在纽约如何买Coop房产
Coop几乎是纽约特有的一种房产形式，因为历史原因，全美国绝大多数的coop都集中在纽约。在纽约居住了一段时间的人都知道，如果目的是自住，买coop是最便宜的。
Coop和普通意义的房产不同，coop的屋主没有地契也没有产权，coop的整幢大楼就相当于一间公司，买coop买下来的只是公司的一部分股份，从而作为股东有权利居住在这里；卖coop的时候也相当于卖掉股票，而不是房地产权。
Coop有管理公司，而且coop的管理公司权力很大。coop的board members 就是决定和管理公司签约的人。
买卖coop以及在这里居住都有很严格的要求，不是美国绿卡或公民的人几乎不可能购买和租住，所以大多数情况下，coop不是用来做房产投资的。也正因为这个原因，coop比同等地段、同等面积的房产要便宜三分之一甚至便宜一半。今天我来讲一下买coop的办理流程以及注意事项。
一、确定购买资格
Coop对买家有非常严苛的要求，在想要购买一处coop前，应该先了解自己的情况是否符合管理公司的要求。一般情况下可以从以下几个方面来对照筛查自己的购买资格：
1、亲属关系
Coop只允许一家人购买，可以是个人、夫妻、准夫妻，或者夫妻和孩子。但是不可以是兄弟姐妹合买，更不可以是无亲戚关系的人合买。如果是买给自己家老人居住的，有的coop大楼会允许，有的也不可以。
2、首次买房
（1）coop只卖给首次买房的人。如果已经有了一处房产，一般情况下是不可以购买coop的。
有例外是一些允许出租的coop管理公司可能同意让已有房产的人购买。另外还有一些管理不严格的coop也会卖给已经拥有房产的人，但是这样的coop有巨大的隐患，如果购买很可能血本无归。
（2）如果你已有的房产不是在纽约，在纽约你是首次买房，有部分coop管理公司是允许购买的。
（3）如果你现有的房产也是一个coop，但是因为家庭人数变化需要升级房产，例如原本是夫妻俩买的一房一厅的coop，住了两年，有了孩子，一房一厅不够住，想要换一个两房一厅的coop，那么，在卖掉现有一房一厅的情况下是可以购买新的coop的。也可以买卖同时进行，将现有的一房一厅挂牌出售，找到买家，签订合约，然后把售房合同给你要购买的coop管理公司看，证明自己是真实换房需求，也是可以的。
3、居住人数
Coop对居住人数有严格要求。一房一厅只允许一个人或者夫妻俩居住，如果孩子还非常小且只有一个孩子，有的coop也是允许的，但是一家四口就绝对不可以住在一房一厅了。甚至如果两个孩子是不同性别的，两房一厅也不可以，因为夫妻俩一间房，不同性别的两个孩子也各需要一间卧室。
4、身份
很多管理公司不会批准没有绿卡或者公民身份的人购买coop。
5、英文水平
购买coop有一个独特的流程就是board要对买家进行面试。这个面试是全英文的，如果英文不能正常沟通，就算其他条件再好，恐怕也不可能通过。
6、收入
每一处coop大楼对买家的收入要求都不同，需要具体分析。
（1）报税单。
大多数coop需要买家提供近两年的报税单，而且必须是w2，如果你是报1099通常是不行的。除非你多年以来的1099收入一直非常稳定，几乎相当于固定的收入证明，有写coop也可能会批准。
（2）Debt-to-Income (DTI) Ratio
DTI就是债务收入比。每个coop都有自己算买家收入的方式，并不是收入越高越好，收入要结合债务来看。如果收入高，但是债务更高，管理公司会怀疑你没有按时交维持费用的能力，从而拒绝你的购买申请。
这里需要计算的债务有：
如果需要贷款的月供
房屋保险
车贷
每月必还的信用卡卡债
为前妻和孩子提供的每月抚养费
尚未还清的学生贷款
……
以上这些每月债务总额乘以12个月，可以算出年债务总额，再用年债务总额除以w2报税收入，得出的数字就是DTI。很多大楼的DTI要求在0.3左右，一些很严格的大楼规定的DTI要求非常低。如果大楼规定的DTI比较高，那也可以侧面说明大楼的管理不是很严格。
如果你的DTI和大楼要求差的很少，可以把15年贷款改为30年，每月就可以少一些还款额，这样也许就可以满足要求了。如果改变了贷款年限后还是差一点点，也可以想办法提高首付。
二、购买流程
看房后，如果对房子满意，可以讨价还价，如果你的offer卖家接受了，就可以进入购买流程。
1、买家律师审核大楼文件
出价被接受后，买家经纪人会向管理公司要大楼的两年财务报表以及offering plan book给买家律师，买家律师过目后没有问题，卖家律师就可以准备合同了。
（1）财务报表 Financial Statements：要最新的两年财务报表。具体要哪两年的财务报表要看买coop的时间，如果在2020年初买，因为2019年的财务报表通常还没有出来，就要2017和2018年的财务报表。如果2020年尾买，就可以要2018、2019的财务报表。
（2）Offering Plan Book：俗称coop book，包含格局、面积、手续费等等基本资料。
2、签订合同
