逾期办证解除权行使时不得不考虑的事儿
本文是君之道思考的第375期文章
由于开发商原因，购房人未能在约定或法定期限取得不动产权证书的，开发商应承担协助办证、支付逾期办证违约金或解除房屋买卖合同、返还购房款及其利息等责任。解除房屋买卖合同无疑是开发商根本违约情形下，购房人所享有的最终救济途径。但因开发商逾期办证超过约定或法定时限的，购房人并不当然能够顺利行使解除权，因此不论是开发商还是购房人均应对解除权行使的细节多加注意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖纠纷解释》”）第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。除需满足购房人不能取得不动产权证书能够归责于开发商外，本条的重点在于“无法办理”，应注意与《商品房买卖纠纷解释》第十八条所规定的“未能取得房屋权属证书”相区别。即只有在例如土地手续不合法、土地被查封无法办理竣工验收备案等原因导致开发商或购房人无法办理房屋所有权登记时，购房人主张解除房屋买卖合同的请求才能获得支持。例如(2019)苏民申1696号李加勇与淮安金标置业有限公司商品房销售合同纠纷中，再审法院认为，即便以合同约定交付期限2015年11月28日后90日内办证计算，办理房屋所有权登记的期限届满确已超过一年，但根据相关证据，案涉房屋办理产权证，只是存在障碍而非无法办理。李加勇也并未提供证据证明，尚难以确信案涉房屋无法办理所有权登记，因此对李加勇因逾期办证要求解除合同的主张不予支持。开发商会在商品房买卖合同补充协议中对因开发商责任，购房人在商品房交付后一定时间内不能取得房屋所有权证书的时的处理方式进行约定。通常情况下，购房人在合同约定办证期限届满后仍不能取得房屋所有权证书的，有权要求开发商退房。但也存在开发商与购房人在商品房买卖合同中约定，超过约定办证期限后开发商按照一定标准向购房人支付违约金，购房人不行使合同解除权的情况。一旦出现开发商逾期办证超过法定或约定期限一年时，购房人诉至法院要求解除合同时，合同约定排除退房条款的效力就会出现争议。例如在(2019)吉24民终428号刘龙石与珲春市吉兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷中，法院认为，刘龙石作为买房人选择在出卖方不能在规定期限内取得房屋产权证书的情况下不退房，吉兴房地产公司按约定向其支付逾期办证的违约金，上述约定对双方均具有约束力。但(2016)最高法民申3131号王桂英、常新宇与抚顺丰远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷中，最高人民法院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，有约定从约定，无约定适用法定。虽然双方的商品房买卖合同中约定了合同继续履行，但是并未排除买受人享有的法定解除权。王桂英、常新宇在合同约定期限届满后满一年即享有了合同解除权，有权请求解除合同并赔偿损失。因此，我们认为，即便双方在商品房买卖合同中约定办证期限届满后购房人同意继续履行，若购房人确实无法办理房屋登记导致合同目的不能实现时，购房人仍有权依据《合同法》第九十四条和《商品房买卖纠纷解释》第十九条规定，请求解除合同。《商品房买卖纠纷解释》第十九条并未对买受人行使合同解除权的期限进行约定。但由于逾期办证解除权仍属于形成权，因此有观点认为，对于合同未约定该解除权行使期限，且不存在催告情形的，法院应当参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款关于合同解除权的除斥期间一年的规定。例如(2017)川16民再30号周明与四川圣之房地产开发有限公司、罗旭、曾勇房屋买卖合同纠纷中，法院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《商品房买卖纠纷解释》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规的规定，案涉合同解除权行使期限最长为一年。买受人自2012年7月1日起即享有合同解除权，但买受人于2015年向法院起诉解除合同，显然已超过约定解除权行使期限。而在(2018)苏民申6172号江阴五洲置业有限公司与陈娟商品房销售合同纠纷中，江苏省无锡市中级人民法院认为《商品房买卖纠纷解释》第十九条并未规定行使解除权的期限，购房人超过一年行使解除权并未超过诉讼时效。再审法院江苏省高级人民法院则从另一角度对购房人未超过诉讼时效进行阐释，江苏省高级人民法院认为，该案属于约定合同解除权，《商品房买卖纠纷解释》第十五条并不适用于双方约定解除权且当事人无法履行合同义务的情形。即若合同并未对约定解除权行使期限作出约定的，解除权人得随时行使解除权。此外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条规定，合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍不履行合同，守约方依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。此种裁判观点实际上不再过多关于于合同解除权行使期限的限制，而重点审查合同能否继续履行。我们认为，若因超过法定期限或合同约定期而限制购房人解除权的行使，可能出现商品房买卖合同既无法解除，购房人又无法取得房屋权属证书的僵局情形。因此广东省高级人民法院的处理方式能够实质解决争议，具有合理性。即一方当事人的解除权消灭之后，另一方又不同意解除合同的，享有解除权的当事人可以在对方当事人经催告仍然不履行合同的情形下，主张依照合同约定或者法律规定解除合同。
