开发商虚假宣传构成违约是否必然导致商品房买卖合同解除

本文是君之道思考的第334期文章

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以案说法：发布房地产广告易触碰哪些红线

房地产开发商因虚假宣传被工商行政管理部门或住房建设管理部门处以高额罚款层出不穷。在上篇《以案说法：发布房地产广告易触碰哪些红线》一文中，笔者也以案例形式释明了开发商因触碰此条红线而遭受行政处罚的情形。开发商因虚假宣传受到行政处罚后，购房者以此作为证据诉诸法院请求解除合同的情形也屡见不鲜。政府部门认定开发商虚假宣传后，开发商是否构成违约、是否必然导致商品房买卖合同解除，购房者与开发商应当如何尽量减少自身风险，本文将对这些问题作简要分析。

一、法院如何认定虚假宣传

根据《广告法》及相关规定，虚假广告主要是以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的情形。虚假广告应同时满足内容上虚假或引人误解，效果上造成了欺骗、误导消费者的客观后果或有欺骗、误导消费者的可能性高的两项标准。司法实践中法院认定引人误解的虚假宣传行为，通常根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素进行综合判断。

（一）应区分商业吹嘘和虚假宣传

为经营需要，开发商一般利用广播、电视、报纸等新闻媒体或者自行印制的售房广告资料等形式进行售房宣传。对于宣传的内容的性质，法院一般作商业吹嘘和虚假宣传的区分。对于开发商以明显的夸张方式宣传商品房，若没有明确具体的评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，一般不构成商业允诺，也不认定为虚假宣传。

在（2017）黔05民终2844号李先云、毕节创美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，法院认为在毕节创美房地产开发有限公司广告中声称“理想居所”“置业首选”“旺地升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不应构成广告许诺。

（二）虚假宣传涉及内容应具体明确且与真实情况不一致

对于房地产广告是否为虚假宣传，法院的认定主要从内容上比较广告内容与商品房实际情况是否一致，误导性陈述是否足以对购房者产生购买房屋产生重大影响来进行判断。

在（2019）苏03民终1580号胡庆东与徐州科倍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，法院认定徐州科倍置业有限公司在没有报批工程规划建设前通过沙盘模型和在新沂市楼市产网站上宣传科倍尚城三期小区内建设有下沉式广场，展示沙盘对“下沉式广场”等配套设施的建设效果进行了形象的描述，同时在宣传单、网站中采用“2千平米下沉式广场”文字描述进行了较为具体的说明。而实际上徐州科倍置业有限公司没有按照宣传的内容建造“下沉式广场”构成虚假宣传。

（三）开发商宣传过程中是否存在过错

房地产广告中常涉及交通、学校、商业配套设施等内容，也存在规划变更导致原开发商宣传的规划内学校的选址变更、地铁口位置变更，或原宣传超市未能如约入驻等情形。法院对于此种情况下开发商是否构成虚假宣传的认定十分谨慎。

在（2017）最高法民申3886号陈刚与莆田市华友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，陈刚主张莆田市华友房地产开发有限公司大肆宣传永辉超市入驻是其购买商铺的重要选择理由，最高人民法院则认为永辉超市未入驻系因永辉超市单方违约造成，莆田市华友房地产开发有限公司并不存在虚假宣传或过错，不应对此承担违约责任。购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，陈刚作为投资人应当具备相应的风险承受能力。

二、开发商虚假宣传是否构成违约

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合上述规定与实践判例，如果开发商被认定为虚假宣传且该虚假宣传内容所涉及的说明和允诺构成要约的话，开发商应当承担违约责任。虚假宣传内容构成要约，应满足以下条件：

（一）广告应是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺

开发商在商品房销售过程中对周边环境、公益配套基础设施进行宣传是吸引购房者手段之一，但该允诺是否构成要约，法院认定的关键在于配套设施是否在商品房规划范围内，即说明允诺是否针对的是房屋及其相关设施。例如《成都市中级人民法院关于印发<商品房买卖合同案件的审理指南>（试行）》第三条第八项明确，“出卖人对商品房所在楼盘规划范围之外的环境和公益设施所进行的宣传并非要约，买受人以出卖人交付的房屋周边环境和公益设施未达到宣传资料内容为由，请求出卖人承担违约责任的，不予支持。”

在（2018）川01民终6696号周刚、龙才英与成都天府水城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，周刚、龙才英以成都天府水城房地产开发有限公司对涉案商品房周边规划建设小学的宣传构成虚假宣传为由主张解除合同。法院认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的前提是，广告宣传的内容是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，争议的小学并非商品房规划范围内，不应适用该条规定。

