「观点」中国房地产行业，未来之路在何方？（NO.164）
熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百六十四期（NO.164）
专栏内容：关于当下中国房地产行业现状的深度思考
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导读：
（正文约3500字，阅读时间约需要6分钟）
2020年对于房地产行业来说，注定是一个不平静的年份。
头部品牌房企大搞副业开源节流：
万科要养猪，恒大造汽车，碧桂园减员……
中小房企更是境遇窘迫：
人民法院公告网根据人民法院公告网公布信息显示，截止到5月11日出稿时，2020年全国已有至少194家房企发布破产公告。距离4月底公布的172家，又新增了二十余家。
一边是房企的转型和求生，一边是资本的青睐。
曾经的大玩家回归，曾经的李嘉诚以“不赚取最后一块铜板”撤离中国大陆市场被业内热炒，前首富万达创始人王健林2017年宣布彻底退出房地产。
但是2020年，他们又杀回房地产行业了：
2020年4月28日，万达集团以在青岛注册的房地产开发公司名义，拿下了青岛即墨区两宗地块。
无独有偶，李嘉诚旗下的亚腾资产管理公司与其他两家组成资金联合体收购上海浦东三林印象城。
中国的房地产行业，扑朔迷离。
过去的15年，中国的房企创造了让世界都认可的财富价值：2019世界500强榜单中，仅5家房地产公司上榜，全部来自中国 ：
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未来中国的房地产行业是否还能继续创造财富神话？继续保住增长？是否还有空间？
本文就从五个层面，进行一次深入的探讨和研究：
1、中国城镇化水平趋势
2、人口结构变化情况
3、人均住宅面积变化
4、“房住不炒”定位+房地产长效机制
5、中国房地产模式从“香港模式”到“新加坡模式”的转变
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一、中国城镇化：比预期时间的更早达到了“刘易斯拐点”
说城镇化（也被称为城市化），不得不说一个名词：刘易斯拐点
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诺贝尔经济学奖获得者、发展经济学的领军人物、经济学家威廉·阿瑟·刘易斯（W. Arthur Lewis）
在1972年的论文中提出的一个重要的经济转折点，也就是劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化进程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终达到瓶颈状态。
为了便于理解，在这里给大家举个栗子：
这个劳动力，特指以技师、技工为代表的“中级劳动力”和以体力，时间为代表的“初级劳动力”，这两个群体的缺少，也就是中国的“人口红利”带来的“廉价劳动力”出现严重短缺的转折点。
全球各个国家，在城镇化发展中的经验，一般以70%为这个重要拐点的标准。
那么中国的城镇化率是否达到这个“刘易斯拐点”了呢？
2019年，中国城镇率整体已经达到60.6%，距离70%的拐点，只有10%的差距。
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而在全世界范围来看，中国的城镇化率已经逐步靠近发达国家：
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一旦达到70%的刘易斯拐点（2030年中国预计达到70%，2050年达到80%），基本上以农村低收入群体为代表的劳动力，就不会再存在。
大家都是城里户口了，服务与被服务之间的收入差距会被逐渐填平，这其实已经有现实案例了：
出租车司机，外卖小哥和建筑工人的收入水平，甚至比一般的办公室白领的公司还高。这就是城镇化导致的收入抹平现象。
城里人的优越感会被逐渐消磨，这是经济发展的必然趋势。
发展空间从原来的20%（2004-2014城镇化变化），到10%不到（发达资本主义国家平均也才70%-75%）。
所以未来通过城镇化让农民进城来拉动房地产的需求会逐渐减弱。
大家都是城里人了，在城里买房这件事也就不香了。
二、人口结构变化：
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先不说中国老龄化和生育下降的问题，就问问各位朋友，您印象里面中国总人口应该是多少？
很多人都会说是13亿人，其实在2019年，中国总人口已经达到14亿人。
而中国人口达到13亿，是什么时候？是2005年1月6日。
从建国不到4亿人口，到13亿，我们用了55年，年均9/55=1636.37万人
那今年是2020年，15年时间过去了，年均增长是多少？1/15=666.67万人
这个账一看就明白：中国人口的增长已经达到了瓶颈阶段。增长放缓，老龄化严重，出生率不足。
如果没有人，房子有什么价值和意义呢？
三、人均住宅面积变化
2019年，中国人均居住面积已经达到40.8。已经达到发达资本主义国家标准。
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在国内来看，人均居住面积也是逐年增长的趋势。
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很多人会把这个居住面积，和自有房产面积混淆，其实不管是租是买，只要在当下的经济条件下，有房子住，就能算人均居住面积。
