【实录】“地产众筹”分享会干货
无忧我房网CEO李熠：众筹起源于美国文化艺术界，早期偏向于公益，比如某某名人希望修建一个博物馆，有想法、没钱、没人，也把握不准这个博物馆具体细节怎么做。于是先发起一个众筹，筹人、筹资、筹智。达到人数和金额标准以后，就修建，没成功就拉倒。先找到客户、再做产品。
而房地产众筹在中国的奇缘在去年开始，主要解决房地产投资门槛的问题：比如一套房产100万，A一个人投资门槛太高，于是众筹了10个人，每人10万一起去投资。分享未来租金收益和3-5年后再次出售的溢价，这是市场上常见的模式。
上图可以反映无忧我房与传统房地产开发主要的区别
我们平台与开发商合作，在拿地的早期，方案设计还没确定的时候即发行众筹，先用金融理财和互联网交互产品与未来该地块潜在的客户产生互动，即拿地完成开始蓄客、销售众筹产品、对众筹客户进行偏好数据挖掘。这样的好处很简单：先去找到客户、再做产品，提前6个月开始蓄客，降低产品决策定位风险，提高周转率，在无忧我房这个房地产众筹商业模型里面是多方受益的。
无忧我房今年1月份第一期发布众筹项目以后，一共发行了六期产品，募集资金5000万+，新发售和拟发行众筹项目近40个，5000万众筹金额对应的货值大约5个亿，我们设计每份众筹金额平均为房屋总房款的10%
这个部分对于开发商需要关注，如何合法合规的没有预收许可证的情况下，收取众筹款，本质就是包装成为一个基金理财产品给客户，这方面无忧我房的法律结构非常安全和谨慎，去年花了近3个月时间和国内顶级律所设计的。
我们现在已经进驻的城市：北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、苏州、西安、济南，项目标准一般为：一、二线城市刚需首改产品和城市公寓。
给开发商提供的服务主要包含：拿地后在营销空白期，包装设计众筹金融产品，在没有售楼处前提供3D\VR等互联网交互产品、然后通过众筹客户的数据挖掘提供动态客户偏好数据、客户分级（洗客），最终是要促成众筹客户买房或众筹客户推介真实购房客户。
收费内容包含：
1、开发3D\VR虚拟现实楼盘的定制费用，很少量；
2、依据众筹实际到账金额收取通道费，众筹金额支付财务费用一般在8-10%，其中通道费1-1.5%；
3、依据众筹转购房客户收取佣金（约为传统渠道1/2，具体项目标准不一）。
作为互联网企业我们还是以效果付费为主！
回答问题阶段：
1、C端也就是用户端怎么知道众筹网站？前期众筹是靠开发商原有老客户吗？
答：C端种子客户早期来源于开发商既有客户或者沉默客户的激活，通过众筹产品和C2B交互产品线上传播为主；
2、互联网金融如何与地产开发，营销，交房等三个阶段深度触碰？
答：这个问题比较大，互联网金融与每个阶段都有融合，比如开发部分通过互联网金融融资，营销锁客金融产品、首付贷来源等等；
3、众筹模式应该如何选择
答：众筹模式的选择要看项目所处阶段，无忧我房的模式就适合刚拿地，或者某个分期项目离开盘4-6个月以上；
4、地产众筹的风险防范
答：地产众筹风险的来源在B端，所以需要风控和征信。这方面我们一般还会联合金融机构一起。
5、众筹平台是通过怎样的标准来筛选众筹项目，或者项目是以什么渠道进入平台的？
答：对销售帮助提前4-6个月蓄客有金融产品为抓手，并且深度挖掘客户数据帮助定位、洗客和转介
6、三线城市众筹的玩法
答：三线城市我们暂没进入，但本质一样。只是用户对新事物接受度和去化库存本身的压力
7、未来房地产与互联网金融如何有效结合发展？
答：房地产众筹和金融天生一家；
8、众筹的相关法律风险合法性
答：众筹现在只有明确的股权众筹法规，国家正在拟定。美国有JOBS法案，所以法律结构都是套用其他一些现行合法金融法律结构
9、拿地环节众筹的可行操作模式？
答：拿地环节众筹就是无忧我房的特长（但属于确定能够获取才能做）
10、无忧我房是否有发行理财产品的资质--应该是通过与金融机构合作解决，会增加费用；投入房地产项目的风险，收不回来收益怎么办？
答：需要通过第三方合作金融机构发行，我们合作的比如工行、国投、人寿等，风控需要依据项目征信，类金融机构做法。
11、关于前期定位是有贵机构最终敲定还是开发商自己敲定？
答：均有开发商定，无忧提供客户数据支持定位；
12、这类众筹如果在三线城市，新入当地市场的外来开发商，如何才能突破客户收集的瓶颈？众筹来的金额如果开发企业想使用，支付的财物成本一般在多少？需要提供大致如何的抵押物，这类抵押物的选择是非银机构还是无忧网？
答：众筹2C来说比较陌生，所以对C端客户就是买了个理财产品，未来买房有折扣+可以参与项目互动；不买房就拿收益走人
13、想问一下众筹怎么短时间内吸客啊？毕竟了解众筹是啥的客户还是少数，了解的人也是地产圈内人
答：早期众筹的不是纯粹投资客，主攻地缘客户。客户是参与式设计到项目里面，没有决策权。互联网的玩法就是客户互动起来。
众筹解决的就是直接向未来潜在客户融资，互联网+擅长的就是去中介化，先和客户用金融产品建立了联系，粉丝效应、参与感和数据挖掘，先和客户用金融产品建立了联系
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