在承租人提起的确认解除租赁合同无效之诉中出租人能否反诉请求退还租赁物

蒋贤铮
（2018年4月2日）

[案例]甲将自有住房出租给乙居住，双方于2012年12月5日签订一份房屋租赁合同，约定了6年租期，每年租金2.4万元，分上下半年两次预付，即上半年于1月31日前和下半年于7月31日前各预付1.2万元。同时约定，在租赁期内，乙如逾期不支付租金超过3个月，甲则有权解除合同。在2013年的租赁期限内，乙未能依约分两次预付租金，而是分四次支付。一直履行到2014年1月，乙在当月20日仅预付上半年租金8000元。甲以乙拖欠租金的行为构成严重违约为由，于同年5月13日向乙发出解除房屋租赁合同的通知。乙以其拖欠2014年上半年4000元租金不构成根本性违约，且依约也未超过约定的3个月预付租金宽延期限为由，于同年6月10日诉请确认甲行使约定合同解除权无效。甲提起反诉请求乙腾退房屋，并支付所欠租金4000元及逾期腾房的租金。乙在答辩状中辩称甲曾向其借款4000元，与 上半年应交而未交的4000元租金抵销后，实际不存在逾期支付租金的违约行为。
[分歧]在审理中，当事人争议的焦点之一是，甲能否在乙提起的确认解除房屋租赁合同无效的本诉中，就房屋租赁合同解除后的返还财产提出反诉。对此，甲乙双方的意见针锋相对。
甲持肯定意见。甲行使合同解除权后，乙提起房屋租赁合同解除争议之诉。依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，甲以反诉的方式提出返还财产的请求，与乙提起的本诉基于同一房屋租赁合同法律关系和甲提出解除房屋租赁合同的事实，在法律上和事实上存在牵连关系，将乙提起的确认房屋租赁合同解除无效之诉与甲提起的房屋租赁合同解除后的返还财产或恢复原状之诉合并审理，可以节省人力、物力和时间，也可以减少分别诉讼的成本，简化诉讼程序，提高诉讼效率。
乙则持否定意见。乙提起确认房屋租赁合同解除无效之诉，法院裁判结果只能确认甲解除房屋租赁合同的行为有效或无效。而甲提起的房屋租赁合同解除后的返还财产之诉，则是以确认其解除房屋租赁合同行为合法有效的结果为前提和基础。法院针对乙提起的解除房屋租赁合同效力确认之诉经审理后到底判决有效还是无效，在作出裁判之前，房屋租赁合同是否应当解除仍是未定的事实和法律问题。因此，甲不能在乙提起的房屋租赁合同解除效力确认之诉中就房屋租赁合同解除的法律后果提出反诉，只能在法院判决确认其解除房屋租赁合同行为有效之后，另行起诉乙腾退房屋、支付所欠租金。
[分析]在审判实务中，为节省审判资源和当事人的诉讼成本，一般做法都会将乙提起的确认解除房屋租赁合同无效之诉与甲诉请乙腾退房屋及支付所欠租金