【2014年旧闻新读】西安城改“变脸”
编者按：本报道采写刊发于2014年5月，希望重读旧闻能体会那些时代的“进步”。
《华夏时报》记者 刘敏 西安报道
西安进入2014年后再迎大拆之年，拆迁主要对象则由村民转向居民，从年初至今，西安老城区90平方公里区域内掀起拆迁潮，建设银行、西安银行、路桥公司、略阳钢厂、陕西省检察院、农机局、西安市检察院、军区干休所等50多家单位住宅区和部分拆迁居民安置区均遭遇或面临拆除，相关改造计划仍在继续扩容。
由于此轮征迁对象是由房龄5年至20年左右、大部分具有商品房产权的框架楼或砖混楼构成的住宅区，所处位置均为西安中心城区的核心地段，既不是城中村也非棚户区，因而饱受争议。
《华夏时报》记者调查发现，作为国内近十年来城改项目最多的城市之一，西安目前已积累了巨量城改房库存。数据显示，截至2013年9月，西安城改住宅库存已近2000万平米建筑面积，相当于西安近两年住宅销售量总和。
然而因制度设计缺陷，十多年旧城改造已在资金、土地、安置等环节沉淀下诸多隐患，此番城改方向的转变则更让多年来的深层危机日益突显。
争议“拆迁潮”
西安米拉公寓的300多名业主最近怎么也想不通的是，购房仅三四年，拆迁的命运已跟到了家门口。“全功能小户型双地铁LOFT公寓、二环内绝无仅有的六层带电梯花园洋房，由世界500强法国圣戈班集团担纲设计装修……这房子怎么就被定为棚户区要拆除呢?”业主们向《华夏时报》记者展示着自己所购住宅的简介，愤怒和焦虑同时爆发。
据业主介绍，该公寓位于西安草阳小区内，有300多户业主，他们中大多是在约3年前购买，一至三层复式LOFT的各业主购买时均价为每平米一万多，四至六层各业主的购买均价为7500元，各户的装修费用5万—9万元不等，西安市目前楼市均价约为7000元。4月17日，小区拆迁方案公示已经结束。
面临如此处境的不仅是西安米拉公寓。今年2月，西安市政府发文将城中村改造与老旧住宅综合改造一并纳入棚户区，目前实施的规模尚不足西安城改办公布的今年改造计划的一半。
据《华夏时报》记者了解，国家对棚户区有着严格界定，来自住建部、财政部的标准定义显示，棚户区是指“国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出”的居住区域，一般是指老矿区、老林区等上世纪五六十年代建造的房屋，棚户区改造资金由国家、地方和被改造家庭共同承担。按照此种标准，前述建筑显然大多难以被视作棚户区。
根据拆迁实施者发布的通告，对这三大区域内居民进行征迁的共同原因主要有两条，一是区域地下有地裂缝穿过，区域内建筑质量不符合要求的抗震标准；二是群众改造呼声比较高。但《华夏时报》记者走访发现，事实上此轮拆迁潮正遭广泛质疑。
3月17日，草阳小区棚户区改造方——西安莲湖区大兴新区管委会征迁办对该区域拆迁补偿方案（草案）进行公示，3月22日，区域内多个单位家属区立即发布反对声明。
“本小区家属楼建成于上世纪90年代初，属框架结构，南北通透，抗八级地震，目前业主大部分为建行员工，在2002年前后建行劳动路支行将住宅区房产出售给上述员工，双方签有购房合同，西安市公证处对这一交易行为进行了公证，大家坚决反对拆除。”建行草阳小区住宅区63户业主在声明中这样表示。
“入住三四年就面临拆迁，这严重侵害了我们业主的权益，我们都不同意拆迁。”西安米拉公寓的众多业主表示。据了解，3月22日当天，西安银行家属院业主、省地质技校家属院、建设银行劳动路支行和天朗草阳酒店也对拆迁和补偿方案表示反对。不久前，草阳小区另外约500户业主也曾自发进行《草阳小区拆迁民意调查》，反对拆迁者占96.6%。
