产品品牌价值体系 | 住区设计做得好，产品溢价少不了
传统来说，产品品牌的基本价值观可以说是由土地、工程和户型决定的，除此之外，还有建筑，景观，住区，精装等一系列维度共同完成产品品牌价值体系的组成。
在这些维度中，建筑、精装的差异度不大，景观考验企业的经验与功夫。
而住区设计，则是最容易进行创新并快速出彩的，换个大白话的表述方式，就是为业主描绘未来的社区生活场景。
简单举例，业主有机会去认识所有的邻居或志同道合的伙伴，也可以在邻里中心或者图书馆组织一场拉近彼此距离的活动；老人们相聚于棋牌室，或漫步于花园间；父母们一边带孩子散步一边相谈甚欢，小孩子与宠物在不远处亲密嬉戏； 出门就是公园、健身房、餐厅、游乐园……
住区作为链接公共生活和家之间的枢纽，也是家的延伸，在无形之中承载丰富的生活场景，从而打开“家”的边界。
一个好的住区设计，在为业主生活构筑更多可能的同时，也能为产品品牌显著提升溢价。
01
小区规划，其实源自于细碎的生活感受
住区设计，最基础的部分从小区规划开始。几千上万人的一个小区，是由一个个业主细碎的生活感受组成，企业对产品以人为本的思考与规划，在这里最终都能够得到很好的体现。
首先，小区总平面设计。
实效吴昊曾经提了一个很有意思的话题：国内陆产貌似流行南北向很久了。
左边随便找的一张国内楼盘图，就算地块不是正南北，楼栋也要正南北。南北通透，采光好的，市场都知道呀。但在国外一些比我们纬度还高的地方，比如曼哈顿、伦敦等地区也并没有全部做正南北，而是顺应路网去建设，如图右。
另外，北方的同学应该有感受，纯南北向的社区，冬天散步的时非常难受，因为阳光在楼栋上，地上全是阴影，再刮点风……
这里其实并没有抨击的意思，就是给大家提供一些思考的维度，平时一些预设的定理，似乎在实际的生活中并不是那么合理。
以及，归家礼遇。
经过近年来各企业的轮番提炼，归家礼遇设计这方面在比较有品质的项目上都已经很成熟了。倒不是说真的有多尊贵的仪式感什么的，不过每天上下班回家，给业主一个相对愉快的心情还是很好的。
蓝光发展 智慧归家路
然后是，生活动线。
同一社区内的人群是多样的。从年龄阶层上，有老人、有中青年人、有小孩；从身份上，有业主，还有临时访客，或者钟点工和保姆。如何满足这些各个群体的不同需求，让他们有序的生活在一起，同时又让他们不会互相干扰？
这都需要生活动线来组织和引导。
主客动线分离：这一点主要体现在车行动线上。对于一些临时来访的车辆，如出租车和访客车辆，有的小区参考星级酒店的交通动线设计，采取了车车分流，避免业主的交通动线受临时访客影响。
多类人群动线不交叉：除了访客和保姆/钟点工，社区内有时还有一些服务人员，比如快递员、物业人员等，当这些人与业主同时出现的时候，也需要相对独立，不干扰业主的生活，也不妨碍工作人员的工作。这需要通过不交叉的动线设计来实现。
02
业主的真实生活，决不是想当然
再讲一个故事。
曾经有一个临近公园的豪宅项目，在小区内做了橡胶跑道。但最后调查发现，这里的业主户内运动会选择去会所，户外运动会选择去外面的公园，其实本不需要这条多余的跑道。
伴随行业的进化，给住区做活动空间已经是标配了。但面对不同的客群不同的项目特征，需要有相应的设计标准去实现一个较高的匹配度，从而让业主真正过上所期望的社区生活。
近年比较火的一个概念就是全龄活动空间。
千百年来，由于孟子的“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”的精神主张，孩童奔跑欢笑、青年阳光乐活、耄耋长者闲适交流的和谐生活场景一直流淌在人们的意识里。
要想真正落位全龄化活动空间，需要关注3大群体，即关注儿童、青年、老年的需求。让不同场地契合不同年龄层的生活习惯。打造全生命周期的全龄多重景观体系，强化参与互动，让我们的住区成为孩子的游乐园、青年的聚会地、老人的休闲场。