（二）广告所作的说明和允诺必须具体确定

“具体确定”即广告所指向的允诺能够量化、明确，例如房屋的结构、户型、空间尺寸等，或者楼盘具体位置、相关设施位置存在具体标明和明示的情况。

在（2018）青01民终1390号高兴、青海和记商业管理有限公司等与青海国太房地产开发有限公司委托合同纠纷一案中，法院认为，首先案涉的广告宣传均系对国太旺座项目开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺；其次，广告中如“富康集团荣誉出品”“十大规划业态引爆城北精神主场”等宣传内容，结合高兴庭审陈述的诸如投资等购房原因，确实会对购房人订立合同产生重大影响。但案涉广告宣传资料是否构成要约，还应判断相关的说明和允诺是否具体确定。但高兴提交的广告资料并不涉及返租的相关内容，更没有青海国太房地产开发有限公司承诺返租的内容，案涉宣传广告也没有对租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限予以明确。因此，案涉广告不能构成要约，不作为合同内容。

而在（2019）陕07民终719号汉中汇景置业有限公司与李保华房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，汉中汇景置业有限公司在销售其开发建设的位于勉县108国道与天荡山南路北角“中央公园”项目时，其对架设天桥的宣传内容具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。

（三）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响

哪些广告内容会对合同订立及房屋价格有重大影响，不同购房者有不同认知。如有些购房者非常看重朝向和楼层，有些购房者则十分重视生态环境或某类配套设施。如果购房合同中未对该部分内容予以明确，则法院通常会根据质量、价格、地段等关键因素进行综合判断。

在（2015）泰中民终字第00293号刘俊、韩毓与靖江市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，尽管工商行政管理机关认为靖江市碧桂园房地产开发有限公司在对外宣传中违反相关规定，属于虚假宣传，并处以行政处罚。但法院认为房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。靖江市碧桂园房地产开发有限公司有关“全国房地产十强企业”“千亿房企”等虚假宣传行为尽管对刘俊购房意向有一定影响，但并未使刘俊对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，并非唯一或直接影响刘俊决定是否购买的关键性因素。刘俊签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此法院对刘俊要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求均未予支持。

因此，开发商虚假宣传有关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺，只有在满足前述条件的前提下才可能构成违约。开发商虚假宣传构成违约的，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定，开发商应当支付购房者违约金；购房者有损失的，应当赔偿损失。

三、开发商虚假宣传是否必然导致合同解除

（一）购房者请求解除合同的条件

除商品房销售合同约定解除条件外，购房者如请求解除合同应符合我国合同法关于法定解除的情形。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

因此，仅在商品房销售合同无效或开发商出现根本违约导致合同目的不能实现时，购房者方有权要求解除合同。

（二）虚假宣传造成开发商根本违约情形

根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规、司法解释规定，开发商出现以下情形时，购房者可以拒绝接收房屋或要求解除合同：（1）房屋未经竣工验收合格，质量不达标准；（2）商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸有重大变更而未通知购房者；（3）交付时间迟延，达到购房者单方解除合同的条件；（4）以及竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准等。

因此，即便开发商因虚假宣传被工商行政管理机关处罚，或开发商被法院认定存在虚假宣传行为，购房者并不当然取得合同解除权。只有虚假宣传与实际交付的房屋不一致且已经从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，购房者能够以开发商虚假宣传造成根本违约为由主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

在上文提到的（2019）陕07民终719号汉中汇景置业有限公司与李保华房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，李保华受宣传内容的影响，与汉中汇景置业有限公司购房合同，购买了二楼商铺。汉中汇景置业有限公司却未能在按照广告宣传内容在县城与中央公园之间架设天桥，并违规将双广场之间的通道堵塞修建两间商铺出售，将原高压走廊下的商业步行街修建成商铺而出卖，致使县城的客户无法直接到达二楼商铺，双广场的客人无法互相流动，且商业步行街取消后无法招揽顾客，导致李保华购买的二楼商铺没有客流量，商铺关门，丧失商业价值，最终导致合同目的不能实现。汉中汇景置业有限公司的行为构成根本违约，因此原审法院判决解除合同、退还房款及利息并无不当。

而上文提到的（2019）苏03民终1580号胡庆东与徐州科倍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，法院尽管认定徐州科倍置业有限公司虚假宣传构成违约，考虑到徐州科倍置业有限公司虽未建造“下沉式广场”的配套设施，但相应区域建成了地上广场、园林绿化等，一定程度上填补了“下沉式广场”所具备的休闲娱乐功能，并未从实质上影响到购房者对所购房屋居住功能的利用。因此，法院并未判决解除合同，而是酌定徐州科倍置业有限公司按照购房者所购房屋总价款的1%向购房者承担赔偿责任。

四、结语

开发商为销售房屋进行吹嘘式宣传难以避免，购房者在购买商品房时需仔细甄别相关信息，如了解开发商宣传的配套设施是否在楼盘规划红线内，交房标准、周边配套设施等条件能否以补充协议或其他形式固定。

开发商虚假宣传并不必然承担违约责任或导致合同解除，但仍应当做好广告合规审核，在发布的广告及宣传资料中尽量显眼注明类似“宣传资料仅供参考，以实际为准”的标语，或多采用具有主观色彩的表达方式，少用客观具体且量化的词语。同时，在销售合同中也应增加对配套设施、交房标准等进行明确的条款，尽量减少自身风险。

文/张远洪