国家发展房地产的目的是什么？是居者有其屋，而不是居者买其屋，如果租的房子和买的房子有一样的权利和福利，那为什么一定要执着于买呢？
特别是发达地区的房子。残酷的2/8定律或许还没有完全实现，但是3/7是肯定有的了，也就是30%的富裕阶层掌控了70%的房产。
这话不是瞎说，其实很多人是不敢说的，但的确是这样：
恒大研究院由任泽平牵头发布一份名为《中国住房存量大测算》研究报告显示，
我国城市居民住房自有率69.8%且呈下降趋势、租房比重25.8%且呈上升趋势。
不说房产的归属，但是如果从租赁居住的角度上来，中国的房地产居住需求，已经属于世界前茅水平了。
房子够不够住，心里还没点数么？主要的矛盾，还是房子是不是自己的。如果要住，绝对够够的了。
四、“房住不炒”定位+房地产长效机制
这个我在以前的文章里面已经写过好几次了。
“房住不炒”+“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是中国高层对这个产业的基本面规定。
想在一个行业内持续发展，必须要遵循的规则。楼市和股市一样，在中国都是“政策市”。
就连疫情造成了中国经济的损失，都没有放松对地产的调控政策，可见高层决心和对趋势环境的要求。
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这对于房地产行业来说，就意味着利润空间的明确和约束，大环境下，房地产告别“暴利行业”，是必然。
同样对中国房地产行业有深远影响的，还有长效机制的建立。
一个是不动产登记和全国联网查询
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一个是尚未正式落地的房产税
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一个是租售同权的普及和推广
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一个是土地制度改革
还有一个，就是2020年刚刚推行的“农村集体建设用地入市”
所有的这一切长效机制的推行，都是在原来政策调控短周期的基础上，进行长效管控。
房地产企业“一家独大”，“卖方市场”的好日子，估计很快就要到头了。
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五、中国房地产模式从“中国香港模式”到“新加坡模式”的转变
中国的房地产模式和经验最早是从中国香港模式完全复制照抄过来，经过几十年的市场化检验，该有的问题也都暴露出来了：给房子赋予了过多的资产属性，让房子变成了一种畸形的商品。
目前世界主流的住房政策有三种类型：中国香港 新加坡 德国为代表
中国香港。中国香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。
公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的中国香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。
私人住房市场：1997年到现在，中国香港的房价涨幅超过50%，目前中国香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300的合理范围，房价收入比17，远高于4~6的合理范围，根据人多地少的行情，中国香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。
新加坡。新加坡的住房体制也是层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。
公共住房制度：组屋的价格是每平米5000新币左右，家庭月均收入中位数是8666新币，房价收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。
私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10~20新币每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200~1500新币左右。
德国。现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源，同时租赁房可以提供给居民的价值高，所以居民没有太大买房的需求。
而中国，目前已经逐步形成自己独有的住房政策，还是那句话，中国发展房地产的目的是什么？
说到底还是“居者有其屋”。
新加坡模式，目前就是中国学习借鉴的方向，而传统的香港资本引导的模式，将逐步退出历史舞台。
写在最后：
通过以上5个方面的综合分析，以得出一个非常明确判断：
房地产市场已进入下行通道，而且这种趋势是不可逆和不可阻挡的！房地产已经到了“浪不起来”的地步了。
随着房产的逐带传递和人口特征，需求房产的后浪，必然越来越少。
中国房地产的未来，行业从“黄金时代”进入“白银时代”，
呈现出“从增量到存量”、
“从均衡到集中”、
“从简单到复杂”、
“从专业到多元”的格局。
只要到了存量竞争的环境，房地产行业恐怕最先面临的第一个问题就是利润率降低，效率降低。
房地产赚快钱，赚大钱的时代，即将结束。
看来万科转型养猪，恒大造车买水，是资本谋求转型的现实表现。
毕竟资本不会撒谎，就是逐利而行的，资本所指，必然图钱，连房地产行业的钱，都要往别的行业跑的时候，中国的房地产行业未来，似乎并不乐观。
那为什么王健林和李嘉诚还要杀个回马枪呢？颇为耐人寻味。
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