首付2.5万的双气公寓，要不要考虑？
今天冬至，祝大家节日快乐，不要忘了吃饺子。
上半年，开发商密集推盘。购房者目睹了这两年的楼市，大多坚守房价慢牛上涨，不会再跌的信条，果断上车买买买。
下半年，房地产和土地市场像正弦函数一般从峰值落下，不同项目销量冰火两重天，环城区域价格松动。
11、12月，特价房、低首付、内购频现。
年末部分楼盘又蠢蠢欲动有抬头的趋势。
而上半年已买过房子的人，或佛系十足不再理睬，或因“抄顶”买入，大腿一拍焦躁难眠。
没买房的人也分成两派，一者看不懂市场保守为妙，揣上小手坐等过年，一切且走且看；二者睁大眼睛四处捡漏，买定离手，等待下一个上涨周期。
不过，捡漏何尝容易？满足了低价+靠谱两个条件，才能是漏。
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低价看新区，靠谱看四大中心
为什么要在2018年的年底，去常西湖的四大中心附近找漏？配套给力，产品稀缺。
坐拥利好规划的新区很多，比如北龙湖、港区、滨河、白沙绿博、常西湖等等。
此刻选择常西湖，不是它比别处高级多少，仅仅是兑现的比较快而已。特别是常西湖的四大中心附近。
2019年9月，全国少数民族运动会将举行，奥体中心是其主要场馆。作为迎宾的门面，届时我们所能看见的可不仅仅是奥体中心。
奥体中心在建进度
在那里，四大中心建成，地下交通环廊、综合管廊、地下商业建成。
西四环高架通车，与大河路、南四环高速通达。
6号线部分站点开通。14号线从星空站到铁炉站开通，可与6号线换乘，可在铁炉站换乘1号线通往市区。
周边的道路、配套、水系治理都会有质的呈现。
在别处站岗多年才能守得云开见月明，在常西湖，明年就能看到新城落地。
再加上未来市府搬迁，市民文化服务区、九州坊商业群建成，生活氛围将更加浓厚。
说完了配套给力，再说产品稀缺。
目前整个片区多为产业用地，在售、将售项目屈指可数。想在这里找漏上车？围着四大中心我们一个一个看。
华瑞紫韵城，均价13500元/平，在售房源不多。
融信奥体世纪，世茂璀璨熙湖将推住宅产品，定位偏改善，价格不会比华瑞低，总价都在120万以上，上车门槛40万+。
挨着西四环还有两个在售项目，永威西郡和汇泉西悦城。
永威西郡的住宅产品，均价14000元/平，按最小户型算总价同样120万以上。
汇泉西悦城的住宅产品，高层均价12200元/平，按最小户型算总价80万+，上车门槛27万+。
西悦城作为这两年的销售神盘，价格优势最明显不过，年底还有特价房源，的确是个漏。不过这仅仅是住宅。
前两天，汇泉还推出了悦时代公寓，平层面积约27平，均价8500元/平，LOFT面积约36平，均价9700元/平。
一转眼，总价22万起。加上首付优惠，2.5万就能上车。
2.5万的门槛对消费者简直不要太友好，但鉴于公寓的特殊属性，到底是不是漏？
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公寓选择必须谨慎，如何绕过深坑？
住宅的投资逻辑很简单，在发展前景的片区，入手低价房源。几年后等房价涨上来了，再转手卖了赚取差价。但依照目前的房价，就像上文盘算的，住宅产品即便是漏，购房资格加上几十万的门槛，依旧把很多人挡在外面。
公寓不同。不限购不限贷，总价低、首付门槛低。可以用很小的成本撬动长期受益。但由于公寓转手需要高额的税费，收益只能靠租金。那么公寓到底是漏是坑，重点看好不好租。
针对影响租金收益的因素，我们逐一梳理下。
1、片区内的供应量与需求量
一个区域对租房的需求，直接影响租金。
比如郑州大学地铁口附近的公寓，价格1500元左右，金水CBD的公寓价格在1800-2000元左右，东区CBD基本上在1900-2500元。
但今年，公寓市场的供需基本面并不平衡。目前全市在售、待售的公寓项目有七十多个，体量非常之大。很多区域都难以消化。
2、区域的成长价值
供需关系不仅仅要看眼前，还要看未来。只有这个区域未来会涌入更多的租住需求，才能保证公寓有长久的、不断增长的受益。
该区域有没有足够多的办公区、学校、商业来吸纳人口？能否持续、良性发展？
3、交通便捷性
很多时候，刚毕业的白领因为高昂的租金，无法将房子租在商务办公区，这时他们大多会顺着地铁线路外溢，“地铁盘”绝对是公寓一个最现实的优质属性。
