房屋租赁专题之38：承租人未支付物业服务费，物业公司应向谁主张？

本文是君之道思考的第 414 期文章

房屋租赁合同纠纷中最常见的是拖欠租金纠纷，承租人拖欠承租期间物业服务费的纠纷近年来也是屡见不鲜。承租人未按约定支付物业服务费，涉及房屋租赁合同关系和物业服务合同关系。由承租人还是出租人承担物业服务费，物业公司应向出租人还是承租人主张，具体应看房屋租赁合同和物业服务合同签订的主体及约定承担物业费的主体。

一、物业服务费的最终承担主体，应按照房屋租赁合同约定执行

意思自治原则是双方在订立合同之初依法享有自愿订立合同的权利，合同在不违反法律和社会公共利益的情况下，合同生效后，合同双方当事人即应按照合同约定履行合同义务。出租人与承租人在签订租赁合同时，应对物业费的给付进行约定，确定物业费的承担主体。

二、物业公司与出租人签订物业服务合同，房屋租赁合同约定由承租人支付物业服务费的，物业公司可以自行选择主张物业服务费的主体

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

由于物业公司与出租人签订物业服务合同，出租人是物业服务合同的当事人，即物业费缴纳的第一责任人。出租人和承租人约定物业服务由承租人承担的，该约定在性质上属于债务转移，物业公司对该约定不知情的，仅对内部有效，不能约束物业公司；若物业公司对物业费支付约定知情并认可的，业主和承租人之间即发生了债务承担关系，但属于并存的债务承担。物业公司可以仅向承租人或出租人主张支付物业服务费，也可以要求承租人支付物业服务费的同时要求出租人承担连带责任。出租人在支付物业服务费以后可以向承租人追偿。

三、物业公司与出租人签订物业服务合同，房屋租赁合同未就物业服务费作出约定的，物业公司应向出租人主张

承租人的义务仅限于租赁合同的约定，在没有特别约定的情况下，房屋租金就包含了物业服务费。支付物业服务费是基于物业服务合同的义务，与房屋租赁合同不能混同。承租人仅基于房屋租赁合同承担向出租人支付租金的义务，业主是承担物业服务费的唯一主体，因此物业公司只能向出租人主张。若出租人认为应由承租人支付物业服务费的，需自行与承租人协商。

四、物业公司与承租人签订物业服务合同，物业公司应向承租人主张

物业公司与承租人签订物业服务合同的，承租人便是物业服务费的唯一承担主体，在承租人拖欠物业费的时，物业公司只能依据与承租人签订的物业服务合同向承租人主张物业服务费，而无权向出租人主张。

五、律师小结

为避免出现争议，租赁双方在签订租赁合同时需明确物业服务的承担人，并就具体承担方式进行约定。对于约定了物业服务费用由承租人承担的，如承租人未按期支付物业服务费用，出租方应当先行支付物业服务费用，避免因拖延支付物业服务费而产生逾期违约金。同时，出租人应当保留物业公司催缴物业服务费用的凭证及出租人支付物业服务费用的凭证，以便在交纳费用后向承租人主张该物业服务费用。

另外，在商业物业租赁合同中，如约定承租人承担物业服务费，建议由承租人直接与物业公司签订物业服务合同，避免出租人承担连带责任。

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