A公司｜风波之后的新城控股：120亿元债务年内到期，月内连发两期债券
作者：夏天天
编辑：tuya
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5月19日，新城控股集团股份有限公司（下称“新城控股”，601155.SH）在上海清算所公告称，拟发行2020年度第三期超短期融资券，本期债券基础发行规模5亿元，发行金额上限10亿元，募集资金将用于偿还行权兑付的债务融资工具及利息。
这已是新城控股在本月第二次公开发行债券，在此之前，5月9日，新城控股公告称，在银行间债券市场发行2020年度第一期中期票据，发行金额15 亿元，发行期限不超过 5 年。
筹资活动现金流量净额降至-155亿元
2019年7月10日，新城控股实际控制人王振华因涉嫌犯罪被批准逮捕。
新城控股募集说明书指出，目前案件正在进一步办理中，公司实际控制人已未在公司任职，公司目前生产经营活动正常。未来随着案件审理的推进，不排除该事项仍将对公司品牌形象及声誉产生一定负面影响，从而影响公司的正常运营及融资状况。
中诚信评级分析称，实际控制人批捕后，新城控股的融资渠道受到较大不利影响，虽然 2019 年 11 月以来融资渠道有所恢复，但2020年公司面临较大规模公开债券到期，对公司再融资能力提出挑战。
实际控制人批捕对新城控股的融资状况的影响异常明显。财务数据显示，2019年，新城控股筹资活动产生的现金流量净额由2018年的358.9亿元下降至2019年的-155亿元；同时公司拿地力度明显减弱，全年经营活动净现金流呈大额净流入状态。
来源：公司公告
新城控股认为，在行业融资渠道收缩，融资难度攀升、资金面承压的情况下，公司在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。
对于面临的再融资风险，新城控股在2019年年报中指出，政策收紧导致房企融资成本升高，同时外部经济坏境的景气程度影响房企发展导致其融资难度增大，融资风险预警机制的缺失导致再融资风险上升，资金回流风险导致房企再融资压力增大。
中诚信评级认为，今年 5~12 月，新城控股面临 120.06 亿元公开市场债务（含权）到期，融资渠道的恢复情况及其面临的再融资压力值得关注。
来源：中诚信评级报告
此外，财务数据显示，截至2019年末，新城控股有息负债余额约为7,407,565.71 万元，较2018 年末有息负债余额 7,048,316.45 万元增加 359,249.26 万元，占 2019年末经审计净资产 6,193,531.02 万元的比重为119.60%。
来源：公司公告
其中，有息负债中应付债券、一年内到期的非流动负债、长期借款占比较大，分别达到总有息负债的 25.74%、31.99%、32.83%。对此，新城控股解释称，行业特殊性导致其借款期限相对较长，发行人近几年发债规模、银行贷款随业务拓展呈较明显上升。
值得关注的是，一年内到期的非流动负债由2018年的107亿元增加到2019年的236亿元，增幅超过120%，新城控股认为，2019年有较多的长期借款和应付债券转一年内到期，导致余额增长。
2019年，新城控股累计合同销售金额约2708亿元，同比增长22.48%；实现营业收入858.47亿元，归属于上市公司股东净利润126.54亿元，同比增长58.58%和20.61%。
进入2020年后，受疫情等多方面因素影响，销售速度出现下滑。1-4月，新城控股累计合同销售金额约490.44亿元，比上年同期下降27.99%；累计销售面积约450.22万平方米，比上年同期下降24.06%。
据媒体报道，新城控股已经将2020年的销售目标降低至2500亿元。
出售项目回笼资金近120亿元盈利能力下滑
2019 年7 月之后，同样是受公司实际控制人批捕事件影响，新城控股大幅降低了拿地力度并转让部分项目，整维持现金流平衡，整体开发速度显著放缓。7月~11月，权益地价款支出分别为13.02 亿元、0.00 亿元、0.58 亿元、0.74 亿元和 7.95 亿元。
来源：中诚信评级报告
财务杠杆方面，由于2019 年下半年，新城控股融资渠道明显收紧，降低对外投资力度，加快现金回流，使得当年末净负债率同比下降 25.80 个百分点至31.06%。
就盈利能力而言，毛利率也下滑明显，综合毛利率由2018年的36.69%下降至2019年的额32.64%，其中主营业务中的物业销售毛利率由35.48%下滑至30.98%。
来源：公司公告
对于2020年的发展思路，新城控股在年报中指出，在“房住不炒”、“融资受限”的形势下，投资管理思路转换为保障“多拿地、不拿错地”；通过严格制度约束让投资更加精准，避免投资失误，确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀。
新城控股还表示，继续坚持快速回款的策略，加强现金流管控，合理运用融资方式，有效降低财务杠杆风险，确保公司资金链安全，防范公司在市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化时可能面临的资金周转压力和偿债风险。