穷兵黩武的开发商们，是时候该想想以后的事了
王毅敏，全国著名的房地产评论人。16年房地产营销经验，4年短租公寓市场开发经验，二十多家媒体专栏作家，发表房地产专业论述数百万字。
我们特邀请王老师历经半年调研与思考，对房地产的未来发展方向，提出前瞻性的预判。本微信平台将以连续刊发的方式推送王老师的最新观点。
■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人
其实，这并不是百年以后的事情，而就眼前的境况，有些开发商是就应该想到自己的退路了。
作为一个从事了16年房地产工作的业内人士来说，最近一直在思考这个问题。综合我的思考分析，以及近期中央出台的各项政策，我建议开发商需要转向的思路综合于下文。
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全社区运营服务商
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作为开发商自己最大的资源是什么？当然是业主了。
作为从事房地产开发二十年以上经验的一线城市开发商及省会城市开发商都会有着大量的业主。如何发掘这些业主中可以利用的资源，这其实是开发商转型趋势。
比方说万科早在2013年就提出了要做城市生活服务商，而河南房地产业的标杆企业建业也提出了“新生活方式”。
走在更前面的则是深圳的花样年公司，这家公司早在2014年就把旗下的物业管理公司“彩生活”品牌就在香港成功上市，并且不久其市值就超过了母公司。
随后不少房地产企业签约彩生活，把他们的基础物业服务交给彩生活打理。
2015年1月26日，我经过长时间的深思熟虑，总结了自己对于生活服务商的理解，并撰文发在自己的博客上。
我提出了综合生活服务商的主要服务内容如下：
全社区运营服务是基于社区为服务对象，利用现代智能化手段，服务于社区成员日常生活及衍生出来的其它增值服务，是涵盖一个人从出生到临终关怀的一生一世的服务。
把买房子这样的一生一次到终身服务的一生一世的转化，把买卖关系转换为服务关系，做得好的全社区运营服务其基础服务——物业管理服务应该是免费的，而通过其他增值及衍生服务弥补物业管理服务亏缺及盈利。
全社区运营服务包含以下八个方面的内容：
1）基础安全服务——包括现在的物业服务。
2）日常生活服务。
解决日常生活中的基本问题，尤其是生鲜蔬菜、食品及日常生活用品的提供服务。
3）托幼服务。
从孕妇怀孕到成为成年人的包括孕期保健、幼儿看护、上学接送、在脱离学习和家长期间的游戏、饮食及学习。
4)托老服务，老人的看护及临终关怀服务。
5）健康服务，全家的健康服务。
6）教育及娱乐服务，涵盖幼儿至老人的各种学习辅助服务。
7）闲暇时间服务。
主要指成年人的节假日、孩子暑期、退休人员的平时服务。
8）社区金融服务。
这是一个宏大的工程，需要诸多的数据支撑与基础设施，由于受到这篇文章主题所限，我们这里不做展开说明，未来会就此理念专门行文说明以和大家交流。
在去年，国务院关于发展生活服务性行业指导意见中已经明确指出要发展社区服务这个行业，这是一个巨大金矿。
但是目前尚未起步，有待进一步开发，而开发商和业主以及社区的连接最直接，发展全社区运营服务有得天独厚的资源优势。
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城市长租公寓服务商
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长租公寓是目前城市，尤其是一、二线城市最为热点的服务业之一。
长租公寓市场是伴随着高房价的来临而产生的，在这个行业存在有十几年的历史了，最早是在一线城市有些租了房东的毛坯房自己做隔断与装修后再分别租出去。
我们在新闻报道中曾经看到，北京有一套150多平方米的房子住进去52个人，这样其实叫租床位。
由于这样的东西存在巨大安全隐患，后来都在打击范围之内，现在除了单位的职工宿舍之外，在出租的单元房内规定只能隔N+1房间，也就是说三室的房子只能隔成四个房间，把客厅隔出来，两室的隔三个房间。
长租公寓真正走向大众的视野是因为雷布斯——雷军旗下的一家基金投了广州的YOU+公寓，才把长租公寓这个已经存在了十几年的东西堂而皇之地带向公众视野。
而当下的情况是这样的，有些差强人意。
长租公寓由于盈利模式单一，一般靠吃差价——出租去的价格和从房东那里拿到的价格之间的差，所以就出现了：
