
（示意图 供参考）
这是什么概念呢？
就是绿城和华润，免费帮你修了房子。
这样的机会，让业内人士，连夜赶往桂语九里...
因为他的价值逻辑，太清晰了：
（1）资源好、成熟度高
桂语九里所在的西永版块，产业基础很厚。
而且不断在加码。
就像最近，“国航天科工集团通信技术研究院”又落户微电园。
西永的“渝新欧”物流枢纽园和微电子产业园等产业以及产业人口，已经为区域打下了良好的配套基础。
（西永 图源网络）
作为连接西部槽谷和中部槽谷门户的枢纽，未来几年，在交通配套上，还会迎来巨大的变化！
西永隧道、井口隧道、土主隧道，7、13、17号线等多条轨道；
科学城高铁站...
（2）高品质项目
在高势能区域，大家首先关注的，通常都是品质型项目。
因为这样的项目，喜涨、抗跌。
桂语九里一直是西永最有代表性的高品质项目。
从建筑设计，到景观，再到产品。
而且一期已经是实景呈现。
（项目一期 实景图）
桂语九里的整体外立面，是应用的绿城第二代高层风格，他在一线城市口碑都相当好。
建筑的线条横平竖直、工整对称；
而偏暖色系，又给了我们一种柔和感的亲和力。
（项目一期 实景图）
园林景观上，桂语九里给人感觉，是尺度感很大。
细节也花了心思。
（项目一期 实景图）
比如一期，就是一条约70米宽、100米长的景观主轴，直通会所和游泳池。
大草坪，搭配会随季节颜色变化的银杏树。
公区，也给到我们很多惊喜。
我最喜欢这个低调有内涵的楼栋入户。
（项目一期 实景图）
一期的小区入户大堂，则是相当大气。
（项目一期 实景图）
还有很多品质细节，就不赘述了。
建议大家到实地看看。
因为，去了你就知道，他的性价比，简直是太高了...
（3）“价格倒挂”5000元/㎡？
什么是“倒挂”？
近似品质，隔壁二手房，比新房贵，叫倒挂；
同一区域，隔壁卖的地，楼面价，比新房贵，也叫倒挂...
（项目一期 实景图）
桂语九里周边地价拍出来12950元/㎡，即便按照较低标准的建安、税费、管理成本测算，也要+5000元/㎡左右修成房子；
而做出比较高的品质感，按目前市场，大致要加到8000+元/㎡。
为什么业内人士，在第一次土拍势头来了之后，会先锁定桂语九里，因为在“新盘新办法、老盘老办法”原则之下，目前桂语九里的备案价，很多也就是13000元/㎡左右。
这一点，你品。
06
收官
新一轮土拍，渐行渐近。
抽丝剥茧，理清因果逻辑关系之后，你就会看到其中的机会。
所以，趁着这个窗口，有需求的朋友。
建议你，赶紧去看看吧。
四月底之后，桂语九里能拿出来的存货，基本都卖完了。
整个大项目，就只有最后4栋还没有开盘！
按我打听到的消息，预计最快这个月底之前，会加推出一栋。
而这一栋，恰好是整个项目最爆款户型：建面约130和145㎡户型！
纯板式结构、大横厅、南北通透...
（建面130㎡ 户型示意图）
（建面146㎡ 户型示意图）
标准的舒适型三房、四房。
约7.2米大横厅，相当大气！
并且都在中庭较好的位置。
当然，最后一栋。
且行且珍惜吧。
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