房地产完工产品勿忘结转收入

税法规定,房地产企业未在完工年度结转成本收入,税务机关有权确定或核定其计税成本,并按征管法处罚。

近期，我们接连接了几个三线城市的房地产企业税务咨询案子，我们到现场进行税务风险健康体检时发现，大多企业没有在完工年度及时结转收入。
       究其原因，有的企业对销售款长期不结转收入是心存侥幸，长期将销售款挂在“应付账款”、“预收账款”、“其他应付款”等往来账上，不与账面的成本、费用配比结算，造成账面亏损，偷逃企业所得税。

有的竟然真的不知道有应该及时结转收入的规定。

该条款意思是指，实行预售的房地产企业，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

当达到完工标准后，房地产企业应该及时结转收入进行企业所得税汇算清缴，这里需要注意要配比结转成本。

完工标准应根据国税发[2009]31号文件第三条判定，即以下三个条件按照孰先原则，以最早达到的条件确定开发产品完工时点：

（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二） 开发产品已开始投入使用。

（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

在现实中，不排除有些项目尚未竣工备案，但是房地产企业为了规避《房地产销售合同》中约定的晚交房违约金，强行交房。对于这种情况，国家税务总局早已有了规定。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（ 国税函[2010]201号）明确，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

国税发[2009]31号文件第三十五条规定，企业开发产品达到完工标准后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

核算终止日规定遵从《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额计算，以权责发生制为原则，属当期收入和费用，不论款项是否收付，均作当期收入和费用；不属当期收入和费用，即使款项已在当期收付，均不作当期收入和费用。这给房地产企业留出了充分的核算申报时间，即企业可在年度结束后5个月汇算清缴期内，尽快完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目计税成本。补计需在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。

如果企业计划结转成本、收入，但是当年发票尚未全部到账，企业还可以按照国税发[2009]31号文件第三十二条规定预提部分成本、费用，可以预提的成本、费用包括：

国税发[2009]31号文件第三十五条还提示，凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

房地产多年来一直是税务机关的稽查重点行业，企业不可忽视、也不应心存侥幸。

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本期课程紧扣当地土地增值税税收政策，以当前最新税收政策为依托，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊、如何把控清算时机、如何准确填报7类土地增值税申报表等关键疑难问题，重点解读拆迁还建（棚改项目）、配建房、销售在建工程（烂尾楼）、土地投资等特殊事项税收处理，通过具体、浅显、通俗的案例解析，分别从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，到成本分摊方法的具体运用与税收防范，逐一解读土地增值税清算技巧与风险点把控，让财税人员较为完整地掌握土地增值税清算方法，独立完成清算项目。

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4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

■ 主讲内容

第一节：土地增值税清算概述

1、土地增值税计征范围

2、土地增值税的计算流程

3、土地增值税的扣除原则

4、结合增值税政策解读扣除凭证类别

5、土地增值税的预征制度

6、清算单位确定

7、清算分类标准辨析

8、二次清算必要性以及流程

9、土地增值税的核定征收

第二节：土地增值税清算收入确认

1、土地增值税确认收入时点以及金额

2、买房赠送面积、送车位、送物业等

3、抵券销售模式下收入金额

4、售后回租、产权式酒店模式

5、销售价格偏低收入金额确认

6、价外费用与收入金额

7、合作建房税收风险分析

第三节：土地增值税清算扣除确认

1、招拍挂方式下土地成本的确认

2、土地投资式下土地成本的确认

3、以房换地（以地换房）方式下土地成本的确认

4、以股权折让名义转让土地成本的确认

5、红线外支出土地成本的确认

6、配建经适房土地成本的确认

7、集团拿地子公司开发土地成本的确认

8、不同土地返还款的处理

9、成本差的税收处理

10、开发间接费扣除注意事项

11、建安、基础、公配的评估值

12、装修分类以及清算扣除

13、售楼部涉及的土地增值税风险分析

14、财务费用扣除（不同融资方式资金成本确认）

15、印花税、城镇土地使用税扣除

16、税金与收入的配比关系

17、“自产货物”对土地增值税的影响

18、销售“旧房”的土地增值税计算流程

第四节：“拆迁还建”财税处理

1、拆迁还建经济业务实质分析

2、拆迁还建不同会计处理对税收的影响

3、拆迁还建增值税视同销售计税依据选择

4、拆迁还建企业所得税处理暨税收调整

5、拆迁还建土地增值税处理暨申报表填报技巧

6、价差部分处理技巧

7、拆迁还建发票开具、契税等问题解析

8、销售与购进“烂尾楼”土地增值税解析

9、棚改项目其他税收优惠政策解析

第五节：成本分摊与车位

1、会计核算对象对土地增值税影响

2、成本分摊原则解读

3、占地面积法分摊要领

4、建筑面积法与土增申报表对接

5、直接成本法的运用

6、预算造价法适用要点

7、层高系数法适用原理分析

8、人防车位销售税收分析

9、无产权车位、有产权车位税收差异分析

10、车位成本分摊要领

11、成本分摊方法综合运用以及对税负的影响