2013年12月19日，西安市城改办出台25项便民措施，其中要求房屋征收搬迁要征得90%以上群众同意方能下发搬迁批复和征收决定。
“两个月来，既没有见社区公布综合改造征求意见的统计结果，也未见社区通知群众参加监票唱票统计工作，所谓征求意见难道只是走个过场？”西安崇德坊一位老居民说，崇德坊位于西安城南，建于1992年前后，有约20个单位家属院，据介绍，按照国家房改购房政策，老职工们在近些年均陆续购买了房屋全产权或70年使用权，该区域也正处于被拆迁准备工作中。
与职工们相比，面临拆迁的散户居民对此争议更大，这些居民或者是20多年前城市化拆迁后被安置在目前住所的老城区私房户，或者之前为城中村村民，在城中村改造中被征收土地后进行农转非安置为居民，眼下都正遭遇其人生中第二次拆迁。
现居住在草阳小区的居民魏雅华讲述了自己最为典型的经历。“我家原住西安市大学东路27号，拥有约700平米的四合院，建国以来，我家年年都在给国家缴纳土地税和房产税两种税，从未拖欠过，理应受《宪法》保护。1987年西安市政府市政工程处因开拓朱雀路，对我们实行拆迁，家里建成刚五年的四合院共获得补偿款8000元，西安市政工程处把我们全家安置到了草阳小区的四套公住房，现在又要拆迁了，拆迁方要求我们以1500元/每平米的价格购买我们居住了27年的公房，我家四套公房将要花费80万元，两次拆迁让我面临一贫如洗的生活。”魏雅华说道。
众多居民称，自己甚至都无力负担拆迁要“倒找”的款项。《华夏时报》记者查阅了这些区域的拆迁补偿方案，其补偿方式分为货币补偿和就地安置补偿两种。货币补偿按旧房评估价加20%安置；产权置换比例为1:1，被拆迁者要为置换补交差价，估算一般情况下差价为3000元/平米，过渡费50平米为500—700元/月。在规定时间内搬家奖励1.5万元，超出规定时间搬迁不奖励。如果被拆迁者所居住的公房尚未办得产权证，还需再缴纳每平米约1000元的赎回金。
此方案下，一户原有建筑面积65平米住房的被拆迁者，若选择货币补偿大约可获得2万元的补偿金后“净身出户”，选择产权置换则需再缴纳几十万的差价。
“高容积”诱惑与危局
旧城改造包括城中村改造与棚户区改造两项内容，据《华夏时报》记者调查，西安城改模式遵循的大致流程为：首先由企业打保证金并出资保证政府拆迁，然后企业建设原住民安置楼并按照安置人数获得相应的开发土地，剩余土地政府通过收储挂牌出让的方式成为土地财政。
此种模式下，因城中村与棚户区在区位优势上相差不多，但人口密度小，人少地多，改造开发空间较大，一直以来各方参与城中村改造的热情远比棚户区高。数据显示，截至目前，西安已批复的城中村改造项目200个左右、棚户区改造项目40个。
但随着国家对棚户区改造可能出现的更多支持资金下放、流转，西安城改开始转向。2013年7月，财政部副部长王保安在全国棚改电视电话会议上，明确表示将落实税费优惠政策，降低棚户区改造成本。其中包括对划拨供应的安置房用地免缴土地出让金。此外，财政部还将棚改支出的所得税税前扣除政策，从国有企业适用扩大到所有企业，国开行也明确表示，未来五年每年不低于1000亿元贷款支持，且其棚改总贷款中包括1000亿元“软贷款”回收再贷。
此种情况下，城市改造的热情开始从扩建郊区转为内填式翻新中心城区并进一步扩容。两个多月前，西安市政府发文规定：将财政注入的资本金、配套公建收益以及棚户区改造项目配套开发部分的土地出让金、营业税、土地增值税、所得税及契税等市级税收留成部分，归集为专项资金，专款用于棚户区改造。另一方面，明确提出在中央财政资金补助的基础上，省财政将按照中央财政专项补助资金的一定比例配套，积极支持棚户区改造,市级财政也将根据收入情况，安排一定比例补助资金，对符合条件的项目经认定后给予贷款贴息。
