疯狂的深圳新房：成交创3年新高、重现日光盘、西部卖得最好......
“深圳楼市今年可以说是全面复苏了。”
业内人士感叹，深圳楼市终于熬过了苦日子，深圳中原研究中心数据显示，截至5月30日，5月深圳全市一手住宅成交套数创为4518套，创近三年新高！
近期深圳楼市的一系列现象也显示，相比去年，今年深圳回暖迹象明显。其中比较引人注意的是时隔三年，深圳重现“日光盘”。
5月底，位于沙井的华强城三期开盘开盘当天基本售罄。除华强城三期项目外，新锦安海纳公馆、会展湾招商-华侨城等项目开盘都取得了不错的成绩。
分析卖得好的楼盘可以发现，买房的人群主要是刚需置业和改善型置业两类，客户定位精准、产品做得不错的楼盘去化情况都比较理想。
从区域来看，全市成交面积最大的区域依然为宝安（含龙华及光明），成交面积为21.55万平，占全市成交的49.67%。上述成交成绩较好的楼盘也多位于西部。
为什么卖得好的楼盘都集中在西部？
华强城三期项目开盘销控
1
“深圳楼市今年可以说是全面复苏了”，一位资深业内人士感叹，市场终于还是熬过了苦日子。
近期，深圳的一系列现象都显示深圳楼市的正在复苏回暖。
1. 时隔三年，深圳重现“日光盘”。
5月底，位于沙井的华强城三期开盘推出464套房，该项目开盘当天基本售罄，成为2019深圳首个日光盘。
2. 深圳多个楼盘开盘去化成绩较亮眼。
前几天，位于宝安中心的新锦安海纳公馆前几天开盘推出1889套住宅，最终卖出约700套，实际去化近5成。
会展湾招商-华侨城项目开盘当天也取得20分钟售出828套的成绩。
更早些，同样位于沙井的万科星城自去年年底开盘以来就持续热卖，多次登上深圳成交榜首。
3. 购房者的选择仍旧不多。
尽管近期深圳多个楼盘入市，但无论是豪宅还是刚需产品，购房者能选的仍旧不多。
一位打算到沙井置业朋友告诉南方楼事，华强城三期她没能选到合适的房子；万科星城的余量不多，能挑选的户型就更少了，而沙井近期除卓越中寰外已无新盘推出，自己很难做出选择。
从深圳整体情况看，根据深圳中原研究中心数据，5月深圳住宅成交套数创近三年新高！截至5月30日，5月深圳全市一手住宅成交套数创为4518套，环比上升67.09%；成交面积为43.39万平，环比上升68.48%。
当然 ，楼市复苏并不是楼市“火爆”，也有楼盘去化情况不太理想。
也有成交情况不理想的楼盘。如南山和龙岗都有入市新盘去化效果不到五成。
分析卖得好的楼盘可以发现，买房的人群主要是刚需置业和改善型置业两类，客户定位精准的楼盘去化情况都比较理想。购房者也变得更理性了，遇到合适的房子才会下手。
多个项目开盘现场均有购房者对南方楼事表示，如果选不到预期的户型就弃购，并不是非买不可。
此外，楼盘本身的品质也会影响销量，例如海纳公馆开盘被抢购一空的基本都是几类户型较好的户型。
从区域来看，全市成交面积最大的区域依然为宝安（含龙华及光明），成交面积为21.55万平，占全市成交的49.67%。上述成交成绩较好的楼盘也多位于西部。
过去5个月，市场整体上都处在温和复苏之中。有自媒体分析，近期这种所谓的“火爆”还远远不及2015年。
当年，深圳新房成交66450套，二手房更是创下了126899套的新高。
随着2016年“一年两调”的双政策管控带来的降温，延续到2017年的惨淡成交，再到2018年“三价合一”、“731新政”后的理性回归，深圳楼市一直趋于低迷状态。直到今年上半年，深圳楼市才勉强“回血”成功。
回到5月的市场，为什么热盘都集中在在西部？业内人士分析，一是西部宝安一直是供应量大户；二是前海、粤港澳大湾区规划纲要出台、会展中心落成等规划利好加持下，西部的前景相对更吸引人。
具体来看，自年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布以来，西部就利好不断。
例如，深圳市城市设计促进中心发布了《前海城市新中心地标方案设计国际竞赛》公告，要打造“前海城市新中心的门户、深圳的新名片以及能够代表粤港澳大湾区形象的全球性地标”！
规划太远，从近期看，最令深圳人兴奋大概是国际会展中心今年就要投入使用了！
据报道，深圳国际会展中心一期的主体工程已经基本完成，各个展厅进入机电项目和精装修收尾阶段。其中，室内精装修整体完成70%以上，项目整体将于6月底竣工，并计划于7月投入使用！
航拍深圳国际会展中心（来源：深圳晚报）
一个会展中心对片区价值有多大影响？业内人士分析，深圳国际会展中心为深圳“五大城市新客厅”之一的大空港的核心项目。
项目全部建成后室内展览面积达到50万平方米，将力压展览面积49.6万平方米的德国汉诺威会展中心，成为全球最大会展中心！
会展经济以对城市发展产生的效应与贡献会展产业被称为经济增长的“助推器”，能够给城市带来巨大的经济、社会效益。
例如：产生直接经济效益, 如门票收入、场地租金等；带动相关产业的发展，会展产业不仅会拉动城市基础设施和其它相关硬件设施的建设, 更重要的是能带动交通、住宿、餐饮、购物、旅游为一体的“第三产业消费链”；此外，还能提高会展举办地的知名度等等一些列社会效应。
