“新发地之王”的地产路
导语：年初爆发的新冠疫情就像是一场别样的饭局，吃到年中，湖北喝完先走了，黑吉辽也快干杯了，河北和天津都快点主食了，谁知道北京咣当又开了一瓶“新发地”，顺手就给河北、天津倒满了，津冀端着酒杯不知如何是好。
本来已经开始有序复课、社会逐渐恢复常态的北京，再次出现疫情传播情况，6月16日，北京应急响应级别由三级回调至二级。经过流行病学调查和大数据溯源，发现确诊病例均有北京新发地农产品批发市场活动史或有关人员接触史， 新发地也在短时间被推上了舆论的风口浪尖。
而提起新发地，就不得不提被称作“新发地之王”的张玉玺，新发地之所以能成为北京农产品最重要的流通集散地，承担着北京80%的农产品供应，和张玉玺家族有着千丝万缕的联系。虽然他名下的房企却鲜有被提及，但其早已经将商业触角伸向了房地产市场。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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张玉玺其人
“新发地之王”的带头致富路
本轮疫情爆发前，张玉玺最后一次登上报端，还是在6月8日作为新发地董事长为来自湖北的毛豆、玉米“直播带货”。“黄玉米！甜！白玉米！糯！”正在忙着向现场顾客推介产品的张董事长并没有想到，几天后新发地市场会成为北京新一轮疫情的重灾区。
作为土生土长的北京市丰台区花乡新发地村村民，张玉玺仿佛天生就有做大事业的运气。1969年夏天，还在田地里劳作的19岁的张玉玺，被生产大队领导通知作为农民代表，参加国庆二十周年游行。
虽然在炎热的天气下踢正步、站军姿让人备受煎熬，但张玉玺却从中感受到了军人的自豪感。结束游行之后，他立刻报名参军，入伍后被分配到宁波的东海舰队某部队的舰船上，开始了为期6年的军旅生涯。日后他提起这段军旅生涯时，很感谢部队把他“磨炼的坚韧、坚强、稳重而扎实”。
退伍后，张玉玺又回到了家乡新发地，成为了村集体内的一名“工人”，先后干过建筑、统计、放映、养鱼等工作。
他的人生转机发生在八十年代初，新发地生产大队改为农工商联合公司，下属的各个生产队也改为其分公司。彼时，张玉玺成为了新发地农工商联合公司副总经理、新发地村蔬菜公司经理。
当时的新发地周边的蔬菜售卖并没有统一的市场规则与秩序，菜贩们无序摆摊经常造成交通堵塞，张玉玺却看到了蔬菜交易的潜在商机。经村集体讨论后，张玉玺带着本村15个青年，用15万元，用15亩集体土地，着手筹建新发地市场。1988年5月，当今新发地市场的雏形——一个用于初级农产品集散和交易的地方正式挂牌成立。
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寻求多元发展
“菜篮子守护人”的地产史
九十年代，菜市场逐渐做大，但这远远不是终点。就如同龙头房企在做大房地产业务后开始造车或养猪，新发地也开始寻求现代化管理模式以及更大的经营规模，开始涉足房地产行业。
1999年，北京丰泰新房地产开发有限公司成立，注册资金1500万元，最初由新发地公司、北京市丰台区城市建设综合开发公司、北京市丰台区花乡农工商联合总公司和北京银地房地产开发有限责任公司四家公司共同出资，张玉玺任董事长兼总经理。而后经过几轮调整，几家公司先后退出丰泰新，目前只有新发地公司和北京新发地农副产品批发市场中心分别持股99.95%和0.05%。
在寸土寸金的北京，位于南四环的新发地村拥有近5000亩的土地，丰泰新可谓是集齐了天时地利人和。
关于丰泰新，可查到的购地信息有4则。2007年，丰泰新花费1388.87万元购得丰台区花乡新发地农产品批发市场仓储加工区项目用地，面积约12.62公顷，土地类型为仓储用地，主要用于承接新发地批发市场建设。
2013年，北京房价起飞前夕，丰泰新迎来了一波拿地高潮，一举拿下丰台区新发地新村一期回迁安置房A地块、B地块以及丰台区花乡新发地村二期经济适用房配套项目用地，成交价格分别为1223.88万元、509.70万元和656.87万元，均为其他商服用地。
天伦锦城小区、新发地锦城园小区、期颐百年小区、天骄骏园小区等住宅陆续在北京南四环拔地而起，无一不是由丰泰新旗下的子公司负责开发的。如今，天伦锦城、期颐百年均价已达到3-4万一平米。
与其“菜篮子守护者”的称号相比，张玉玺的地产生意虽做得风生水起，但却鲜有人注意到，就像新发地“经营者乐园”，承载着多少菜贩生活中的喜怒哀乐，在百度百科上的介绍却只有寥寥几字。