1）品牌公寓不赚钱。
原因是A融资成本高，一般现在长租公寓的融资成本都在15左右，而公寓本身盈利能力弱。
2）小运营商不上规模。
二房东虽盈利但是没有规模，更是很难能够拿到开发商提供补贴的集中公寓，所以在市场上又很难抢到房子。
同时，在去年11月22日国务院办公厅出台的支持发展社会性服务业的指导意见中明确指出要大力发展长短租公寓。
而在今年关于房地产供应侧改革的指导意见中再次提出要建立售租结合的房地产市场机制，同时也明确提出要鼓励个人和机构购买库存商品房用于出租，解决城市购买不起房子的人的居住需求。
更进一步明确指出要扶持租赁市场的规模化和规范化公司发展。
在这样的情况下，原本从事房地产开发的企业也纷纷进入长租公寓行业，比如万科在去年就进入了，并且以“泊寓”命名的自持品牌公寓有多个地方已经开始运营，万科三年内要达到自持17万间。
随后深深房、龙湖地产等多个企业也进入长租公寓行业。而在几年前，远洋地产就和美国的柯罗尼资本达成合作，共同开发城市高端服务公寓。
地产代理行业的世联行也在去年由原副总裁甘伟出任红璞公寓负责人进军长租公寓市场，红璞公寓目前有近十个项目超过一千间公寓在运营。
河南以郑州为主的公寓市场同河南的房地产市场一样远远落后于全国主要一、二线城市，在郑州市场现在不但存在着没有全国叫得响的公寓品牌，就连现在市场上存在的公寓产品也落后重点城市三到五年时间。
一方面存在着产品落后，一方面是经营人才匮乏，从业者整体素质普遍较低。
导致郑州长租公寓市场如此现状的原因是多方面的：
1、观念落后。
2、租房者收入水平低，不能承担更高的租金。
3、公寓市场关注度低。
公寓从业者大部分是从二手房市场转过来的，第一是资金实力不足，二是观念跟不上，三是没有产品设计及运营经营，四是国内品牌公寓没有进入，没有鲶鱼效应。
目前国内诸多的品牌公寓对于郑州这个市场还基本上处于不屑一顾的状态，再加之河南在全国的名声问题。
很多人不愿意进郑州做生意，而这次K2事件会再次加重大家对郑州市场不规范的印象。
也正是这样，郑州市场就会存在着大量的机会，那么开发商尤其是实力雄厚和实力不行的开发商进入这个行业是一个好时机。
实力雄厚的开发商可以考虑自持，而实力不行的将要被市场淘汰的，拿不到地的开发商如果拿出来上亿资产就可以马上在郑州长租公寓市场上量。
长租公司市场应是数万亿的市场，国际上美国品牌公寓占到市场总额的30%左右，日本占到60左右，而由于起步晚，国内品牌公寓所占的市场份额目前只有0.8%左右。
我们以郑州为例，未来十年郑州需要租房的人数会达到300万人，以每人每年租金20000元来计算，整个市场容量就会达到600亿元。
这个数据相当于去年郑州市房地产的销售额的一半，如果其中有一半租住在长租公寓里面，那么每年长租就是300亿的市场。
如果其中三分之一由品牌公寓实现的话，就要有200亿元的份额。
河南省在关于房地产市场供应侧改革的会议上已经明确指出要大力扶持长租公寓发，并且准备扶持10家长租公司，给予政策、资金、税收等方面的支持。
所以开发商提前布局长租公寓市场不失是一个好的办法和明智选择。
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特色小镇建设及管理者
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浙江在很多方面是走在全国的前面的，在去年浙江就推出了扶持100个特色小镇的发展计划，开发商走在前面的很多。
比方说杭州万科就以良渚文化村这样的小镇赢得全国各地开发商络绎不绝地参观学习，但是万科的良渚文化村试验貌似走的步伐有点缓慢。
其实在郑州也早就有开发商涉足这个产业，位于洞林湖的新田城就是这样的一个试验，虽然这样小镇还主要以居住，以卖房子为主，但是到目前为止还算是不错的一个项目。
而周六由绿城蓝城发布的100个小镇计划震撼了全国地产界及媒体圈。
小镇其实是一种生活方式，如果是按照理想状态建成的小镇更是令人向往的。
根据现在市场上发展情况来看有旅游小镇，比方说原来中国十大历史古镇，还有北京的水北古镇；有科技小镇，比方说有杭州的云栖小镇，还有基金小镇，另外什么养老小镇呀，婚庆小镇呀等都在尝试发展中。
有的小镇是对历史名镇古村的修复与改建，有的可以说在一片空地上新规划的。
新型特色小镇不是原来的新农村建设，原来的新农村建设基本上是失败的，原因是只盖房子没有产业支撑，留不住人，同时原来的新农村建设的建设者绝大部分都不具有经济实力，所以原来的新农村建设很多都成为烂尾工程。
