猎盘 | 申能集团处女作亮相，凯利海华府获评8星
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 凯利·海华府尚
近期，上海内中环多个豪宅项目集中入市。由于现阶段上海房价，尤其是高端住宅项目，受预售证限价政策的影响较大，且房源库存紧俏，所以业内普遍认为行业正式步入卖方市场。
《国际金融报》记者走访发现，翠湖天地、信达泰禾上海院子、翡丽甲第等多个项目目前已经完成认筹阶段，且这些项目大都呈现出供不应求的情形，对于150㎡以下的中小户型更是如此，认筹意向客户远超供给房源数目，动辄上千万的豪宅仍然是“一房难求”。
▲凯利海华府门口
紧随其后的是，申能集团在上海开发的首个中高端住宅项目——凯利海华府一期本周开始认筹。记者抵达项目现场后发现，售楼处大厅早已座无虚席，前来认筹的购房者络绎不绝，首次前来看房的购房者竟然都要排队等待工作人员。
现场销售人员称：“凯利海华府预计本次供给房源数量与认筹套数之间比例将控制在1:1.2左右。只要运气不是太差，认筹过的客户就基本上可以顺利置业。”
该项目位于浦东北蔡板块，成山路1088号。本次共推出538套住宅，价格在7.2万元/㎡-9.4万元/㎡之间，认筹意向金额为150万元，截止日期为4月21日中午。首套房购房者需提供不少于300万元的资产证明，二套房需提供不少于600万元的资产证明。认筹阶段完成之后，购房者将于5月5日进行摇号，5月8日开始选房。
申能集团作为全国电力能源行业第一家上市公司，其天然气、电力、新能源等业务早已为人们所熟知，但房地产开发销售却是名不见经传。
其实，早在1993年，申能集团就已成立上海申能房地产有限公司，开始布局房地产行业。根据地产深度报道的评价系统，作为申能集团在上海本地开发的第一个住宅项目，凯利海华府最终的综合评分高达8颗星，令人感到惊讶。
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中内环间，区域优势明显
区位优势是凯利海华府最大的卖点之一。其地处浦东内中环之间，西接世博商圈，东接张江商圈，往北驾车不到30分钟便可直达陆家嘴、外滩等商业中心，随之而来的升值空间也无需赘述。
▲凯利海华府区域图
同时，周边的配套也较为成熟。
该项目距离最近的地铁站6号线东明路站大约1公里左右，且紧邻规划中的13号线；
教育资源方面，项目周边有上海实验小学、惠灵顿公学、上南中学等多所知名院校；
医疗方面，较为出名的是距离小区5公里左右的仁济医院和儿童医学中心；
生活配套设施较为便捷，小区正对面就是一个家乐福超市，步行10-20分钟左右还有乐购超市、巴黎春天等，日常生活所需的菜场、餐饮等服务场所较为齐全。
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小户型单价高、数量少
凯利海华府整体规划为17幢高层，共1500余套住宅。本次一期出售的是北面9栋共538套住宅，均为二梯三户。同时，小区还将配备一幢办公楼和由售楼处改建而成的社区健身会所。
据销售人员介绍，“后续的物业将由开发商申能集团自行管理，物业费为5元/㎡/月，在这个价位的楼盘中算得上是‘良心价’了。”
记者走访发现，该小区两面环水，绿化率达35%以上，园林设计为摩纳哥风情，规划以五大园林为主题，约1500㎡下沉庭院，让人眼前一亮。
此次推出的户型乍一看似乎十分齐全，能够吸引各种置业需求的购房者，包括88㎡和93㎡的两房、118㎡和146㎡的三房以及168㎡的四房。但是，细看房源分布，记者发现，其中仅四房户型就占总数中的2/3之多，其余的两房和三房多种户型均集中在靠近公路一侧的3幢楼栋中。
▲部分一房一价表（凯利海华府备案名为成山汇郡苑）
此外，从一房一价表可以看出，项目此次的定价是严格按照“小面积高单价，大面积低单价”的控总价策略来进行的。
88-93㎡的小面积公寓，均价9万元/㎡左右，总价在800万元上下；
116-118㎡的户型，均价8.5万元/㎡左右，总价在1000万元上下；
146㎡的户型，均价8.1万元/㎡左右，总价在1180万元上下；
而面积最大、数量最多的168㎡四房，均价就在7.6万元/㎡左右，总价在1300万元上下。
但即使如此，相比起浦西内中环的大宁金茂府、普陀宝华城市之星等楼盘的均价9.5万元/㎡，凯利海华府的性价比还是不错的。
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“噪声的影响避免不了”
从在售户型来看，总体上无论两房和小三房，还是大三方和四房，功能性较强，几乎挑不出什么大问题，得房率为78%。
▲凯利海华府户型图
此外，在售项目均为精装修交付，预计2019年6月交付，但销售人员称，实际交付时间大概在今年年底。
“凯利海华府作为申能集团进驻上海房地产行业的第一个高端楼盘，主打的就是一个品质。”销售人员表示，所有楼栋均采用花岗岩外立面，无任何涂料、油漆等不利健康和环境的成分，厨卫等设备均为德系进口装修。
▲凯利海华府样板间实拍
但是，记者参观样板房时发现，即使有所谓的三层隔音玻璃的阻挡，房间内依然可以清晰地听到来自外面施工的噪声。
据了解，目前二期项目尚处于打地基阶段，何时竣工尚不清楚，并且在售的一期项目和将来的二期项目并未隔离开来，将来入住之后，在一定时期来自施工工程的噪声污染恐怕难以避免。当记者问起时，销售人员也坦承，到时候二期肯定要施工的，噪声的影响难以避免。