地王稀释股权折射市场分化增强

22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期，致使今年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中，杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权，引入合作者开发，摊薄风险的现象。如信达地产今年5月27日拿下的总价高达123亿元全国总价地王——杭州滨江奥体地块项目，信达资产的股权已被稀释至50%，融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%、10%。

要知道，在争当地王时，这些房企是何等的风光，何等的气焰嚣张。但是，仅仅过了几个月，就玩起了稀释股权的手法。显然，有点打脸的感觉。因为虽然尚不清楚地王稀释股权的转让价格，但有一点可以肯定，绝对不会是赚钱转让，而极有可能是低于地王价或同价格转让。不然，是很难征集到受让者的。

可以看出，稀释地王股权的房企，要么是新贵，没有市场经验，只有一腔热情，如信达地产，要么经济实力不够强大、资金链原本就比较紧张的房企，如绿城、文一等。而稀释地王股权的主要目的，就是减轻现金流压力，避免出现资金链断裂的问题。

事实也是如此，在争当地王的企业中，相当一部分并不具备争当地王的实力，或者说没有经营地王的能力。所以争当地王，就是相通过地王改善日趋紧张的现金流，以此缓解企业资金物矛盾。只是没有想到，楼市调控会来得这么快，且严厉而果敢。不仅22个城市集中出台楼市调控政策，而且，金融、证券等也都纷纷对房企收紧政策，对融资和再融资抬高门槛，从而导致企业的融资渠道大大缩减，融资能力大大降低。殊不知，房企玩的就是资金，资金一收紧，那些原本就资金实力不够的房企，就只能被迫缴械，通过稀释股权的方式缓解现金流矛盾。

不过，地王稀释股权，并不是绝对的，一方面，真正有实力的房企，并不会采取稀释股权的方式。原因就在于，这些房企原本资金成本就较低，且有强大的资金实力。因此，不需要通过稀释股权来维持现金流平衡；另一方面，一线城市的地王，尚未出现稀释地王股歌台舞榭现象。除了一线城市的地王，大多是由大型房企扮演的之外，更主要还是房企对一线城市的房价信心较足，不会轻易稀释股权。

可以预料，如果短时间内不会在政策上做出调整和松动，新一轮房企整合或将再度出现，房地产市场的分化现象将进一步加剧，亦即有实力的房企通过受让股权，对中小房企形成牵制，让这些房企被迫做出更多的股权转让行为。也就是说，第一步是稀释地王股权。接下来，还有可能转让企业股权，形成大鱼吃小鱼的格局，大房企越做越大，小房企土崩瓦解。

俗话说，天下大乱达到天下大治，房地产市场也应当按照这样的规律进行。要知道，如果市场不来一次较为彻底的整合，不对那些投机者形成挤出效应，楼市就不可能步入平稳有序发展轨道。反过来，如果能够形成了对中小房企挤出效应，市场的稳定性就会增强，那种争当地王的现象就会大大减少。

显然，这是对楼市调控政策的考验，也是对管理者智慧与能力的考验。必须看到，楼市调控政策刚刚执行没有多长时间，就已经出现地王稀释股权的现象了。如果楼市调控政策能够继续执行下去，那些缺乏资金支撑的中小房企，一定会因为资金问题退出市场，或成为大房企的腹中之物。

我们担心的是，地方政府出于自身利益和风险防范的需要，会不会在中小房企遇到资金困难时，出手干预。而金融机构为了防范风险，再次在信贷资金的投放方面给中小房企以暗中支持。一旦这样的现象出现，楼市调控又将陷入反复，最终使调控失败。这就意味着，管理层必须在方面加大监控力度，防止地方政府和金融机构干预楼市调控，影响调控的效果。房地产市场船厂为一次比较彻底的大鱼吃小鱼，来一次大整整。只有按照市场规律去整顿与治理，更多的发挥金融杠杆的作用，才有可能让房企真正感到威胁，让房企消除侥幸心理，从而推动房地产市场的健康有序发展。

总之，地王稀释股权，是一种好现象。