佳兆业的城市更新之路
增量市场时代已经过去，佳兆业如何凭借城市更新实现弯道超车。
《巴菲特的护城河》一书中，有一个“护城河理念”，企业如果要具备持续竞争力，就需要拥有宽阔的护城河。
对于佳兆业而言，城市更新板块如同佳兆业的护城河。从深圳起家到走出大湾区，斩获一个又一个项目，完成一个又一个质的飞跃。在城市更新背后，佳兆业的成功有哪些值得探究的秘密。近日《中国房地产金融》专访佳兆业副总裁刘策，为市场解读佳兆业的城市更新历程。
抓住旧改机遇
佳兆业是较早布局城市更新领域的房企之一。
肇始于深圳，1999 年进入该领域，收购深圳龙岗布吉烂尾项目一战成名，佳兆业“旧改”业务由此起步。
拥有逾20 年城市更新经验的佳兆业，占据时间优势，目前完成了粤港澳大湾区、长三角、环渤海、华中等区域的十余个核心城市，已转化项目加上正在推进项目超过200 个。
2011 年，佳兆业组建了专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司。平均5 年的项目周期和超过40% 的毛利率等数据均在行业内处于领先位置。
城市更新业务也被佳兆业视作未来高质量健康发展的动力所在。“城市更新市场将迎来一个'十万亿’级的黄金大赛道。我们非常看好城市更新发展前景。”佳兆业副总裁刘策接受《中国房地产金融》专访时如是说。
1998 年商品房制度启动改革，中国房地产市场新增体量处于不断增长的状态。大开发20 多年过去，2020年全国房地产的开发总量已经跃升14万亿平方米，房地产开发天花板已经到来。
在增量见顶同时，房地产行业步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。
2013 年起， 中央明确提出“ 严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”“由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，城市更新工作提高到了国家战略高度。
此次城市更新写入了“十四五”规划，首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，意义重大。
刘策认为，这意味着城市更新上升为一项国家行动，也为“十四五”乃至今后做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。因此，房企选择进入城市更新领域，已成企业未来长远发展的路径之一。
佳兆业集团董事局主席郭英成在佳兆业2020年业绩发布会上表示，佳兆业从事城市更新较早，并且每年在这方面的竞争优势在不断提升，特别是在政策、在经济结构包括在规模和产业发展以及在支持政府保障性用房和政策性、建设性的用房等等方面，佳兆业也为这个行业、为城市发展规范化做了一些贡献。佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示，城市更新是佳兆业的核心板块，企业拥有一个三年行动计划，近期计划预计在2021到2023年共有至少50个项目完成转化。
佳兆业作为参与城市更新积极的企业之一。“烂尾楼”桂芳园的成功，让其拥有能力接下一个个旧改项目，也一举打响了其在城市更新领域的品牌。在项目开发经历中，也让佳兆业走出有别于其他房企传统开发路径的新路子，开启了房地产开发企业差异化竞争的格局。
打造新增长点
当前，房地产市场增量开发的利润水平，有出现回落的趋势，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归。相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，房企通过城市更新能以较低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。在传统招拍挂手段盈利能力稀薄的现在，越发受到房企的青睐。
以佳兆业布局深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高。全市土地价格洼地在坪山区，成交均价为16398元/平方米。而佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米。远低于深圳各地招拍挂成交价格。
旧改项目利润空间巨大，是公司重要的盈利来源。
作为城市更新龙头企业，佳兆业的城市更新红利正在稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。随着这些转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。
截至2020年年末，佳兆业土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%。目前，佳兆业在粤港澳大湾区的土储面积占比约55%，货值超4600亿元。