麓湖生态城“CO-HOME”
还有一个现象值得重视，就是传统的会所体系，正朝着年轻化、轻松化与泛空间化的方向创新发展。
伴随着新生代购房者的比例不断上升，部分传统严肃的住区会所正朝着年轻化、轻松化的形态去呈现。比如东原的社群实体「原·聚场」，自主化运营匹配居民个性化需求，以有心有趣的服务，打造有心有趣的社区，让原·聚场自我成长为社区里的“小社会”。
东原集团 原·聚场
同时，现在越来越多的架空层不延伸，而是纳入整个社区的规划中，有清晰的功能定位。
开发商把架空层作为一个营销卖点来打造，由景观和室内装饰联合设计，或全部交给室内装饰操刀，地面甚至墙面和吊顶全部精装。从购房者的需求定位出发，不同项目的架空层设计出现明显的分化。
❶刚需项目，在有限的成本内，最大化架空层的实用价值，满足用户的日常需求。
❷改善型项目的架空层，在实用的基础上，还需强化居住体验，给业主提供品质的社区生活。
❸对于豪宅项目，则需要从功能设置上凸显圈层的尊贵感。
另外，最近还出现一种共享BOX的创新值得关注一下。
旭辉CIFI-6产品，引入“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在里面活动。格子里的活动，在社区里行走的住户，乃至在楼上观景的业主，都可以看见，从而吸引大家参与。
旭辉集团CIFI-6“缤纷格子”
03
生活配套，链接集团多元产业
在一众房企开展多元化业务的今天，在住区中设计的生活配套，成为了链接集团产业的关键端口， 结合特色生活服务，实现品牌合力凝聚，从而在提升产品品牌价值的同时，开拓出广大的想象空间。
比如，智慧安保。
今年3月 ，依托于深厚的制造业根基和科技化基因的美的置业举行了“超级大脑，AI已落地” AI智慧社区落地线上发布会。
美的置业AI社区除了实现门禁智能化、车场智能化、视频智能化、家居智能化等之外，还形成了统一平台，在平台之上监测、搜集客户户内与社区信息，最终完成信息的认知、交互、记忆和决策，以十大黑科技实现智慧安保。
1.社区智能眼追踪，避免隔离人员交叉感染
2.AI识别技术定向监测，提示外出佩戴口罩
3.智能无感通行，减少不必要接触
4.环境卫生检测，保持社区环境清洁卫生
5.智能视频巡更，推动无人化高效安防
6.重点区域占用监测，及时清除确保畅通
7.区域入侵监测，实时控制进出人员
8.云朵社区APP，集合一站式社区服务
9.AI呵护，人员防丢失预警
10.物业E控智慧指挥调度，整合信息构建通路
比如，智慧医疗。
家有健康是实地地产集团智慧人居生态系统下的医疗配套，是国内首个社区O2O医疗服务机构，配备全科、儿科、中医科等。
除了有线下的自有全职医疗服务团队外，家有健康还配备了这样的“微诊室”，通过专业的智能设备，业主与医生可以通过视频连线进行咨询，还能自助购买各类常备药并享受送药上门的服务。
再比如，生鲜便利。
疫情期间，新希望地产旗下物业集团「新希望服务」整合民生产业链及创新业务资源，贴心开启“新鲜社—社区生鲜配送”专享服务，让业主充分享受安全、健康、平价的食材供应。
新鲜社服务以新希望集团全民生产业链资源为支撑，保障食材源头高品质。新希望服务旗下新食主义，整合渠道资源，集采零售，价格有保障。食材清洗、杀毒、初加工，在源头减少病菌侵袭。
让住区承载部分 “家”的功能，延伸生活的品质，美好的场景就能够在公共空间里自然而生。公共空间不仅是行走、停留的场所，如何吸引人们参与、创造互动才是住区体验最重要的因素之一。
相较于工程、景观等硬产品实力而言，相对“软”的住区设计更讲究理念与创新，需要的是更深度的生活洞察，与一颗真正有爱的心。
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