纵观世界著名的会展中心城市，如纽约、汉诺威、巴黎、伦敦等，都是国际知名度很高的城市，会展业既为其带来了巨额的利润和经济的繁荣，也成为这些城市向国际社会展示自己城市风采的重要窗口。
其实，除会展中心外，沙井近两年也其他利好不断。
去年，《深圳市海岸带综合保护与利用规划（2018-2035）》正式出炉，规划对标全球海洋中心城市，创建“世界级绿色活力海岸带”。
规划对深圳自东至西的15个海岸段均进行了明确定位，未来这15段海岸段将异彩纷呈，呈现不同的海岸线利用价值。
海洋新城-松岗沙井段岸段就是其中之一。该段定位为海洋新兴产业、会展经济区。高标准规划建设海洋新城，打造国家海洋经济、海洋生态文明创新发展示范区。
有了高大上的规划，沙井能实现腾飞吗？
远的不说，沙井给人的印象一直是遍布小产权房。不过，近两年也逐渐有了起色，新盘逐渐建起来了，居住氛围、商业氛围也逐步提升中。
上文提到的几个西部热盘都位于沙井中心路周边，一个原因是，中心路目前可以说是沙井片区的“市中心”的概念，万科星城、未来的沙井海岸城都在周边。
沙井中心路商务区现阶段成熟较为配套，有沙井书城、天虹商场等等大型商业集中地，还有备受瞩目的沙井海岸城项目近期也迎来提速消息。
会展中心+沙井中心会形成什么样的效应？未来很难去预测，深圳本就是一个多中心城市，如南山-福田双中心。再细分来看，又有南山的后海-前海双中心等，会展中心+沙井中心未来是否也会朝这一方向发展？
2
有了片区利好的支撑，产业、人口和资金自然会流入。就目前来看，就拿万科星城、华强城两个刚需大盘来说，尽管其定位是刚需人群，但也不乏投资客身影。
南方楼事去年到沙井项目参观时，一位购房者对南方楼事表示这是她在沙井的第二套房了。她表示自己看好沙井片区的价值，打算买来出租。
“沙井现在购房门槛还比较低，但规划这么好，以后肯定有很多人过来工作和居住，不愁租。”
除个人买家外，机构也瞄准了这一片区。
南方楼事踩盘发现，位于沙井中心路的鹏展汇项目已吸引多家品牌酒店运营商入驻，已确定入驻的有雅诗阁和洲际酒店。
雅诗阁中国官网已列出沙井中心门店
该项目建面13万平，共6栋物业，其中5栋都是自持高端酒店；此外，项目还有一大亮点是容积率仅2.6，居住体验在深圳来说是比较好的。
众所周知，国际知名品牌酒店对选址对周边的人流量、人群的消费能力都有一定的标准，大批知名酒店入驻也正意味着他们看好中心路片区的价值和潜力。
通常来说，雅诗阁一类的国际知名品牌酒店、公寓运营商是非常注重回报率的，因为他们都走轻资产路线，其盈利的大头就是租金。
雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商曾对媒体表示，雅诗阁近几年都是以出租管理为主，因为这样做回报率是最高的。在来福士里面有一个雅诗阁，业绩都非常好，基本上第一年开业肯定能够达到75%以上的入住率。
不过，雅诗阁本身并不持有资产，那么资产持有方能获得的回报率又是多少？
举个例子，雅诗阁集团针对于沙井盛捷服务公寓三房户型的月租金价格是23472元，即使按75折计算，月租金为仍高达17600元。
以为一个总价300万已入市的三房标的计算，不考虑其他因素的情况下，（月租金1.76万x12个月）除以300万总价再乘以100%，最后租金回报率为7%。
业内通常认为，深圳的公寓年租金回报率能达到5%已经很高了，这样来算的话，雅诗阁公寓的资产持有方无疑是赚钱的。
当然，这个算法只是一个理想化的算法，还有其他费用的支出、租金涨跌和房价涨跌等数据未纳入统计。
不过，相信品牌公寓和酒店的管理机构不会选在一个不赚钱的地方开店。一众品牌酒店管理商的入驻，也证明了中心路日后或大有可为。
鹏展汇承担的是什么角色，以致于受到一众品牌酒店的青睐？
据了解，鹏展汇项目位于宝安区新桥街道中心路与北环路交汇处，项目周边得益于前期的留白，区域土地整备完整，是沙井为数不多还能集中开发的区域。
此外，相比城市更新项目，待规划空地一旦确定投入开发建设，其建成时间要短许多，这也意味着沙井周边是一片易于成型的土地。
再看项目本身，总占地5万平，计容建面13万平，容积率仅为2.6，是深圳不可多得的低容积率综合体。
业态方面，项目规划建设五星级酒店、 办公、商业配套。其中，办公楼可售面积为3万平，酒店面积为10万。
据透露，鹏展汇即将推售的是40-255平4.5米层高产品，特别采用高端玻璃幕外立面，将来或成为具备片区地标之一。
据了解，由于玻璃幕墙较高，一般情况下只有豪宅、地标性写字楼才会采用这一方式去打造建筑的外立面。比如深圳顶级豪宅代表之一的深圳湾一号、比如后海地标华润春笋大厦等。
鹏展汇项目营销中心
再回到前面的问题，或许已经有了一些答案。
出于项目的高端设计，另有沙井中心地段加持，项目未来还有望承接会展中心的酒店配套功能，出租回报率可观，一系列“潜力股”决定了雅诗阁、洲际酒店等品牌酒店运营商的选子落地。
此外，该项目是岁宝落子深圳第一个即将入市的项目，实际操盘方为中海团队。中海精工细作的理工男基因+岁宝的组合，会给市场带来什么样与众不同的产品？
鹏展汇项目营销中心；点击文末原文链接可查看项目微楼书。