今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗？

今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗？

谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员

自2016年开始的本轮调控被业内称为史上最严厉调控。包括限购、限价、限售不断升级。而在降杠杆方面，从开发商融资端以及购房者房贷几方面均进行了严控。加息预期增强背景下，房贷成本也一再上涨。于是，有人问，今后加杠杆买多套房的现象还能持续吗？

看到这个问题，我们首先想到了如是金融研究院院长管清友先生的一段话：买不起房你就多买两套！不然以后你更加买不起。借钱也得买啊。他表示，如果你觉得现在房价很贵，如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。

按照管院长的观点，对房子来说，不仅要买，还要多买，如果没钱，借钱也要买。也就是说，加杠杆买房的现象不仅会持续，还应当鼓励，特别对穷人来说，要不惜一切代价地买。

与管清友院长的观点完全相反，阿里巴巴总裁马云则表示，未来的房子是不值钱的。既然不值钱，买房当然就没有意义了。在这样的情况下，如果再加杠杆买房，就等于把把自己送进风险口。

两种观点分歧之大，令人根本无法选择，别说加杠杆买房，就是该不该买房，要不要把现在的房子抛了都是一个问题。两者的观点，显然都有失偏颇，是站在各自比较绝对的角度上看问题。

在买房问题上，笔者认为，未来主要需要考虑三对矛盾，那就是供应与需求的矛盾、刚需与投资的矛盾、调控与市场的矛盾。就供应与需求来看，在短时间内不会改变供不应求的状况，从总体上讲，需求会大于供应。所不同的是，在结构上需要做出调整与优化，需要突出“居住”属性，不然，矛盾会更尖锐。因为，无论是刚需还是改善性需求，对住房的要求都是存在的，而从供应的角度来看，三四线城市可能问题不大，一二线城市则因为土地供应问题而面临较大压力。所以，未来一二线城市的住房供需矛盾会比较突出。

就刚需与投资来看，任何时候、任何情况下，刚需都是第一位的，是必须满足的。恰恰是，正因为有刚需存在，特别是刚需比较多，投资也就成了比较热门的话题。因为，刚需一定程度上支撑了投资甚至炒作。如果有一天，刚需减弱了，或刚需已经远远滞后于供应，那么，投资也就慢慢地失去价值。

就调控与市场来看，从2003年房地产市场放开到现在，明为市场放开，实质是在调控中不断前行。结果，调控越频繁，房价上涨就越快。因为，所有的调控措施都是围着房价进行的，是被房价牵着鼻子走的。自然，也就不可避免地会出现调控越频繁，房价上涨越快的现象。于是，加杠杆投资也就成为这段时间以来最显著的特点之一。而凡是加杠杆投资者，都在这些年的房地产发展中发了财。

于是，加杠杆买房的问题也就有了问的必要。简单地回答，只要住房有升值空间，加杠杆买房的现象就不可避免。但是，现实情况是，加杠杆买房的人会越来越少，杠杆率会越来越低。原因是，“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，会在相当一段时间内存在。有这样的要求存在，调控就不会轻易放松，调控与市场就会并存。只有当市场趋于相对平稳、供求关系基本平衡、相关的制度法规能够对投资和炒作形成有效遏制与约束时，才有可能走向真正的市场调节。即使是完全的市场调节，加杠杆买房的现象也不会消失，有赌徒特质的人是永远会存在的。但是，一定会空间越来越小，可持续性越来越差，而不会象前几年一样出现大批人加杠杆买房的现象。不然，房地产市场就不会走向健康。

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