特色小镇建设首先需要有足够的资金，其次要耐住寂寞，特色小镇建设不能像城市搞开发那样。
它不是赚快钱的生意，特色小镇是经营的是靠经营赚钱的，不是靠卖房子赚钱的，靠卖房子赚钱的就不要涉足特色小镇，不然你必然会以失败告终。
同时无论是什么主题的特色小镇一定是靠产业支撑的。
华夏幸福作为一个以产业支撑的开发商，之所以能够在短短十年左右的时间从固安那个县城走出来，迅速成为前十大开发企业行列，靠的就是产业支撑。
最近他们在河南签了294平方公里的土地，这个就是以产业带动的发展模式。
特色小镇听起来很美，但是没有耐心，没有综合资源的最好别碰，否则你可能血本无归。
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大型医养结合社区
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医疗与养老是当下及未来中国的一大问题，尤其是养老，因为计划生育政策导致的结果是可怕的，十年后养老问题就会摆到每个人的面前。
目前国内的养老模式太单一，主要的只有两种：居家养老与集中养老。
尤其是集中养老一方面是大量的老人需要养老，而另外一方面是在运营的养老机构不够以支撑庞大的市场，同时还有就是民营的养老机构太少，而这些养老机构的费用又不是一般人能够承担的。
专业养老机构起步晚，发展缓慢，同时盈利能力不足。
北京最早的社会养老机构— —北京太阳城基本上不再自营养老机构，现在主要是从事品牌加盟及培训，但是由于其自身发展时间不长，所以从事连锁的经验也不足，发展并不理想。
另外一家公司— —爱晚大爱城目前还是被指以卖房子为目的，因为很多东西配套还跟不上。
然而就在本省，一个大型的综合医养结合的产业园区正在积极推进中，该项目位于漯河市西城区，距离高铁站不足1000米、距离南北两条河流均在1500米内。
该项目一期占地五百米，投资主体由河南昌建地产牵头，由三级甲等医院——漯河第一人民医院承担医疗技术服务，并由漯河市城投入股。是以医养结合的大型社区，把居家养老、居家与集中相结合、集中养老三种方式结合在一起。
项目包括一家大型医疗机构— —漯河市中心医院西城区分院；集中养老公寓；带有养老及医疗设施功能的住宅及其它生活辅助设施。目前医院已经开业。
这是医养结合大型产业园区的一种模式与尝试。
这样的园区其实最适合的就是这样的区位，漯河高铁到郑州35分钟，区域内除了两条没有污染的河流之外，还有18公里长的人工水系。
远离大城市，同时又能便捷地到达大城市，和知名医疗结构一起合作，在非常适合生活与居住的地方建设这样的项目是前途无量的。
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农业综合体或大型农场主
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在国际上有一个名词叫“社区支持农业”，2015年5月15日我曾在博客发表一篇名为社区支持农业与开发商的出路的文章。
先看什么叫社区支持农业：
社区支持农业（Community Support Agriculture）简称CSA“社区支持农业”(以下简称CSA)的概念于20世纪70年代起源于瑞士，并在日本得到最初的发展。当时的消费者为了寻找安全的食物，与那些希望建立稳定客源的农民携手合作，建立经济合作关系。
CSA的理论已经在世界范围内得到传播，它也从最初的共同购买、合作经济延伸出更多的内涵。从字义上看，“社区支持农业”指社区的每个人对农场运作作出承诺，让农场可以在法律上和精神上，成为该社区的农场，让农民与消费者互相支持以及承担粮食生产的风险和分享利益。
CSA的概念是不要中间商来操纵当地的食品经济。它可以恢复农民和消费者之间的友好关系。CSA的重要原则是农民在具有生态安全的农业系统中生产能带来健康的食物，消费者也是“股东”，也要承担生产耕作的风险，比如可能遇到自然灾害等等。
上世纪五六十年代先在欧洲兴起，然后日本慢慢发展起来。
社区支持农业也仅仅是农业综合体的一部分，农业综合体是相对于城市综合体而言的。
农业综合体应该包括四个部分：1）休闲度假；2）养生养老；3）生态有机农业；4）亲子体验及农事教育。
上述四个产业你只要认真分析一下，就会发现它是未来的朝阳产业，而这样产业可以在农业整合体重得以实现。
