地产投拓眼中的大「贵阳」
爽爽的贵阳！
谈及贵阳，大家第一印象应该就是凉快，夏天避暑的好去处。而在我们大部分人的眼里，可能对贵阳并不是那么熟悉，总觉得这是一个很偏很远的城市，可能仔细一想都不知道在地图上的具体位置。
想想这可能有几个方面的原因：
一是贵州是一个山多平地少的地方，这导致贵州的耕地面积少农业不发达，陆路交通也不便利，对外贸易和交流自然受到影响，因此在经济上确实不太亮眼，GDP排名全国比较靠后。
二呢，这座城市比较尴尬，北有成都重庆，西有昆明，南边有南宁，东面又有长沙，论经济比不上成渝和长沙，论旅游好像和昆明南宁也没有明显的突出优势，也就显得存在感没那么强。
今天我们就从房地产投资的角度来聊聊贵阳。
整个贵州18年住宅市场规模大概2400亿，贵阳就能占据其中一半，大概1200亿。
一方面说明贵州的房地产市场集中度比较高，另一方面也提示我们，其实做好贵阳市场也就基本抓住了贵州这个市场。因此有必要重点了解分析贵阳。
本篇文章我们就重点对贵阳房地产格局做一个简单认识。
如下图所示，贵阳的房地产板块大致可按行政区划进行划分为：两城区（云岩区、南明区）、观山湖区、花溪区、白云区、双龙新区、乌当区、贵安新区和清镇市。
两城区指的云岩区和南明区，这两个区是贵阳传统的老城区，传说中的花果园神盘就坐落于此。
这两个区人口密度极大，和其它城市一样老城区也是贵阳商业最为繁荣的两个区，当然在售的楼盘不多，扳着手指头都可以数得过来，可供开发的土地也极少。
可能零星地还可以找到一些，不过一定也都是有遗留问题的土地，要么就是具有较大的拆迁体量，要么就是土地性质有瑕疵，总之都不会简单，要不然也不会留到现在。
老城区由于花果园等问题楼盘影响，城区规划非常不合理，道路狭窄，堵车严重。
2、观山湖区
观山湖区，这个区是贵阳的发展新区，也是核心城市发展方向。每年召开的数博会也便在此，以及大数据研究中心也在这里。
这个板块和其它城市的发展新区一样，城市面貌较好，基础设施比较完善，到处都是新建的写字楼、商业中心和商品房，比如中天的金融城就汇聚了一大批银行总部落户于此。
这个板块房价全贵阳最贵，土地供应也最多，几乎所有的企业拿地都会首选于此。
3、花溪区
花溪区，也算是贵阳的一个发展方向。虽然板块距离城市中心较远，但是房价便宜啊，最初刚开始发展的时候房价只有7000多，现在已经涨到10000-12000，整体的上涨幅度还是蛮大的。
恒大在这里有一个大盘，叫恒大童世界，据说开盘当天就去化了8000套，成交金额达到60个亿！开创了贵阳房地产单盘销售记录。
当然这和恒大启用全国的渠道有很大的关系，很多外地客户一来到贵阳，第一反应就是便宜啊，买房跟买白菜一样，不到一万块钱的房子当然是买买买了。
花溪区这两年的发展比较畸形，房价本身已经卖不上去了，但是政府对土地的出让价格的期望却异常地高，有几块地挂牌楼面价达到了7000多，还要配建一定的道路等，开发商是很难算过帐的，因此也都流拍了。
4、双龙新区
双龙板块，这个板块本身不属于贵阳市，而应归属于龙里县，由于其区位距离贵阳近，因此也将其纳入到贵阳的房地产板块中来。
这个板块主要承接主城区的外溢刚需及改善客户，刚需客户可以在这里选高层，改善客户可以在这里选择低总价别墅或者叠拼，整体还是以打造性价比为主。
大开发商基本在此圈地，中铁、碧桂园、融创、阳光城都在这里圈下数千亩乃至上万亩土地。
5、清镇市
清镇为贵阳的县级市，这个板块和双龙板块一样主要承接城区的外溢客户，这个板块开车距离观山湖区也就10分钟车程。那些买不起观山湖区的刚需客，可退而求其次在这个板块购房。
