空置房为啥要交物业费？小区物业如何提高空置房收缴率？

近年来，物业与业主的纠纷屡见不鲜，其中问题的导火索多集中于物业费上，尤其是空置房该不该交物业费这个老生常谈的问题。在多数业主看来，“我没有享受到物业服务，就不该交物业费!”。

一

什么是空置房

何谓“空置房”，目前尚无一个统一、明确的定义。按物业管理的行业习惯，房屋空置一般是指未装修也未入住的情形。本文所讨论的“空置房”也只是限于业主购买并办理入住手续但未实际居住或使用的情形，而不包括开发商建成后没有销售出去的房屋。

二

空置房为哈要交物业费？

1、物业服务的公共性决定了一切

物业服务具有公共性，在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现对业主个体的服务价值，换言之，物业服务是面向全体业主的，只要大多数业主享受到了物业服务，即使你个人没有享受到，也是要交物业费的。

2、物业管理体现出对业主的服务价值

物业管理已从'物管'延伸到'为人服务'。由于物业公司与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中一方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给了物业公司，该权利行驶的主要途径就是对业主实施'人'的管理，比如如果有业主实施野蛮装修，物业公司就有权阻止其违法行为。

3、作为一种商品，物业服务并不会因业主是否使用而影响其价值

多数业主都认为，'是我们养活了物业公司。'其实，他们忽视了物业服务的商品属性。不过，物业服务有别于其他商品的买卖行为，是政府为保障广大业主正常的生活秩序与良好的生活环境而采取的一种有效措施，物业服务并不会因业主是否使用而影响其价值。

4、物业管理需要一定的成本

在市场经济中，所有企业最关心的首先就是自己的利益，其次才会考虑怎么服务，物业公司也不例外。物业公司在为业主服务时是需要成本的，而为了利益，这些最终都会转加到业主身上，所以为了保护利益，空置房也免不了要交物业费。

5、物业费本质上是一种投资

其实，按时交物业费本质上也算一种投资，因为一个好的物业公司就像一名专业的操盘手或基金经理，它不仅能使业主的物业保值，更能使物业增值，而你得到的回报往往会超出你的想象。

三

空置房收缴率低的原因分析

1、联系业主有困难

物业公司掌握的业主的有效联系方式有限，一般只有电话号码，对业主的其他信息知之甚少。因此，一旦电话联系不上业主，物业公司就跟业主失联了，无法采取有效措施催缴自然缴费率低。

2、收缴成本高

对于住在小区的业主，物业公司还可以上门沟通，但空置房业主不住在本小区，有的甚至住在外地，增加了物业公司催收物业费的成本。

3、业主没有形成正确的缴费观念

部分业主认为自己没有享受物业服务，不应该交纳物业费，没有形成消正确的缴费观念。

4、部分业主购买房屋是用来投资，想将物业费转嫁到下一任业主身上，故意拖欠。

四

空置房交纳物业费的相关依据

1、交纳物业服务费是业主的义务

《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用；

2、部分地区空置房物业费按九折收取

《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

3、业主不得以未享受物业服务拒交物业费

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

4、业主逾期不交物业费，物业公司享有起诉的权利

《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

五

小区物业

如何做好空置房物业费催收

1、做好物业服务是基础，让业主明白物业做了很多事

首先，做好各项日常维护管理，形成书面记录；

做好常规性的物业服务工作，例如卫生保洁、绿化管理、秩序维护等工作，防止房屋内设施设备丢失和认为损坏，为业主创造整洁优美、安全舒适的居住环境，并形成保洁记录表、日常巡检表、维保记录表等书面记录，让业主清楚的感受到和看到物业服务的内容。

其次，定期对空置房进行巡查管理，做好巡查记录；

巡查内容一般包括：检查房屋的门窗完好及关系情况；检查水表、电表、气表的关闭情况；检查房屋是否有水浸现象、给排水管道、墙面是否有滴水、漏水、深水现象；观察房屋内是否有其他异常情况。发现问题应作出详细记录，并拍照取证。根据问题的不同情形找相关职能部门做出相应处理，如果属于房屋质量问题等不属于物业服务范围的事情，应及时与业主联系，告知其具体情况，让业主及时处理。遇到暴风、雷雨或其他灾害性天气应随时检查空置房，采取必要的预防措施，发现问题及时处理或通知业主。

2、深入的了解业主的基本信息，加强与业主的沟通交流

除了要掌握业主准确的联系方式外，物业公司应当对业主的现住址、工作单位、身份信息也多加了解，这样可以针对业主的不同特点，采取不同的沟通方式，达到更好的催收效果，另一方面，采取多种方式，加强与业主的沟通交流，例如：小区举行活动的时候，及时通知业主；节假日的时候，给业主发送祝福短信等。通过这样的方式，缩短与业主之间的距离，减少业主的抵触情绪。

3、多重手段并取，共同提高空置房物业费收缴率

采取电话沟通、短信通知、发送催缴函、责任告知书、风险告知书、律师函等多种方式，让业主明白享受了物业服务，就要交物业费，交纳物业费是业主的义务。拒交物业费，业主要承担多重风险，这将会给业主工作和生活都带来不便，多重手段齐抓并举，督促业主按时交纳物业费，提高空置房物业费收缴率。

其实，按时交物业费本质上也算一种投资，因为一个好的物业公司就像一名专业的操盘手或基金经理，它不仅能使业主的物业保值，更能使物业增值，而你得到的回报往往会超出你的想象。

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