楼市的魔力，正是因为你不懂其中的逻辑 | 楼面

最近的楼市，不太平。

不论是身处二三线，还是深圳上海这样的一线，市场纵向的来看，反常的出其。

【楼面】昨天的文章也提到了，这三年来，很多不是那么幸运的地产人，地产商，以及那些生不逢时的地王项目，或许正在经理一场浩劫。

但抢房的抢房，降价促销的降价促销，不同的城市似乎不是一个时代，可谓是风云诡谲。

中国的楼市反反复复时而平齐，时而分化的冷热不均，看似毫无征兆，却又冥冥之中遵循着很多我们一眼看不到的逻辑。

说句笑话，市场这个样子，金庸都写不出来，鲁迅都摸不到南北和东西。

于是，买房和卖房，出手和观望的人都在互道S逼。

互相嘲笑着对方，不懂什么是楼市的逻辑。

于是，想到了这句话——楼市的魔力，正是因为你不懂其中的逻辑。

城市调研、楼市分析是一套极其复杂的东西，所以这也是为什么，我们力求用一些简单的话语和一些数字化的案例去证明或者去描述很多东西。

但楼市赚钱的逻辑并不复杂——无非就是四个字：卖高买低。

你会说，是人都知道低买高卖，但你知道啥时候低买，啥时候高卖？

但具体，什么时候是低，什么时候是高，这个是我们值得研究的东西。

这正是其背后最大的问题，就是弄懂楼市核心逻辑——时机。

但这还不是最底层的逻辑，最底层的逻辑在于什么呢？

在于，中国的楼市你要摸透，到底是谁想让房价涨的这个逻辑，谁又怕房价涨这个逻辑。

在不同的城市，就有不同的逻辑，在不同的区域就有不同的逻辑，在不同的时机就有不同的逻辑。

我给你举个例：

我们前几天去看中山，也写了中山的稿件，中山这样的城市，随着经济的增速下滑，已经没有了聚合的城市购买力，镇域经济在城镇化中后期，已经无力。但仍然有大量的土地，那么意味着核心的盼涨者，必然是当地的土地所有方，也就是说，囤地的地主、地方政府以及开发商是盼涨的主力。

购房者和炒房客也希望涨，但并不构成其主力。

但存量房市场就明显不同，比如深圳这样的存量房市场，谁能让房涨？很明显，除了正常置换的房东，炒房客和中介则是背后推动房价上涨的主力。

于是你们可以看到，水深火热的刚需，被逼得不得不接受，当天反价30万的案例。前几天也有文章提到，没读过的可以点击进去：

《被加价30万后，我蹲在中介门前狠狠抽了一支烟 | 楼面》

于是，你就可以看到，为什么无论是深圳的先行示范区，还是豪宅税的调整和降低，都让整个市场优质的房子挂牌价直接拉升。

一边是开发商打折降价 二手房出不去的二线；

一边是当天挂盘当天涨价当天成交的深圳；

这就是中国买房的不同逻辑。

你摸透了其中到底谁，想让它涨价，你大概就弄透了房子上涨50%的逻辑。

剩下的50%逻辑，相对来说，需要琢磨的更细。

我再举个例：

很多人会觉得深圳房价一直在涨，已经高到如此境地，谁来接盘？

我就不拿什么深圳一年流入多少人，这种没太大用的数据去来证明什么。相反，深圳这种房价一路上扬，收入、经济一路上扬的城市，每个有房的人都有着无穷的预期。那些不断拔高的腾讯人薪资，和创业者的盈利，让城市的楼市有些无限的预期。

一个人只有一套房，没有几个人会卖了以后去买个更小的，或者买辆跑车。

大多数人只会拿卖掉的钱撬动更高的杠杆，用房产实现更高的盈利，反反复复，没有尽头。那些平时赚来的钱，要么填进首付，要么用来还月供。

你让那些有两套三套的人，卖一套出来变现金消费挥霍？不可能的。

他不会忍心一边眼看着房价涨，一边看着手里的跑车贬值。这是人底层本性的逻辑，会觉得亏，会觉得不舍，会觉得后悔。所以，卖掉房子的钱，除非是做经营投资，否则大多数最终还是变成房子。所以才会有，房子是个蓄水池的说法。

正式一点说，所有的买房都存在心里预期：

城市、片区、时间、政策，综合出的数据给了人心里预期。

你要舍身处理，去把自己埋进这个预期里，你才能理解市场那一刻大概有可能的走向和真正的逻辑。

这才是我此次剥洋葱一般，不断升级概念的核心点，也就是教你们，大概弄明白中国楼市的实际逻辑。

行文至此，我想再讲一个衍生出的旁系问题。

楼市能否预测？

 

实际上，楼市预测就是个伪概念，就是一个伪逻辑。

一个所谓的地产专家，长篇大论万字长文或千人会场数小时的讲说，通过堆数据把几个到几十个不等的城市，未来涨跌一一预测。

为什么会有人深信不疑？

我来告诉大家其中的逻辑：

很多人应该都买过彩票，其中一个知名的小奖彩种叫福彩3D，这个奖的中奖号码是三位阿拉伯数字，这意味着他的中奖率是千分之一。

于是，就有骗子开始通过短信群发把001-999的每个数字分别发给不同的人，并且声称可以预测中奖号码，每发出1000条短信意味着都会有一条是对的开奖号码。

于是，那999个人，嗤之以鼻，而那个在开奖前收到开奖号码的人，自然信以为真。

预测房子预测城市涨跌也是一样的道理，当你崇拜的所谓的地产专家，抛出10个明年要上涨的城市，你会发现，这个概率远比群发中奖号码，赌对的概率高的多的多。

仔细回忆回忆，你这些年追过的大V，有人猜对你的目标城市上涨，但有人猜对十个二十个城市上涨么？

并没有，即使猜对几个，那也是全国级上涨，跟他预测的思路没一毛关系。

一个城市的涨跌，就像硬币的AB面。

要么A面涨，要么B面跌，运气特别好，立起来了，那是楼市稳定。

根据一个阶段的状态，去猜测下一个阶段的走势，大体上方法是对的，但前文我们也讲了一个问题，城市、区域、时间、政策综合组成的预期，决定了那一刻真正的购房动态逻辑。

所以，99%的预期，其实就是丢硬币。

所以，你会遇到一个大V预测一个你关注的城市，涨跌成立。把他所有的预测都拿出来，定然不成立。

有位写过《自私的基因》的英国作家理查德道金斯，曾经提出过一个叫理论困难守恒的定律。说越是复杂的概念和理论，去讲述和传播它的人则会越通俗越言简意赅。相反，越是简单的道理和概念，去讲述他的人则会越刻意把它复杂化。

那些通过一堆滞后几个月的数据，以及数年前和一些复杂定理、楼市周期的大V，大多数都是试图用复杂，来掩盖自己如同丢硬币的预测和预期。

所以，我们你在【楼面】这里，看到的东西，更多的是分析。

前几天有看到一句话说：

最可怕的是，一个韭菜，还把自己当成割韭菜的人。

送给大家，共勉。

送给某些大V，再接再厉。