未办理过户的购房人能否对抗法院强制执行？

本文是财富传承君之道的第155期文章全文共计5695个字，阅读完约需8分钟壹购房人执行异议是否成立的判断要件（一）购房人与被执行人签订有效的购房合同《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1.存在【合法有效】的书面合同购房人主张排除法院强制执行的重要依据在于其具备物权期待权，即其可能获得该房屋的所有权的一种信赖利益。因此排除强制执行的前提是，存在此种信赖利益。在最高人民法院（2015）民申字第1886号一案中，房屋买卖合同并非与作为登记名义人的城乡建设公司签订，而是陈秀波与本案申请执行人惠凤艳在2006年9月15日签订，而惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，陈秀波也无证据证明惠凤艳对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡建设公司的授权，惠凤艳和陈秀波签订的转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，在未取得城乡建设公司追认的情况下，陈秀波依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。因此，如买卖合同因无权处分且无追认授权的，其不存在物权期待权。2.存在合法有效的书面【买卖合同】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条： 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。前述法律规定强调的是“买卖合同”，因此在买卖合同之外对涉案房屋的占有不能排除法院的查封等。在最高人民法院（2015）民申字第530号一案中，涉案房屋目前仍登记在庆亚公司名下。孙桂芝并非通过与庆亚公司订立房屋买卖合同而是通过签订《债务清偿协议》约定以房屋抵债而占有涉案房屋的，两者之间设立的是借贷法律关系，而非房屋买卖合同法律关系，故本案情形没有适用最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的条件。因此，如果是以房屋抵债的方式对房屋享有债权的，不属于最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》适用的对象。（二）买受人已履行支付约定价款的特定义务《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由此可知，主要区分以下两种情况：1. 与非房地产商之间的房屋买卖合同（1）有效的书面买卖合同（2）查封前合法占有；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非买受人过错导致未变更登记。2. 如果是与房地产商之间的房屋买卖合同(1) 有效的书面买卖合同;(2) 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3) 已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。两者虽然都要求签订有效的书面买卖合同，但后者不要求合法占有，亦不要求买受人对未办理变更登记无过错。后者对支付价款的条件较前者更宽松，只需要支付合同约定总金额50%即可，但只保护对房屋有刚需的消费者，即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。因此，如果作为申请执行人，需要考量被执行人所持有的不动产的现状符合哪一类，以便做出正确的决策。（三）案外人实际占有涉案房屋法律针对实际占有房屋应提供的证明文件没有作出明文规定，但可以从现有案例中大致窥探一二：1.将涉案房屋出租给第三方在最高人民法院（2014）民一终字第119号一案，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定张彬是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，张彬作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。张彬与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，实际占有案涉房屋。2.针对涉案房屋办理入住手续并产生相关费用在最高人民法院（2017）最高法民申1238号一案中，虽然张杰提供的缴纳物业费的发票、缴纳天然气费用的发票在房屋被查封之后，但张杰于2014年8月15日办理了入住手续并预交水费，可以认定张杰在涉案房屋被查封之前已合法实际占有了涉案房屋。3.家族企业实际使用涉案房屋在最高人民法院（2016）最高法民申79号一案中，杨光提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨光，股东为杨光及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。因此，实际占有房屋可以提供的证明文件包括但不限于：（1）入住手续的相关证明文件；（2）水电费、物业管理费、天然气费、电梯费等杂费的缴纳收据/回执；（3）购房人与第三人就涉案房屋签订的租赁合同；（4）物业管理部门或居委会等出具的证明文件；（5）监控录像；（6）证人证言；（7）其他。（四）没有变更登记的原因不可归责于购房人购房人无过错是指未办理过户登记手续是由于购房人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因，举例如下：1.因建设方存在违约行为导致无法办理变更登记在最高人民法院（2016）最高法民申79号一案中，沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨光，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。2.变更登记的前置条件需要第三方配合，非购买方单方可完成在广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第10号一案中，经原审法院去函，汕头市房管局回复称，因涉及分隔停车位，还需向规划部门申请办理规划变更手续，之后再向房屋产权登记发证中心申办分割变更登记手续。上述手续并非范宁桥个人所能完成。汕头市龙湖区人民法院审查了范宁桥与华诚实业公司的执行和解协议后，已向建设公司发文要求该司协助办理相关变更登记手续，说明该变更登记手续需由第三方协助完成。故曾广兴称范宁桥对案涉停车场未能办理过户手续至其名下具有过错的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。贰购房人的债权与建设工程承包人的优先受偿权《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据前述规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房消费者的物权期待权。优先次序可理解为：支付全部或大部分购房款的消费者的债权＞建设工程价款＞抵押权等担保债权＞普通债权。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，法律法规对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上优先于其他债权，对于经营需要而购买的，则不予以优先保护。举例如下：1.为生活需要的消费者——可对抗强制执行在最高人民法院(2017)最高法民再194号一案中，周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此,周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。综上，周玉生、蔡玉花对涉案房屋的民事权益应受到法律的保护，可以排除以响华公司为被执行人案件的强制执行。2.为经营需要的消费者——不可对抗强制执行在最高人民法院（2016）最高法民监25号一案中，信用社获得争议房产后即将房产高价出售，并未用为营业用房。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所称“消费者”，应为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。同样的，在最高人民法院(2017)最高法民申4724号一案中，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规范的是消费者与建设工程承包人之间对商品房所享有的权利问题，而案涉房屋的性质为商业用房，不属于基本消费范畴，故本案不应适用批复的有关规定。类似案例：(2017)最高法民申1660号3.以为被征收户购房为由——不可对抗强制执行在（2017）最高法民申3526号一案中，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。叁购房人的应对措施针对法院的强制执行，购房人采取了不同的预防及应对措施，主要存在以下几类：1. 购房者满足法律规定的抗辩要件的，可提出案外人执行异议；如执行异议被驳回的，可提起执行异议之诉；2. 购房者可以要求与出卖方解除购房合同，并主张出卖方的违约责任，但是需要考虑两项风险：(1) 房价如果处于上升趋势，此时解除合同可能不符合购房者的意愿。如果出卖方是房地产开发商的，可以要求房地产开发商承担违约责任的同时，将标的物变更成房地产开发商的其他房产。但需注意，房地产开发商是否有其他可替代的房产需要根据具体案情确认。(2) 解除购房合同的，购房者作为普通债权人，将难以对抗其他有担保的债权人，债权的实现存在风险。3. 行使涤除权：要求继续履行合同并向人民法院交付全部余款。如果购房者无法满足法律规定的要件，但已经支付了大部分的房款，在房价处于上升趋势时，可以选择替出卖方先行偿还债务，然后变更登记。但存在以下弊端：(1) 如债权人不唯一，购房者难以使用此方式达成目的；(2) 如果多个债权人进行轮候查封，购房者的债权可能还不能对抗其他债权人；(3) 替债务人还钱后，购房人向债务人要求返还该笔费用存在较大风险。4. 不满足物权期待权要求的网签登记不能排除法院的强制执行在最高人民法院（2018）最高法民申350号中，涉案房屋并未登记在购买者名下，仅进行了商品房网签登记。但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此购房者进行网签登记的，对涉案房屋只享有债权请求权，而非物权请求权，无法对抗强制执行。由前论述可知，购房者需要留意出卖方的负债情况，并积极办理入住及变更登记手续，以免遭受不必要的损失。声明：