伍三明：解读︱民法典关于物业管理的规定
6月29日，四川省物业管理工作会议暨法规政策培训会议在泸州市举行。四川省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长樊晟，泸州市委常委、副市长戴春爱以及四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处、四川省民政厅基层******建设与社区治理处相关负责人，与来自全省各市（州）住房和城乡建设主管部门、行业协会及部分物业服务企业代表共计80余人出席会议。四川省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长樊晟在致辞中充分肯定了去年全省物业管理工作取得的成绩，深入分析了当前物业行业发展现状及面临的新形势新要求，提出了“物业+”模式及部署了相关工作要求。工作会上，泸州市住房和城乡建设局局长李云春，成都市住房和城乡建设局党组成员、副局长赵江明，绵阳市住建委党委副书记、副主任张军作了代表交流发言，为全省物业行业转型升级和高质量发展提供了好的思路和好的做法。在培训会上，四川省住建厅物业管理专家伍三明以“物业服务领域的新规则与新实践”为主题，从“一套体系、两种秩序、三个特征、四个变化、五点注意”五个方面对民法典关于物业管理规定进行深入具体的解读，以下是解读内容实录：
民法典从国家基本法律层面确立的物业管理基本制度，为物业管理活动提供了根本准则，奠定了物业管理的民事法律基础，开启了物业管理法律制度新时代，构筑了一套相对完善的物业管理法律制度体系，其中以物权编业主建筑物区分所有权、合同编物业服务合同、侵权责任编建筑物和构件的损害责任为主要制度，在总则、各分编通则以及物权设立、相邻关系、合同订立和履行等章节涉及物业管理规定，同时，以最高人民法院在2021年12月23日发布新修正的“审理建筑物区分所有权纠纷案件适用”和“物业服务纠纷案件适用”法律若干问题的解释（两部司法解释）为配套，从民法典相关规定到配套的最高人民法院两部司法解释，形成一套物业管理基本法律和具体案件审理的制度体系，为物业管理活动纳入法制化轨道提供根本遵循。其中，具体体现为：
一是第二编物权编中第六章业主的建筑物区分所有权(共17条)。主要涉及有专有部分的权利和义务，共有部分的权利和义务，建筑区划内道路、绿地等的权利归属，车位、车库的归属，车位、车库的首要用途，业主自治管理组织的设立及指导和协助，业主共同决定事项及表决，业主改变住宅用途的限制条件，维修资金的归属和处分，共有部分的收益归属，建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配，建筑物及其附属设施的管理主体，业主和物业服务企业或其他管理人的关系，业主的相关义务及责任，业主合法权益的保护。
二是第三编合同编中第二十四章物业服务合同(共14条)。主要涉及有物业服务合同定义，合同内容和形式，合同的效力，前期物业服务合同的终止条件，物业服务转委托的条件和限制性条款，物业服务人的一般义务和信息公开义务，业主支付物业费义务和告知、协助义务，业主合同任意解除权，物业服务合同的续订，不定期物业服务合同，物业服务人的移交义务及法律责任，物业服务人的后合同义务。
三是第七编侵权责任编第十章建筑物和构件的损害责任(共6条)。主要涉及有建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任，堆放物倒塌、滚落或者滑落致害责任，在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任，林木折断、倾倒或者果实坠落等致人损害的侵权责任。
四是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷适用法律若干问题的解释》（2021.12.23） (共19条)。主要涉及有业主定义（包括法定和认定）、专有部分定义和范围、共有部分定义和范围、车位（库）首先满足业主需要情形、业主共同决定的其他重大事项的范围、专有部分面积和专有部分数量的确定、住宅改为经营性用房的规定、业主大会或者业主委员会决定撤销权法律时效、业主公布权和查阅权、改变共有部分使用用途和利用共有部分开展经营收益、承租人和借用人等物业使用人法律适用、建设单位定义和范围、物权归属争议法律适用、解释适用时效问题。
五是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.12.23） (共5条)。主要涉及业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，物业服务人请求权保护；物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主请求权保护；物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人预收物业费处理；物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同处理以及解释适用时效问题。
二、两种秩序
民法典建立了业主共同决定（事项表决）新秩序和物业服务市场新秩序，主要表现有：
一是业主共同决定新秩序。民法典第二百七十八条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
民法典第二百七十八条规定，对参与表决需要法律法规或者相应解释进一步明确；在业主共同决定事项中民法典明确要求参与表决业主同意，实践中，在民法典施行前有《业主大会议事规则》规定弃权（不投票、不反馈投票结果、或者在表决票上明确为弃权）计入多数票（可能弃权视为同意），这一约定在民法典施行后存在法律风险，不符合民法典明确要求“同意”；实践中“双三分之二”参与催生政府加快建立的业主电子投票表决系统和明确民事行为（参加业主大会会议）可以授权他人代理实施（除结婚等特殊情形外）；业主委员会选举和成员更换以及物业服务选聘和解聘等决定，在配套的行政法规、地方性立法实施后，以及业主法律法规意识增强，基层治理形成的共建共治共享治理格局后，业主自治主体产生更容易，物业服务市场化（选聘续聘）大大加快。
