约定承租方放弃优先购买权的法律效力

本文是君之道思考的第378期文章  

承租人的优先购买权指的是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋租赁合同履行过程中，出租方基于各类原因需要出售租赁房屋，此时承租方可行使优先购买权，但为了更快地销售房屋，出租方可能会在房屋租赁合同要求承租方事先放弃优先购买权。在此情况下，放弃优先购买权的约定是否有效呢？实践中法院倾向于认定该等约定有效，但仍有部分法院认为此类约定无法律效力。

一

情形1：当事人可协议排除优先购买权

部分法院认为，优先购买权属于当事人的权利，可由当事人自由处分。承租人在先行承诺放弃优先购买权的情况下，再依据优先购买权提出侵权赔偿之诉请，显属有悖诚信。江苏省泰州市中级人民法院在（2017）苏12民终2334号案件中认为，承租人的优先购买权并非效力性强制性规定，可以由双方当事人协议约定排除。在上诉人与朱霞的协议中约定上诉人自愿放弃对案涉房屋的优先购买权。该约定表明，租赁合同履行期间，任由朱霞将租赁房屋出卖给他人，可不必通知上诉人。上诉人放弃优先购买权，系依法处分自己的民事权利，未尝不可。现上诉人认为该条款为排除上诉人合法权利的条款，应当撤销，于法无据，该院不予采纳。

二

情形2：排除优先购买权的约定无效

部分法院认为，房屋承租人优先购买权的规定属于强制性规范，不论租赁双方在租赁合同中是否约定了优先购买权，作为房屋承租人都享有优先购买权。由于《合同法》第二百三十条并没有约定优先的规定，也没有赋予当事人排除优先购买权的权利，因此在合同中排除承租人优先购买权的条款无效，承租人仍享有优先购买权。江苏省启东市人民法院在（2007）启民一初字第2241号案件中认为，房屋承租人享有的优先购买权属于法定权利，租赁双方在租赁合同中约定排除承租人的优先购买权的，应当认定该约定无效。

三

情形3：属于格式条款不必然无效

在签订房屋租赁合同时，出租方为了方便后续可能产生的出售事宜，会在房屋租赁合同中事先载明由承租方放弃优先购买权，鉴于各方谈判能力等差异，承租方不得不接受该条款，但在纠纷发生时可能会抗辩该条款属于格式条款，此时认定格式条款及确认条款效力成为重点。

江苏省扬州市中级人民法院在（2015）扬民终字第0160号案件中认为，案涉的《房屋转租合同》关于放弃优先购买权的约定属于格式条款。根据《合同法司法解释（二）》第十条，提供格式条款一方排除对方主要权利的，而又未尽到合理提示义务的，格式条款无效。但该院认为，承租人王永年订立《房屋转租合同》之目的，在于承租并使用讼争房屋，而非购买房屋取得所有权，基于此，优先购买权并非承租人的主要权利。并且，王永年承租房屋多年，在每年一签的租赁合同中均有关于放弃优先购买权的约定，2013年《函告》以及《房屋转租合同》中也有关于放弃优先购买权的内容，据此，承租人放弃优先购买权为鑫龙公司同意房屋转租之前提，且为鑫龙公司、金牛湾建材广场与王永年之间的交易惯例，王永年对此应为明知。在此情况下，王永年签收了《函告》以及《房屋转租合同》，自愿接受相应条款的约束，应当认为鑫龙公司已尽到合理提示义务。

四

律师小结

前述案件突出了两个重要问题：（1）优先购买权是否属于承租人的主要权利：部分法院从承租房屋的目的出发，认为优先购买权不属于承租人的主要权利，此种观点值得商榷。判断是否属于承租人的主要权利不能仅从合同目的出发，而且法律赋予承租人优先购买权的本意应该是希望解决承租人居住的重大问题，所以优先购买权实际上是关系承租人重大利益的权利；（2）提供格式条款的出租方是否尽到合理提示义务：出租人应当就放弃优先购买权事宜进行必要的说明，并通过突出显示、放大字体、增加下划线等方式提醒承租人注意该事项。

由于适用格式条款时，出租人负担较重的责任，因此出租人可在房屋租赁合同中设置一个“其他约定事项”的条款，由承租人根据双方协商的结果写明自愿放弃优先购买权，从而保证承租人对此事宜知悉且明确同意，避免后期承租人反悔。

虽部分法院认为法律未赋予当事人放弃优先购买权的权利，但法不禁止即可为，当事人对自己的权利有权自由处分，不存在无效事由时，当事人应信守承诺，不能在作出放弃的意思表示后又否定该行为的效力。只是出租人应对放弃优先购买权的条款进行必要的提示及说明，避免因格式条款的法律规定导致该条款无效。承租人应审慎阅读合同条款，如不同意放弃优先购买权的，应及时提出异议并作出修正。

文/叶秀旻律师 李梅丽律师