在纽约，房产交易合同是由卖家律师拟定的。卖家律师做好合同会发给买家律师看，通常买家律师会要求做一些条款的修改，以维护买家的利益。商定好合同条款之后，买家律师会和买家约时间，让买家先在合同上签字。
买家签字时要带着一张支票，用作支付定金，在纽约，定金通常为合同金额的10%，定金不会直接给卖家，为了保障卖家利益，定金是放在律师的第三方账户中代为保管的。
买家签好合同后，买家律师会寄给卖家律师，卖家也签字后，合同正式生效，卖家律师寄回给买家律师。
3、贷款
合同签好后买家就可以去银行等金融机构申请贷款了。去贷款时要带着coop的financial statements还有买房合同的复印件。如果大楼的财务报表状况不好是贷不了款的。
很多金融机构不给coop提供贷款，贷款前可以先问大楼有没有指定的银行，这些银行近期内做过这所coop的贷款，比较了解大楼的财务状况，批准贷款的把握就会更大。
4、申请表 Resale Application
在申请贷款的同时可以填申请表。如果是现金买家，不需要贷款这一步，就可以直接填写申请表了。
申请表应该由买家自己填写，如果不会填可以问地产经纪。
申请表中的所有空格都需要填写，如果情况不适用，可以填N/A，总之不能空在那里。申请表要求提供什么买家就要提供什么，提交的材料也要按照申请表列出的顺序排列好。
Commitment Letter （银行贷款预批信）拿到后，买家就可以带着预批信和填好的申请表去管理公司提交申请了。
5、Lien Search
买家提交申请的同时，买家律师会做Lien Search。coop没有产权，所以买家律师做的不是title search，而是 lien search，主要是查大楼有没有诉讼官司，有没有把大楼拿去抵押等等。
其实所有coop基本上都会抵押融资，如果发现没有抵押，反而要小心了，因为可能是刚刚偿清抵押融资，多半很快要再度拿去抵押的。具体情况需要和律师讨论，地产律师的经验丰富，可以提供有效的建议。
对买家核查不严格的coop也有很大风险，因为一旦管理不善，coop就会破产，买家并不拥有产权，买下的coop股票就变得一文不值。这也是买coop的最大风险所在。
另外一个很好的判断风险的参考就是看银行是否给贷款。银行的风险评估体系一定是强于个人的，所以很多人买房即便是有能力付清全款，也会去做一部分银行贷款，因为银行会做财务分析、验屋等流程，银行批准贷款的行为本身也表明这处房产的风险比较低。
Coop也是可以买保险的，但保险不是必要的。coop的保险是保买家买到的coop share的。
6、面试
如果管理公司批准了申请表，Board 就会和买家约时间面试。board member 一般有6-10人。面试时主要会告诉买家住在这处coop里哪些可以做，哪些不可以做。
面试结果不会当面给，都会要你回去等消息。有的条件特别好的买家，面试结束一出门，经纪那里就接到面试通过的电话了。如果被拒绝，管理公司也不会给任何的拒绝理由的。
7、过户
贷款批准，面试通过，双方律师就可以约时间过户了。
三、买卖COOP的相关费用
卖家要支付的税费：
1、转手税 Transfer Tax
在纽约，transfer tax通常由卖家支付。除非你购买的是sponsor unit，有时会要求买家支付。
在纽约，总价低于50万美金的coop，Transfer tax是1.4%，大于等于50万美金的coop转手税为1.825%。
2、Flip Tax
卖家卖掉coop之后要向大楼交flip tax,
Flip tax虽然名字里有tax字样，但是并不是给政府的，而是被当作下一年大楼的维修费来用的。
并不是每一栋coop都有flip tax，大部分出现在只能自住不能出租的coop，或者maintenance 费全包的coop。
常见的flip tax算法有三种。
（1）按股份计算。
例如每一股flip tax是$20，coop的股份有300股，则flip tax为$6000。
（2）按房间计算
例如两房的coop，每一房的flip tax是$2800，则flip tax为$5600。
（3）按售价的百分比计算
一般情况下，申请表上规定有flip tax的百分比。不同coop的规定不一样。
买家要支付的税费：
1、豪宅税Mansion Tax
纽约华人圈称之为豪宅税，由买家支付。
豪宅税只对价格超过100万美金的房产征收。除了曼哈顿最顶级的地段之外，coop很少有超过一百万的，超过100万美金的coop会有1%豪宅税。
2、贷款费用
一般来说，贷款费用是和贷款金额相关的，但是Coop十分特殊，不论总价多少，贷款费用都是固定$3000多。具体需要咨询贷款机构。
总的来说，买卖coop比较繁琐，条件严苛，查的严代表管理的好，破产风险小，查的松则破产风险大。但是也有一种什么都不用查，没有那么苛刻条件，也不要面试，只要全付现金就可以买了，那就是sponsor unit，是指在建coop之初，开发商拥有的coop单位，从未出售过，只是一直作为出租房产使用。sponsor unit卖一套少一套，市场上非常罕见，售价也比其他coop单元贵不少。