碧桂园、四季贵州、广大城等房企深耕清镇，受贵阳西向发展的影响，各大房企在年初的时候也是相当看好清镇。
东原在18年底通过勾地进入清镇，而新城也将全国第89座吾悦广场、入黔第1座吾悦广场便落子清镇，想来是看重清镇大型商业综合体空白的机会。
但从现在的形势上来看，清镇受贵阳下行市场的影响还是比较明显的，听说东原这个项目开盘去化就不是十分理想。
6、白云区
白云区一年的成交体量大概在60万方左右，这是一个典型的刚需板块，这个板块的发展也是得益于观山湖板块的客户挤压效应，观山湖买不起的就再往北走一走便来到了白云。
18年住宅成交均价大概8400左右，而观山湖则起码12000开外了，因此这个板块还是能吸纳一部分客户，这部分客户觉得观山湖的价格贵，而又觉得清镇、双龙远的，那么这个板块便是比较理想的选择了。
7、贵安新区
贵安新区，连接着贵阳与安顺因而得名贵安新区，曾经一度与重庆两江新区，成都天府新区齐名的国际级新区。
政府对这里投入了较高的期待，基础设施建设力度空前，道路开阔，地铁也修至于此。贵安新区刚成立的两三年，腾讯来了，苹果来了，HW来了，这里吸引了一大波投资客户，大家曾经都认为这将是未来房地产发展的热土。
然而成立5年来，贵安新区的招商情况在全国19个国家级新区中位于倒数几位，也是因为招商难，负债高。以前以为可以承接东部的产业转移，哪晓得东部的产业直接转移到了东南亚了。
这两年也基本听不到什么像样点的新闻了，听业内的朋友讲那些搞贵安项目垫支的施工单位，谈起贵安就骂的太多了。所有的勘察、设计、施工都被陷在贵安新区，谁也不愿填那个坑了 。
上层确实曾经为贵安提供非常好的条件，结果好好一盘棋被玩坏了。做大数据做机房，却没有好好研究整个产业链：比如能否本地培育一些修机房的，螺丝钉啥的产业链。
低端产业做起来了才可能积累人气，结果基础产业的底子没有打好就幻想靠放几个高大上机房在那哄抬地价，楼盘是卖了几个，最后百年大计还是变成了昙花一现。连贵安新区管委会也已搬迁至花溪区了。
所以如果刚进贵阳，请不要被贵安新区的头衔给镇住，这个板块慎重。
8、乌当区
乌当区前几年在贵阳人民心中应该是一个偏远的存在，有点像北碚之于重庆人民。随着贵阳北二环的拉通，贵阳东站建成，才慢慢拉近了乌当区与整个贵阳市区的联系。
这里最早进入的开发商便是保利了，保利2010以一个大盘的形式扎根于此自成配套，中天即将在这里开启又一超级大盘——假日方舟，乐湾国际也还去化不错。
谈及乐湾国际不得不提下融创，融创18年7月入股乐湾国际，占比达45%，后又因债权债务等原因于今年退出。
16年全国大涨行情下，贵阳也是迎来一波房地产的黄金发展期，16年以前观山湖住宅均价也就7000左右，到了18年观山湖已经涨到了12000左右，涨幅近40-50%，18年上半年万科理想城项目因为涨幅过快还被央视点名通报。
但翻过18年来到19年后，价格就已经是明显涨不动了。
2019年前9个月，贵阳主城商品房市场整体成交376万方，与2018年同期相比下降27%，市场成交规模大幅萎缩，客户观望情绪蔓延，市场已然进入调整期。
一方面是受大环境影响，再来就是需求的过度消耗。
从土地端来看，贵阳市政府对土地财政的依赖度是非常强的，贵阳正处于城市建设发力时期，地方政府未必会因为市场下行而调整对土地市场的预期，反而可能会采取“保地价”，控制供地节奏的方式，以保障土地价格或保持稳中有升。
因此今年下半年可能不再是进入贵阳的好时候了~
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