就在上周国家旅游局、农业部联合以旅发（2016）157号文的形式发布了《关于组织开展国家现代农业庄园创建工作的通知》。
文件提出要大力发展现代农庄，对于现代农庄的现代农业庄园是以现代化农业生产为基础，以先进经营理念和管理方式为支撑，依托特色自然、人文资源，拓展精深加工、农耕体验、旅游观光、休闲度假、健康养老、教育文化等多种功能，满足消费者多元化需求的一种新型现代农业发展模式和旅游消费形态定位是：
现代农业庄园是以现代化农业生产为基础，以先进经营理念和管理方式为支撑，依托特色自然、人文资源，拓展精深加工、农耕体验、旅游观光、休闲度假、健康养老、教育文化等多种功能，满足消费者多元化需求的一种新型现代农业发展模式和旅游消费形态。
这是一个大好时机，结合上述的社区支持农业和全社区运营服务理念，综合起来现代农庄也就是农业综合体是大有作为的。
目前河南省黄河稻夫和水牛稻两家机构运营，仅仅只是做了生态农业和小部分的休闲度假及亲子教育及农事体验。这方面今后是大有可为的。
国内目前做的最好的是由园林行业第一家上市公司，东方园林在无锡阳山镇做的第一个田园东方项目。
目前田园东方已经签订了三个项目，另外两个在西部。下图是无锡项目效果图
在青岛，整个黄岛区域有2000多平方公里都是按照全域旅游概念打造的生态观光农业。
其中有一个我认识的开发商在那里有一个15平方公里的项目已经在2014年底起步，目前部分项目已经开始运营。
这个如果由开发商来运营，可以和全社区运营服务结合起来是很好运营的。
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全域旅游综合服务商
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周日下午，和SMART的秘书长王旭在微信上聊了一会儿，主要是谈了建业在开封的项目— —东京梦华的经营现状。
然后在向他讨教如何在没有成功导入全域旅游概念的城市针对新建的历史文化街区如何运营问题。
我们知道在开封，建业投入60亿资金占地1200余亩的东京梦华项目目前虽然不能说是失败案例，但是起码来说并没有达到建业的预想构想。
位置那么好，建业又舍得在上面投入那么多，但是目前七盛角的经营状态还是不太理想，而半亩田板块貌似还处于招商阶段吧。
建业东京梦华项目没有像苏州平江路、山塘街、无锡南长街、南京夫子庙秦淮河片区、杭州坊前街宋都御街那样经营火爆的原因，其实不仅仅在于建业从一个住宅开发商到城市历史街区运营商转型方面缺乏经验，还与整个河南在旅游经营方面人才匮乏有关之外。
另外一个最为主要的因素还是开封对整个城市定位的缺失，以及由此导致的开封在国内旅游市场上几乎不足挂齿。
在几个七朝古都中未有河南的三个城市，其旅游根本不值得一提。
无论是北京、杭州、南京、西安这四个城市，任何一个城市拿出来的话，河南三个七朝古都的安阳、洛阳与开封，根本就和他们不在一个层次上。
正是这个河南省旅游经营人才的匮乏，三个古城简直就是守着金饭碗而受穷，尤其是开封。
你说安阳与洛阳比较留下的历史古迹所剩无几，但是你开封可以利用的资源太多，就是缺乏经营。所以旅游份额在全国不值一提。
你看看整个山东是什么样？不说别的，只要打开电视，山东旅游局的“好客山东”广告能够让你听的心烦。洛阳做过几次广告、开封呢？
大家想想去日照游玩有什么吗？知道日照人怎么说吗？我们要感谢你们河南人，日照能够有现在的样子，河南人起码做了60%的贡献。
大家也许仅仅知道西塘、知道安徽的宏村、知道周庄、知道凤凰、还有现在北京非常火爆的古北水城，但是大家是不是知道这些地方都是由专业公司在运营。
其中西塘与古北水城是一个开发商，而凤凰古城和黄山的宏村貌似都是黄怒波的公司在运营吧。
他们是以全域旅游的概念在运营一个区域的。
你开发商即便是在郑州有五千亩地，全部开发成为住宅之后，等你卖完后，如果没有介入上述的全社区运营服务，那么你今后靠什么？仅靠收取物业费吗？
如果建业把东京梦华这个街区经营好了那将会是什么概念呢？
上周，武陟县通过河南省房地产商会在郑州举办招商活动，要搞一下类似全域旅游的项目，不过我真是不看好郑州的开发商能够经营好，一个连房子都盖不好的开发商，你指望他长期持有去经营吗？
涉足全域旅游行业是比涉足房地产行业更需要耐心、智慧、与心智的事情。不要把全域旅游搞成卖房子，那样将必死无疑。
虽然前程艰难，但是这也是一条可以选择的路，毕竟有路比没有退路好。多用心试着去做吧！
带着梦想上路吧，哪怕走的慢些都比裹足不前要强！