被称作“湾区旧改王”的佳兆业”，截至2020年年底，城市更新项目占地面积超5000万平方米，绝大部分位于粤港澳大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%成为规模壮大、利润增长的“粮仓”，夯实企业跨周期发展的底气。
“城市更新完全有可能成为房企新的利润增长点。”在刘策看来，城市更新项目利润确实优于招拍挂项目，而且大部分城市更新项目都处于市场价值相对高的区域。
从房地产开发端看，如深圳、广州、昆明等一些城市新增土地越来越依赖城市更新供地，以及二级市场拿地竞争激烈，盈利越来越难等，迫使一些房企被动加入。
但同时刘策还强调，并不是所有房企都有机会“蚕食”这块利润，因为城市更新进入门槛相对较高，所以项目操盘风险也相对较高。
城市更新项目大部分属于重资产、长周期项目，与传统房地产开发的高周转模式存在较大差异。通常项目操盘复杂，需要具备一定的城市运营能力，包括产业策划、产业招商运营等。其中，需要协调的利益相关方较多，包括政府、涉及的企业和业主及一些潜在的利益相关方。
相对于传统地产开发，城市更新政策约束多、流程环节多，大部分城市存在“一城多策”，甚至“一区多策”。
以深圳为例进行说明，仅去年一年就发布了超过100 条城市更新相关政策。
从老厂房旧改到城市综合改造
城市更新这片“新蓝海”，成为房地产市场“下半场”的重要竞争领域。
从时代背景和行业发展趋势看，房地产行业已进入存量时代，包括佳兆业在内的一些房企已敏锐地把握到了未来时代的机会，前瞻性地加大了布局。
但城市更新是一个综合工程，不仅仅是拆、改、建，需要有很强的运营能力，特别是产业运营能力，以及资本调动能力。
刘策认为，企业参与城市更新时需要具备城市综合运营能力。除了对城市更新政策的理解能力、通透能力之外，还需要长周期运营思路，以及匹配穿越长周期相关的开发能力，包括项目长周期融资能力、产业招商运营能力。“拥有较强的综合协调能力，与政府、业主、企业等各个方面沟通达成多方共赢的沟通能力。”
因此，城市更新往往又被看作是市的土地政策、旧改政策、整体规划都不一样，而且文化、人文、社会、阶段、政策稳定性都不一样，所以每个项目都可以看作是“非标”。
只有对每一个城市都有非常深入的了解，才具备碰城市更新的条件。
以佳兆业坂田城市广场项目为例，这是一个从老旧工厂到全业态城市综合体飞跃的经典案例。
曾经的老旧工厂，摇身一变成为完善的一站式家庭时尚生活综合体，同时亦是以高新技术为主导的城市复合型功能区的重要组成部分，堪称深圳城市更新项目的典范。
刘策谈及这个项目过程中体现了两大成功关键因素，一是强调以人为本，尊重业主利益的开发理念。如产品设计过程中，佳兆业充分考虑到回迁居民需求，从居住、租赁和销售等不同用途的角度设计了多种户型，供回迁居民选择；项目施工规划中，把回迁安置房安排在项目首期等。
二是强调城市重生，积极发挥佳兆业多元化产业协同优势，推动实现产城融合，如补充和完善了城市功能，提供高标准的公共服务（商业商务、文化娱乐、体育）和居住配套，打造优质的空间环境，为在本片区就业的人员提供了“安居乐业”的城市生活环境和便利的配套设施。
探索“城市更新+”模式
旧改成为佳兆业的“王牌”并非凭空而来。
“公司储备了一批专业的人才队伍，已成功转化项目32 个，现有精通投资测算、规划设计、政策研究、商务谈判等专业技能的员工1000 人左右。”刘策告诉记者，目前佳兆业已形成一整套包括规划设计、商务谈判、拆迁回迁、开发建设、公共服务等方面的成熟运作模式，业务涉及旧村庄、旧厂房、旧城镇及烂尾楼改造等。
与此同时，佳兆业提出“地产+城市更新+ 产业”三驾马车的发展战略，形成了其区别于同行之间的独特战略优势与核心竞争能力，还实现城市更新服务价值链的整合与延伸。
佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新也表示，未来城市更新将走向万象更新。在城乡融合方面，土地的流转将盘活土地存量资源, 并要积极探索“城市更新+”的模式，拓展边界。
从城市更新与产业协同看，佳兆业提出了“城市更新+” 模式。刘策表示，佳兆业利用了20 多个产业协同优势，推动城市空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市开发与运营有机结合。
值得一提的是，这种“城市更新+ 产业”的协同开发模式得到了政府、业主等相关利益方的认同，在项目拓展与开发过程中发挥了重要作用。
据悉，佳兆业在城市旧改、城市更新方面持续发力，进一步增强其经营能力，目前业务版图已经走出大湾区，房企参与城市更新从旧工业区、城中村、烂尾楼、老旧住宅小区的改造，开始跃升到产业更新时代。
郭英成表示希望佳兆业能够在利润、规模、风险三方面均衡发展、持续优化，成为有质量、可持续、风险可控的地产公司。在地产业务外，佳兆业也在向跟地产产业链有关的方向拓展，旗下的医疗、教育、科技产业等都属于产业链相关的方向，特别是跟城市更新相关的方面，佳兆业也正积极做进一步优化。