黑石，下注新赛道
作者 / 游乐乐 米娅
编辑 / 梧桐
“买入-修复-卖出”，是黑石集团的生意准则。
黑石集团一直奉行以较低成本拿到“不良资产”，通过后续的改造、经营和盘活后，再以较高的价格卖出。
然而，近来，黑石在中国的交易标的转向了优质资产。
2月14日，黑石一口气收购了塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心，交易金额为4.8亿美元；两个多月前，黑石还以12亿美元拿下了丰树集团在华投资额最大的项目——上海维璟广场（原上海怡丰城）。
可以说，黑石“变脸了”：它不再扮演收拾“烂摊子”的角色，转而寻找那些易于把控、升值可期的“稳当投资”。
黑石西安进退
黑石集团，全世界最大的独立资产管理机构之一。“另类”、“低调”、“神秘”这一类标签，与黑石如影随形。黑石的“西安之旅”，有进，也有退。
2016年3月，印力集团向新加坡丰树集团收购西安怡丰城（后更名太白印象城）。彼时，黑石是印力最大的战略股东。同年7月，万科确认128.7亿收购印力集团96.55%股权，黑石退出印力，也就退出了西安。
时隔三年，黑石重返西安时，此地商业早已资本喧嚣。
据赢商网报道，2017年11月15日，光大安石与正尚集团旗下的正尚国际金融广场正式签署战略合作协议。光大安石是中国最大的房地产基金之一，品牌影响力已迈入中国商业管理领域第一梯队。
2018年12月8日，正尚国际金融广场变身西安大融城。当日西安极寒，零下8度，一大清早，当熙地港（西安）购物中心正常开门营业，马路对面的大融城数十万人头攒动。
“熙地港以大众、快时尚为主，而大融城则显得有些轻奢。”一位熟悉西安商业的业内人士透露。
尽管熙地港已运营两年有余，积攒了很不错的“群众基础”，但仍然无法阻止大融城迅速聚拢不错的口碑。
在距离熙地港18公里之外，西安大悦城于2018年12月16日正式开业。很快，大悦城成为了对西安老城的“颜值和气质都影响很大”商业项目。
西安大悦城的前身是秦汉唐广场。大悦城地产于2017年3月，收购秦汉唐广场80%股权，经过一年多的改头换面为“大悦城”。
值得注意的是，在这笔重资产收购发生时，正值大悦城全面转型“输出管理模式的轻资产”路线。由此可以看出，这张西安“大饼”，资本诱惑力难挡。
根据赢商大数据“2018年大宗商业物业收并购标的分布城市”报告显示，西安位列资本青睐的TOP 5城市。据商业地产头条统计，近三年，西安商业资本热度很高。
据公开资料整理
制图：商业地产头条
很显然，在一线城市商业日趋饱和的背景下，西安商业成为大宗资本交易的“枢纽”。西安令资本垂涎的原因，也显而易见。
如果把中国地图居中划一个“十”字，陕西就在交叉中点。而西安（长安）是陆上丝绸之路的起点城市。“一带一路”战略提出之后，西安的政治经济重要性日渐凸显。2018年，西安GDP跻身八千亿俱乐部。
“长安号”和“中欧班列”国际铁路联运列车从西安出发，沿丝绸之路奔驰。印着“丝路”主题的城市地铁在西安穿行。这些都在提醒着资本家，这座千年古都，有着不可忽视的商业想象力。这座历史上的战争要塞，也逐渐成为商业领域的资本要塞。
在这样的大背景下，十三朝古都，正在转变为十三“潮”古都。西安商业越来越热闹。
数据来源：赢商大数据
制图：商业地产头条
上图显示，西安购物中心开业数量和体量，从2018年开始呈现爆发势态，预计2019年还将持续增长。
“西北首站”——是各家资本首次进军西安时，喊出的共同口号，指向一个共同的野心：通过西安“要塞”，对更广大的西北地区，进行开疆拓土。
数据来源：赢商大数据
制图：商业地产头条
从上图可以看出：
· 除2017年小幅回落外，西北地区商业体量连年提升，具有较大的开拓空间。
· 近几年，在新开业项目数上，西安仅一个城市占据西北地区的38%~50%；在开业体量上，西安占西北地区的38.3%~48%。
面对西安商业更优厚的环境和更激烈的竞争格局，黑石改变了以往的投资风格。
黑石的新“脸孔”
我们以黑石这两年收入囊中的上海维璟广场（原上海怡丰城）以及西安和郑州的熙地港购物中心所处商圈区位、人群画像进行了大数据匹配。
数据来源：赢商大数据
制图：商业地产头条
注1：市级商圈：辐射力可以覆盖全市甚至足够影响到邻市的商圈
区域商圈：辐射力可以覆盖部分区域甚至大半个城市的商圈
注2：传统商圈：已存在五年以上，业态分配稳定的成熟商圈
新兴商圈：存在不足五年，业态占比和有效商业区域仍有较大的变化潜在的新商圈
数据来源：赢商大数据
制图：商业地产头条
通过分析上述图表，可得出以下结论：
· 黑石这两年选择收购的购物中心项目都分布在区域级、新兴商圈，它们所处的地理位置还不错，且一般处于该城市未来发展的轴心上，不过周边的商业氛围仍有提升的空间；
· 这些购物中心客流以年轻群体为主，19-34岁人群占比均超过60%，与这些项目本身现代化、年轻化的定位保持一致；
值得一提的是，这些项目在经营状况或市场口碑上均可圈可点。
“郑东商圈其实没几个商业项目，郑州熙地港算是近两年开的比较好的项目，不论从商场动线布局，品牌的搭配，都是比较好的。” 有业内人士向赢商网如是说。
再看西安熙地港，“这个项目2017年的整体营业额为13亿多，其营业状况在西安靠前，且消费口碑在经开区一直不错。”
而上海维璟广场，在2017年中开业前直接跳过了试营业环节。而这一做法也在一直被外界解读为，丰树集团对于自己的商业项目运营有着足够的底气和自信。
一言蔽之，“年轻化”、“新兴商圈”以及“良好运营”成为了黑石对中国购物中心投资的“新逻辑”：从处置“不良资产”到聚焦那些“优质的潜力股”。
黑石的改变，意味着商业地产存量资产的投资风向标变了。
众所周知，黑石作为一家基金，它区别于其他基金的优势在于运营能力和资产管理能力。黑石的高管们多次在公开场合强调：“在房地产投资的过程中，运营能力非常重要。”以前，对印力的投资就是黑石在中国建立的商业运营平台。
近两年，中国的商业地产资产端，价值出现新机会。黑石的频繁举动，可以看作是外资大鳄在中国选择了新赛道。
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