但城改转向与扩容带来的城市隐患也显而易见。公开资料显示，西安目前整体城市化率刚刚突破50%，低于全国平均水平，但在90平方公里的老城区内，城市化率已接近百分之百。
“老城平均人口密度每平方公里有2万到3万人，西安明城墙周边区域聚集着第一波城市化时动迁出来的大量居民，这里人口密度甚至可达每平方公里5万人左右，远超北上广。”尚美佳中国董事长助理聂海峰称。面对如此高的人口密度，按照西安城改模式，改造主体为了获得足够的开发土地只有提高安置与开发的容积率。
据调查，西安近期开始实施动迁的区域围绕西安曹家巷、崇德坊、草阳小区展开，这些正待改造的区域内80%是6层住宅，相当部分建设时均为西安市示范商品住宅小区或区重点样板项目，其容积率相比城中村和真正意义上的工棚区要高出许多。经初步估算，未来容积率还需要提高到10倍左右才能保证改造各方利益，这种高容积率城改下，本已很难负荷的交通、教育、医疗、环境治理等城市病更将雪上加霜。
套利乱象暗影
《华夏时报》记者走访发现，上述改造项目均处于老城区内核心位置的核心地段：草阳小区项目地处西安大唐西市商圈核心且临近西北工业大学，在丝绸之路经济带概念的带动下该区域地块炙手可热；西安曹家巷棚改项目紧邻西安交通大学，这意味着将来开发出的项目可能是最为紧俏的学区房；崇德坊项目处于西安小寨商圈内，这是当地最早成熟起来的黄金商圈。对于逐利群体来说，这构成巨大而现实的商业诱惑。
与地处深山老林中的林场、工矿棚户区改造相比，主城区内优势地段的项目更让民企蜂拥而至。公开信息显示，西安城区内正在进行的棚户区改造项目开发主体多由中小民企构成，然而城改资金需求量大，市场主体又遭遇当前融资渠道收紧的形势，即便拿到城区内的“肥”项目，资金压力依然沉重，于是腾挪套利的苗头开始不断浮现。
在百度中输入“西安草阳万景团购房”，立刻出现团购房号转让的信息介绍，“此房为草阳小区棚改项目‘万景?台’,为正规商品房,计划2016年建成，位置靠近大唐西市,毗邻西工大附中、大学南路小学、高新一小、市规划局、国土局、环城公园、丰庆公园，现欲转让购房指标,转让费10万。”记者依据所留信息致电询问，对方称“指标手里只有一个，几个月前就已经转让出去了。”
相关文件显示，西安草阳小区棚改立项时间为2013年10月底，2014年3月17日公示拆迁补偿方案（草案），但该项目未来可能开发出的商品住宅却早在2013年6月就已开始发售。
西安市城市规划设计研究院2013年6月发布的“关于职工团购房有关事项的通知”显示，团购住房价格为每平米5800到6000元人民币，购房条件为2013年5月1日前的在编职工和已签订聘用合同的聘用职工；2013年7月发布的“团购房交款通知”显示，该团购项目名为“万景?台”，职工需要首次缴纳的房款为15万元人民币。
公开资料显示，西安市城市规划设计研究院在编及聘用职工共约300人，以此计算，仅该单位团购首次缴款就可达约4500万元人民币。
草阳小区项目改造当时尚未立项，提前售卖的房款去向何处？西安市城市规划设计研究院“团购房交款通知”显示，收款方为“陕西景信泰投资有限公司”，开户行为建行西安海璟国际支行。
记者从工商部门查阅陕西景信泰投资有限公司信息显示，该公司成立于2013年5月16日，注册资金1000万元人民币，登记地址为西安市高新区高新路89号领先新城小区某号。记者去该处调查发现，领先新城小区为居家酒店和公寓，无任何单位迹像。截至发稿，西安市城市规划设计研究院并未对这些房款数额及去向给予置评。