买 Condo 公寓，这些因素容易让管理费增高，如何规避风险 ？
2021年首个月即将结束，众所周知，土地房依然火，最亮眼的是售价，即便是两个月前卖掉的物业，也比当下足足抵10%，这还是中位房，有些豪宅和好区域，涨幅更多。为已买到房的业主们开心，因为这样的局面，将贯穿整个2021 年。
包括皇家银行在内的经济学家们普遍认为，2021年独立屋市场，仍是房源紧张，需求不减，卖家坐庄的一年。业界同仁唯一的分歧是：量价齐升的势头，也许只在上半年，下半年开始逐渐放缓，但也要看疫苗效果，贷款利息和买家心态。
这里要提醒仍在市场上瞻前顾后，希冀房市走低的买家们：放缓不意味着降价，放缓只意味着，在现有的基础上放慢涨价的速度，而已。经济学家给出的数据：2021年房价平均涨幅 8.4%，2022 年则是 3.9%，所以，如果您是自住买家，现在买现在赚；当然，如果您是投资客，当我没说，愿赌服输。
今儿土地房暂说到此，到处抢单，眼高手低，上火加绝望，说点儿开心的吧。令众多Condo 投资客和现业主欣慰的是，开年后，多伦多市中心的 Condo 市场进一步回暖，售出速度明显加快，打开地产局网站，搜索市中心任何社区，满眼都是 “有条件售出”和已经售出的数据。
根据一家专门研究城市公寓销售的公司统计，从12 月份开始，多伦多市中心 Condo市场销量大幅上涨，是同年里销量最好的月份，环比 26%，与去年同比，则是 102 %。
上次说过，现在是买 Condo 最佳时段。买家市场，提条件，讲价，随便欺负卖家，简直与土地房天壤之别。这样的好日子，最多不过45 天就到头，Condo 起势在即，投资客人已开始陆续登场。
说说买 Condo ，如何规避那些容易导致管理费增高的因素。
买共管物业，无论是公寓还是镇屋，都涉及到管理费，管理费每年会按照一定的规划涨，管理费低，涨幅缓慢的公寓楼更具优势。所以，您在买入Condo 单位时，最好尽量规避能使管理费容易增高的风险，确保在管理费较低时买入，同时，未来的很多年里，管理费不要涨的过分。
说到让管理费走高的因素，相信每个买过 Condo 的人都能说出几条。诸如大楼建筑年份，越老管理费越高，要修缮的东西多嘛；管理公司质量堪忧，各种开销巨大；大楼储备资金不够丰厚，有点儿风吹草动，比如被业主投诉，要求巨额索赔，随时可能捉襟见肘；大楼董事会成员管理不善，人浮于事，浪费开支等等，这些隐形因素，稍有纰漏，都会导致大楼管理费升高。
想知道大楼管理和财务状况，阅读大楼管理报告，就是那份要过户律师审阅的 Condo Status。这个是签订购买合同附加条件之一。
影响共管公寓管理费的很多显性因素，都和大楼的各项服务设施和涵盖的服务内容有关，这些，买家不用读大楼报告也能知道个大概。
Condo 管理费通常以每尺来计算，目前大多伦多地区的公寓大楼，尤其5年之内新的，平均每尺 $0.6 到 $ 0.9。
通常，全新的大楼刚交付使用时，管理费会很低，因为此时，诸如大楼的使用，业主们的能源耗损，服务标准及其它相应的费用，尚未明朗，所以只能按照最基本估算标准。
第二年，所有数据出来后，应该会有一个比较大些的涨价，毕竟第一年很低啊。如果没有意外，管理费随之平稳下来，逐年涨幅不会有大的波动。所以我曾说过，您买Condo二手房时，最好买5年内新，此时管理费已稳定，您可以按市面均价计算是否合理。
说到对高品质服务的要求，酒店式公寓很不错，即有私密性，亦享受酒店附加的周到服务，当然管理费不低，尺价大约在$1.2 上下。但酒店式公寓与分布在多伦多Yorkvilles 以及The Annex 社区的豪华公寓相比，无论从周到服务，社区的高端，及相应体现出来的高管理费，是小巫见大巫。
这里最著名的8处公寓，内部设施极尽奢华，服务周到细致。很多大户型单位，室内有自己的私人电梯；24小时管家服务，这可不是每个大楼配置的那种普通前台服务，是专为业主量身定做的一站式服务；随时有高档出租车接送业主到达想去的地方；业主可点名预约高级厨师上门，在自家室内的厨房，为业主烹调。
管理费自然是杠杠滴，每尺$1.1到$1.6。一个使用面积3000 尺，售价$170万的超豪华单位，除了地税，电费等开销，单单物业管理费这块，每年近$ 6 万。可见豪客们买的不仅是物业，更是一种生活方式。
作为平常买家，在计算 Condo管理费是否可以接受时，不妨以每尺$ 0.8来算，超出这个范围基本属于高管理费。
举例，一个使用面积 800 尺的公寓单位，管理费$0.8/尺，那么，每个月就是$640。这个是目前大多伦多地区可以接受的，也是我认为可以接受的均价。事实上，我个人认为，一个5年之内新的大楼，物业管理费最好不要超过每尺$0.7。
当然，在计算管理费的同时，也要注意管理费都包含了哪些服务项目。
大多伦多地区很多年前建造的公寓，尤其是 30 年以上的老公寓，业主所有费用基本都涵盖在管理费里。
这些物业大楼的多数业主，被我们称之为“能源猪”，他们冬天室内暖气打到28度，开窗户透新鲜空气；夏天空调启动下敞开落地窗，任凭户外热浪涌入。
他们有所不知的是，羊毛出在羊身上，所有的耗损和浪费，在大楼年终结算时，都被平摊在下一年的物业管理费里。
政府意识到这个浪费能源的问题，也由于来自多方面的呼吁，近年来建造的公寓大楼，管理费都不含电费，甚至，有些大楼，连取暖费都不包。
很多人喜欢有游泳池的物业大楼，殊不知，维护泳池很耗资，足以让管理费比没有泳池的大楼涨幅和速度都高。
常理来说，Condo 管理费高低，与物业售价成反比。管理费越高，物业单位越不好卖，售价越低。
我前年带客人在Don Mills 看公寓单位，三幢房龄33年的老公寓连着，其中一栋面积 600尺的单位，煤气水电全包，管理费要$633，售价$35万，但楼下没有保安和前台服务，更没有游泳池和健身房，算下来，已经跌破我们上边提到的，每尺$0.8 的底线。除了其它原因，显而易见，所有能源费用都包，加上楼太老，是管理费高的主因。
富人的日子和穷人的日子一样，都不敢想。我当年的买家客户，是一对本土西人小情侣，在我分析利弊后，他们仍然决定买下这个单位。因为他们手里的钱，只够首付后，供每个月的房贷。这个时候，说升值，说性价比，他们不是不懂，而是懂了也无法顾及。至少，物业买来，随着未来大势好转，终究会往上走。
说到底，符合自己需求的物业，就是好物业。如果是自住，追求生活品质还不差钱，那么，管理费高低，也不必过于纠结；对于多数有投资意识的买家来说，在资金允许的情况下，还是尽量买更新些，管理费较低的物业吧。