二是物业服务市场新秩序。民法典在合同编物业服务合同章，规定了物业服务市场进入（物业管理权获得）、物业服务合同解除（含前期物业服务合同解除和业主启动合同任意解除权）、合同续签、合同到期后继续执行的不定期合同、退出移交、后合同义务等活动。具体有：
在进入方面，民法典第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这一条，实质上是确定了物业服务人获得物业管理权的确认，包括对前期物业管理权获得确认和业主大会、业主委员会产生后依法选聘的确认。
在前期物业合同终止方面。民法典第九百四十条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这里前期物业服务合同终止有两种情形，一种是前期物业服务合同约定服务期限届满终止；另外一种是在合同约定的服务期限届满前，但是业主委员会或者业主与新的物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同也终止，从立法本意看，都直接涉及了前期物业服务合同期限问题。
在业主任意解除合同方面。民法典第九百四十六条规定业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。这里包括业主依照法定程序共同决定，应当遵循民法典第二百七十八条的规定要求，同时在合同解除前，对通知物业服务人的时间实质上是可以约定的，如果没有约定应当提前六十日。另外，“除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”，那还蕴藏着不可归责于业主的事由，业主不承担赔偿损失，如不可抗力或者物业服务人违反合同约定导致合同被解除。在民法典立法中，认为物业服务人作为专门提供物业服务的经营者，掌握信息优势，处于合同的有利地位，在服务期限届满前，应当尽到善良管理人之职责，按照约定为业主提供物业服务，因此民法典只规定了业主有合同任意解除权。这一条规定影响较大，对于物业服务人来说，倒逼物业服务人加强管理，提升服务质量，遵守契约规定，按照契约约定提供服务；另一方面，对于签订电梯、保洁等分包方合同，需要在合同中明确因业主启动任意解约权导致丧失物业管理权的，不构成对分包方违约的免责条款。
在合同后义务方面。民法典第九百五十条规定了物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。这条强调了原物业服务人在业主或者业主大会没有选聘新物业服务人前或者进行自管前，原物业服务人不得擅自撤出，要求原物业服务人站好最后一班岗，但是可以收取费用。实践中，如果选聘出新的物业服务人或者业主决定自管，原物业服务人就不能不退出。
三、三个特征
从民法典关于物业管理规定来看，具有三个突出特征，具体有：
一是突出保护业主权利思路。民法典规定了业主可以自行管理，可以对建设单位选聘物业服务人进行更换，可以在合同期限内行使任意解除权；物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；业主可以对物业服务人违法不退出不支付物业费，可以行使请求公布权和查阅权，可以要求行为人（物业企业）对共有部分经营收益成本的支出和合理性举证（举证责任倒置）等，充分体现了对业主物权保护，彰显了尊重私权，是业主权利保障的宣言书，具有以强化保护业主权利的鲜明导向。
二是突出加强基层社会治理需要。规定了居民委员会应当对业主大会设立和业委会选举给予指导和协助；物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主对物业人服务人执行应急工作依法配合（物业服务人和业主法定义务）；业主相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求保护生态环境的要求（绿色环保法律规定）；物业服务人对物业服务区域违法行为采取合理措施制止，向有关部门报告并协助处理（法定制止、报告、协助）等，民法典这些规定，有利于物业服务人和业主有序参与社会治理，为参与社会治理提供法治保障，发挥物业服务人在社会治理中更大作用，助推我国基层社会治理能力的提升，具有推动物业管理融入基层社会治理体系的鲜明导向。
三是突出问题导向。规定以业主大会成立难、业主委员会发挥作用难、业主大会作出决议难、维修资金使用难、业主知情权实现难、老物业退出难、业主维权难等问题为导向，并提出了问题解决路径，设置了大量细化可操作性条款，特别是针对当前政府资源向小区延伸不够，规定强化行政监管介入物业管理民事活动，将政府部门行政管理引入民事领域，对行政管理部门在物业管理活动监管提出新要求，这种立管用之法，具有解决实际问题的鲜明导向。
四、四个变化
一是新名词。民法典涉及物业管理规定，有一些新名词出现，如业主委员会成员（成员较原委员，更为精准，成员包括委员和副主任、主任，另外更体现业主委员会是行使共同管理权，是业主成员权体现）；建筑物及其附属设施的维修资金（与住宅专项维修资金区别较大，不仅只聚焦住宅才建立维修资金）；建设单位（广义概念，注意建筑物区分所有权司法解释第十七条，另外与开发商、开发单位等区分）；物业服务人（物业服务企业或者其他管理人，管理人，在业主建筑物区分所有权章为物业服务企业和其他管理人，在物业服务合同章为物业服务人，在侵权责任编损害赔偿责任处为管理人）；支付物业费(从缴纳到交纳再到民法典支付，体现对物业服务是一种业主接受物业服务人提供服务，平等的支付费用，是一种消费服务行为，缴纳和交纳缴和纳都是体现了行政管理色彩；另外，对物业费名词，不再强调物业服务费或者物业服务公共服务费，物业费简明扼要，而且通俗易懂) ；物业服务区域（建筑区划、物业管理区域、物业服务区域）；专业性服务组织（电梯、消防、绿化等专业单位统一称呼，体现专业性和服务性要求，有助于引导和培育物业服务专业细分领域组织发展成熟）和其他第三人（社区服务和经营类主体）、交还、交接和接管等。民法典确立了这类新名词，从法制统一角度，需要行政法规、地方性法规和规章以及规范性文件保持与上位法统一，各类物业管理活动主体要深刻把握和领会民法典字词变化的意义和立法精神。
