买房，可以循序渐进步步登高
10月24日，加拿大中央银行宣布加息。这是自2017年5月以来，央行第5次加息。更重要的是，在央行的加息声明中可以看出，未来一年，央行预期有更多的加息空间，因为目前的通货膨胀指数比较高。
朋友们可以从附图1和附图2看到近两年和过去10年的利率走势。我们可以看到，自2018年底出现的历史性超低利率时代已经结束，未来的利率水平很可能回升至"中性"---央行的基准利率在2.5% 到3.0% 左右，商业银行提供给房屋买家朋友们的房贷利率在4.0% 到5.0% 之间。
根踪研究过去20年间大多伦多地区每年的房价升幅与当时的利率数据，我们发现，即使实际的房贷利率高达5.0% 左右，大多伦多地区的房价依然在缓慢上升，只是升幅没有2008年到2017年这段时间这么大罢了。
其实，无论利率高低，毎个家庭对住房的需要都是实实在在的。很多2000年前后登陆的移民家庭来了快20年了，我们中间很多人经历了买房卖房/以房换房/以小换大的历程，朋友们的生活水准在步步登高。当然，利率在上升，买家朋友们不宜背上太多债务，买房时，可以釆用循序渐进步步登高的策略。
步步登高---换房的“1+50%定律”
与上点年纪的西人老经纪闲聊，听他说西人社区靑年人开始买房，到老年人卖房的不同故事，发现西人朋友们一生中买房卖房的典型的循环。
青年人读书时住在父母家里或是租房，工作后尽可能存钱攒首期，稍有能力，就先贷款买公寓楼房，开始拥有自己的房地产。然后，结婚时或是快有第一个孩子时，卖公寓楼房，买镇屋或半独立屋，因为镇屋或半独立屋的睡房和卫生间都多，还可能有一个小院子让孩子玩耍。接下来，孩子多了，工作职位和薪水都更高了，就卖镇屋或半独立，买入独立屋，独门独院，孩子更开心，自己也能享受更大生活空间，更可以请朋友开Party，有点吵闹也不怕影响他人。最后，等孩子们上学、结婚，他们自己买房搬走之后，或是等到干不动剪草、铲雪的体力活儿了，上了年纪的老人家会卖掉独立屋，买个好点儿的公寓楼房去住，因为独立屋贷款基本还清，房价也升了一大截，一买一卖之后手中还剩一大笔钱，每年都可以潇洒地去外地度假，享受高质量的晚年生活。
这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50% 定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50% 定律” 是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。这是因为，只要没买错，手中的房子多少应该升点值，又还了几年贷款，卖掉以后，净值应该不小，加上过去几年多少存点儿钱，算下来，会有一笔更大的首期。华人朋友们勤奋好学，几年下来，很可能有升职加薪或者生意扩大的进步，银行会愿意给更大一笔贷款。更大的首期加上更大的贷款，不就是更大的房子吗？在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。现在，手里的这间独立屋的价值应该不低于130万加币。其实，这可能是很多技术移民家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，赚到的独立屋升值幅度也越大，未来还清房屋贷款的这一天也能来得更早。
租房vs.买房
也许有部分朋友不愿意背负债务，或者看不清楚未来几年房价升跌走势，选择租房。这是一个好选择吗？
1999年，我刚到多伦多，就在主流大报<<Toronto Star>>上读到一篇题为<<Have, or Have Not>>的文章，大意是说，如果买房，人们通常会背负房屋贷款，摊还期 (Amortization) 一般为25年。25年里，买房人的支出用于还贷款，租房人的支出用于付租金，金额可能相差不远，然而，25年以后，结果会相差很远。买房的人，手里会有一间供完贷款的房子，並且享有物业升值的收益，用西人的话讲，买房的人属于“Have” 型的有产者。可是，租房的人将钱交了租金，到头来手里还是没有房子，更没有机会赚取物业升值的差价，依然属于“Have Not” 型的无产者。假设人在晚年时突然需要一笔钱，买了房的人可以售房变现，或是抵押房子去贷款，而一直租房的人就没有这么容易筹钱了。到生命的终点，能否留下点什么，更是明显看出“Have” 和“Have Not” 的区别。
其实，本地的西人朋友们早就明白，是否拥有房地产，会对人的一生产生巨大的影响，尤其重要的是，决定了人晩年的生活质量。事实上，在华人朋友大规模移民加拿大之前的上百年里，西人和其他族裔主导的大多伦多地区的房地产市场也在一直向上发展。
公寓vs.独立屋
过去这些年我观察到，不少华人朋友除了拥有一间独立屋以外，还拥有各其他种类的房产，包括公寓楼房。非常有意思的是，不同年份的独立屋价格升幅与公寓楼房价格升幅就像"翘翘板"一样此高彼低。过去两年，公寓楼房升值幅度比较大。目前，正是有"改善型刚需"的朋友们卖出公寓楼房买入无管理费镇屋或者独立屋的好时机。未来几年，相信会有很好的收益。当然，在利率上升的时期，买家朋友要控制债务上限，循序渐进，步步登高。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com )