此次疫情暴发人数最集中的小区——“经营者乐园”是为让商户持续保障供应而投资建设的社区。为了让商户们既能“乐业”，也能“安居”，新发地在2001年至2010年陆续建设了4个社区，共提供1200多套、近10万平方米的房屋供商户租住。
周边小区一个普通两居户型的租金高达5000-6000元，而“经营者乐园”的租金只有附近出租房的一半，而且对市场当年的文明经营户优惠20%。
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举贤不避亲
农村集体经济发展的困境
自新发地老书记孟有发在2004年卸任、张玉玺接任后，他成为了新发地村与新发地商业王国的双重一把手。在他一流的商业头脑、管理手腕、政治意识的管理下，新发地的发展达到了顶峰。
在担任多届书记过后，张玉玺也交出了书记的位置，并从新发地商业帝国中逐渐退出。但接任书记位置的却是他的外甥张伟，而接任“新发地商业帝国”的则是张玉玺的儿子张月琳（已因防控疫情不利被免职）。除此之外，还有更多他的亲友在公司担任重要职位。
其实这种家族垄断的情况在全国多地集体经济发展过程中很常见，很多“富村”都是源于一个“能人”，集体经济的快速壮大也是高度依赖这个“能人”。
有人的地方就会有江湖，有钱的地方就会有是非，新发地也没有免俗。多年以来新发地村民对于张氏家族的检举从来不少，内容无非是张氏家族独揽大权，集体财富分配不均。
现代企业制度在我国早已广泛推行，类似新发地公司这种不符合现代企业治理的人事结构，却是其快速发展壮大的秘诀。因为经营权与所有权分离，少部分人在垄断经营权后，可以在不受制约的情况下施展经营才能，不受所有权人干涉，甚至可以长期不分红或者少分红，为企业后续经营留下充足资金，帮助企业实现快速扩张。
但是在企业发展过程中，这种模式的弊端随时都会显露出来，“能人”的亲属并不一定都是“能人”，尸位素餐的大有人在，侵吞集体财产的现象也是屡见不鲜。关键岗位任职人员能力不足会阻碍企业的发展，掌权人不受约束提高自己的待遇，也容易造成集体财富分配不均，在企业内部产生矛盾。曾经的“天下第一村”华西村的衰落就是一个很好的证明。
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延伸思考
家族式房企出路在哪
中国农村集体经济所面临的家族独掌大权的发展瓶颈，在很多家族式房企中同样存在。
很多企业对于老板来说就像自己从小养到大的孩子，就算在自己精力不足能力不够时也不愿放手交给职业经理人来管理。此外，很多家族式房企在关键岗位上任人唯亲，真人才比不上真亲戚，“皇亲国戚”遍布朝野，“贤臣良将”得不到重用；
在经营事务的管理中也容易出现重人情轻制度的现象，老板们都希望在企业内推行制度化管理，但遗憾的是家族式企业中制度化推行存在着很大的阻碍。“宗室犯法不与庶民同罪”，只有外部员工遵守制度，内部员工随便可以逾越制度，内部群体分化会给企业造成很大的危机隐患。
另外，家族企业普遍奉行的“家文化”也容易发展成为阻碍企业发展的“负文化”，大大削弱企业的核心竞争力。
规避家族式企业弊端，实现企业的长远可持续发展，家族式房企应从以下几个方面着手变革：
在合适时机着力推行现代企业制度。家族企业的发展一般都会经历三个阶段：
企业家族化→家庭企业化→管理现代化。我国中小房企目前大多处于第一阶段，少数处于第二阶段，做到第三阶段的寥寥无几。
家族式的企业管理方式虽然在企业发展初期具有很大的优势，但在企业逐渐发展壮大后，“家人”很容易出现观念落后，不愿创新的问题，甚至成为企业内部矛盾的导火索，因此一定要在企业具备一定基础后着力推行现代企业管理制度。
设定完善的人才选拔培养机制。人才是企业最重要的资源，也是最活跃、最难调的因素。建立完善的人才选拔与培养机制，有利于中小房企适应更加复杂多变的市场环境，提升公司综合竞争力。
同时，家族式房企老板应加强自身素质的培养与提高，充实相关的行业知识、管理知识、法律知识，在激烈的房地产市场竞争中不断获得新的活力。
强力推行制度化管理。破坏公司管理制度的往往是老板，老板建立各种制度去约束员工，却往往在涉及自身以及亲属的情况下选择去逾越制度，事后每每自罚三杯，声明下不为例。
制度要有效贯彻、落实下去，就必须让它成型和固化，在一定时期内不能随意改动，而且对企业内家族内外每个人都一视同仁，尤其是企业老板一定要带头执行，才能促使员工们纷纷仿效。