目前1，2号线已经通车，周边公寓最好租，不过价格也高。明年将开的3号线、5号线、6号线、14号线区段沿线公寓都可以关注。其他规划中的线路有的需要站岗几年，有的压根不靠谱。
4、其他配套也要成熟
交通便捷可以将成熟片区的人群外溢过来，但是小区域内的配套也得完善。对现在的年轻人来说，周边生活的便利和舒适已经是他们最看重的需求之一，公寓附近配套有餐饮、健身房、购物中心、电影院等最好不过。
5、产品优质
说完了大环境，最终还是要靠产品说话。
如果面积段太小，比如20平以下，居住感会非常糟，也租不上价格。
如果面积段过大，比如40平以上，我们无法获得较高租售比的同时，租房者也嫌租金偏高，双方都不划算。
20—40平之间既保证舒适度，也能有较大收益率。另外户型要做到方正，杜绝浪费，麻雀虽小，功能区要俱全。
6、价格合理
水涨船高。公寓如果本身价格太高，要定多高的租金才能回本？不小心就砸手里了。只有以比较便宜的价格入手公寓，将来在定租金上才不会太被动，以租养贷，持续受益。
公寓的选择就是如此苛刻，以上几个层面必须面面俱到。就像木桶效应，只要有一块短板就会一票否决砸手里。不然不限购不限贷低门槛的公寓，还不成了免费的午餐？
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悦时代公寓是漏吗？
既然说到这，不如把我们上面提到的汇泉·悦时代公寓往这几个原则里套套，有没有投资价值可见一二。
1、片区需求量大，供应量小
想在四大中心附近捡漏上车并不是件易事。常西湖本身就多是产业用地，住宅产品稀缺，低门槛的公寓产品更是少之又少。
而在需求方面，未来市府搬迁至常西湖，行政加持本身就是顶级资源，预示着区域未来强大的人口流入。加上传媒中心、九州坊等商务群，都是人口和租金水平的保障。
2、区域价值一路高走
郑州发展战略是一心两翼，而这里就是郑州西区发展的核心，该片区未来的成长价值自不必说。
由行政牵头，这里有大手笔的公共配套，如博物馆、科技馆、美术馆、剧院、青少年活动中心；
有河南首个地下三层交通环廊；有南水北调运河、常庄水库等近十个生态水系，这里还是宜居的海绵城市示范区；
后续价值会越来越明显。
3、地铁+快速路网
悦时代公寓周边拥揽6号线、14号线两条地铁线路。其中14号线星空站明年就会通车，可以与1号线接驳通往市区。
项目周边的路网也十分便捷。明年西四环高架通车，与南北四环通联，再加上项目旁的陇海快速路，一横一纵串联全城。
4、周边配套落地迅速、自有配套齐全
因为明年少数民族运动会的举办，区域内的公园、商业配套都会加速落地。
而就项目本身而言，下楼即有集中商业圈。大型商超、电影院、KTV、美食广场等应有尽有。
社区中心还规划了500多平的开放式中央会客厅，有咖啡馆、书吧、健身房等，为生活幸福感加分。
社区对面即是800亩郑州植物园，与30亩市政休闲公园也是一路之隔。
5、产品稀缺，有诚意有惊喜
①“住宅式”公寓
市面上大部分公寓都是在有限的地块排布密密麻麻的高楼，高容积率牺牲了居住感。
悦时代公寓属于少见的“住宅式”规划布局，楼栋正南正北排布，最大楼间距达55米，还规划有中央景观，视野开阔与住宅媲美。
②双气入户
双气入户的公寓在市面极为少见，这绝对是悦时代公寓最大加分项。
双气入户与单气相比，不但在居住感上更贴近住宅，竞争力更优越，且租金溢价更高。
③合理的面积+赠送空间
悦时代公寓户型主力面积为27平的平层和36平的LOFT，这两种面积段，既保证了居住功能的覆盖，又平衡了较好的投资回报。
SOHO产品楼体采用了回形设计，可共享露天庭院，兼顾休闲、通风、观景等需求。
LOFT产品除了买一层得两层外，还做到了双卫，每户都额外赠送2平方的空间，可以打造步入式衣柜。
④价格合理，入手门槛超低
汇泉能成为销售神盘，价格是必杀技。别家都在透支区域未来时，汇泉选择更扎实的按功能给出较为合理的价格。住宅如此，公寓也不例外。
目前悦时代公寓，平层均价8500元/平，总价22万起。LOFT均价9700元/平。总价34万起。
加上首付优惠，2.5万可以签约27平的SOHO，3.5万可以签约36平的LOFT。
入手价惊掉下巴，未来以租养贷同样没什么压力。
如果想在近期抓住低价区间，如果想在靠谱的区域找到靠谱的产品，如果不想动用或压根没有太多资金，仅用三五万入手悦时代公寓是划算的。
他可能会成为一部分人不费吹灰之力的意外财富，也可能成为另一部分人生平的第一桶金。
这真的2018年，我见过的门槛最低的项目之一了。