二是新业主。民法典确立了业主议事表决新的规则，对业主组织和物业服务市场化秩序建立产生深远影响；民法典确立了业主权利的同时，强调了业主义务履行，对业主义务也作了相应细化规定，如业主不能放弃权利为由不履行业主义务，行使权力时不得影响建筑物使用安全和损害他人合法权益。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费（物业费支付，采取合同约定原则），业主装饰装修房屋、业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的告知等。新时期，民法典对于业主提出了更高要求，当前在物业管理活动中，亟需加强业主普法教育，培育人人守法、人人用法的法治氛围。
三是新物业。民法典对物业服务人提出了新要求，一方面，业主表决规则变化，倒逼物业服务人要重视业主自治，新规则下甲方话语权逐步加强，业主甲方主体地位得到民法典保护，当前物业服务人利用信息优势地位等开展的经营活动将受到挑战；另一方面，民法典确立了物业管理进入、解约、退出等一套完整的物业服务市场化新秩序，将大大推动物业服务市场化，加快物业服务市场化进程，对当前不完全市场化的物业服务领域产生重大影响，对一些依附于建设单位等获得物业管理权的企业来说挑战巨大，相反对于专业化物业服务市场化企业，蕴藏着巨大的商业机会。市场化秩序的确立，对于纯粹依靠资金高额收购的行为产生重大影响，民法典确立的物业服务市场化，是引导通过市场竞争实现资源的合理配置，实现市场的优胜劣汰，而当前主要依靠资本收购途径获得物业管理权，收购的物业服务人资方，应当研判民法典带来规则的变化，收购后续带来的市场竞争风险；另外，对于物业服务人安全责任强化，彰显安全重要性，民法典物业管理规定中，要求物业服务人采取合理措施保护业主的人身、财产安全（安全），采取必要的安全保障措施防止高空抛物行为（高空抛物），倒逼物业服务人重视安全管理，加强内部精细化管理，提升管理水平；民法典还强调了物业服务人公示公开责任，要求物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告（公开）；最后，民法典对物业服务人提出了禁止性行为，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这些新规则变化，需要物业服务人重新审视市场，从战略战术方面采取应对措施，提升管理能力和服务水平。
四是新监管。发挥行政监管在物业管理活动中作用。规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理等。这些规定，针对当前不断增长的物业服务矛盾纠纷，需要政府行政管理权的介入，司法法院裁判是权利救济的最后保障线，不能将司法审判判决作为处理物业管理纠纷的唯一救济手段，司法权不能前置到矛盾纠纷最前线。发挥物业管理行政监管力量，在当前如何实现行政部门之间合力，形成齐抓共管，实现行政综合执法进小区，从法律、法规上理顺部门之间职责变得尤为重要，另外如何发挥街道（乡镇）及社区属地化监管优势，将物业管理纳入基层社会治理重要内容，实现政府部门的“条”和街道社区属地的“块”的结合，形成条块合力变得尤为重要，这些对政府监管提出了新要求。
五、五点注意
一是建设单位的相关规定。民法典规定了建设单位利用业主共有部分开展经营；建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同等。这些规定要求我们重新审视建设单位在物业管理活动中的权利义务。
二是合理和必要的规定。民法典涉及物业管理章节，使用了大量的合理和必要的规定，如共有部分经营收入，扣除合理成本之后，属于业主共有；物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全；对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁；业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查；物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域；物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物或者坠物发生。如何厘定什么是合理、什么是必要，需要法规和规章，契约等进行细化、明确，避免各主体之间争议。
三是约定的规定。民法典作为民法，充分彰显了遵循当事人约定，在物业管理规定处，使用了大量约定的表述，如规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业管理活动各主体，需要注意约定相关规定，强化书面契约约定。
四是法律、法规的规定。民法典涉及物业管理条文，对不少物业管理事项，采用授权“他”法规定处理，如业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定；紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金；业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，业主具有法律约束力等，这些依法规定，需要贯彻落实民法典立法精神和规定，行政法规、地方性法规进行细化规定，配套民法典落实施行。
五是民法典施行的规定。民法典规定本法自2021年1月1日起施行，这要求2021年1月1日后，物业管理活动，需要遵循民法典规定，原物权法因民法典施行已经废止；当前各地依据原物权法制定的相关法规和政策，与民法典规定及立法精神冲突的，以民法典为准（民法典是仅次于宪法的国家基本法律，地方性法规无论是否修改，与民法典冲突，均以民法典为准）；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释，这项规定，体现了在解释施行后，如果没有终审，需要适用解释规定。
赞 (0)